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Vendre et acheter au Luxembourg, sans bruit

Prix, quartiers, fiscalité et ventes discrètes. Des guides écrits par des agents qui vendent chaque semaine, chiffres luxembourgeois à l’appui, pour décider avant d’estimer votre bien.

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Mandat de recherche immobilier : comment un chasseur trouve avant tout le monde

Un mandat de recherche confie à un professionnel le soin de trouver votre bien, souvent avant qu'il n'apparaisse sur les portails. Au Luxembourg, c'est devenu une question de rareté : au premier trimestre 2026, seuls 450 logements ont été autorisés, le niveau le plus bas depuis 2000. Quand l'offre se réduit, le bien idéal se vend à ceux qui le voient en premier. Un bon chasseur gagne sur quatre terrains : la méthode, le réseau, la vitesse et un financement prêt avant la visite.

20 novembre 20267 min de lecture

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Vendre

Vente confidentielle d'un bien de prestige : les 5 règles

Vendre un bien de prestige en toute confidentialité au Luxembourg repose sur cinq règles : un prix fondé sur les ventes réelles, des acheteurs qualifiés avant toute visite, une information distribuée par cercles, des visites orchestrées et un dossier juridique prêt dès le premier jour. À Belair, le quartier le plus cher de la capitale, les prix demandés atteignent 12 578 € le m² selon Immotop au deuxième trimestre 2026. À ce niveau, une erreur de 5 % se compte en centaines de milliers d'euros.

19 novembre 20267 min de lecture

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Vendre

Jusqu'où une vente immobilière peut-elle rester discrète ?

Une vente immobilière au Luxembourg peut rester discrète jusqu'à la signature, pas au-delà. L'annonce, les photos, les visites et la négociation du prix se contrôlent entièrement, mais l'acte notarié est transcrit à la Publicité foncière et, selon l'article 2196 du Code civil, toute personne peut en demander copie, prix compris. La discrétion porte donc sur la commercialisation, jamais sur la propriété.

18 novembre 20267 min de lecture

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Estimateur

Combien vaut votre bien aujourd'hui ?

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Off-market

Que signifie off-market en immobilier ? La version luxembourgeoise

Off-market signifie qu'un bien est vendu sans annonce publique : ni portail, ni photos en ligne, ni prix affiché, seulement une présentation ciblée à des acheteurs vérifiés. Au Luxembourg, cette discrétion a une limite précise : l'acte notarié est transcrit à la Publicité foncière et chacun peut en demander copie, prix compris. Seul le registre des bénéficiaires effectifs s'est refermé au grand public, depuis le 1er février 2025.

17 novembre 20267 min de lecture

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Vendre

Vendre un bien off-market au Luxembourg : comment ça se passe

Vendre off-market au Luxembourg, c'est vendre sans annonce publique, en six étapes : estimation, mandat, liste d'acheteurs qualifiés, visites discrètes, compromis, acte notarié. Le prix, lui, reste ancré dans les ventes réelles : 7 712 € le m² en moyenne pour un appartement existant sur les douze mois clos fin juin 2026. Voici comment chaque étape se déroule, qui fait quoi, et ce que cela vous coûte.

16 novembre 20267 min de lecture

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Off-market

Que sont les biens off-market ? Définition, avantages, risques

Un bien off-market est un bien vendu sans annonce publique : ni portail, ni photos en ligne, seulement des acheteurs identifiés et vérifiés. Au Luxembourg, aucune statistique ne mesure leur part, mais au Royaume-Uni environ une vente sur dix se faisait déjà ainsi en 2022, près d'une sur quatre à Londres. La discrétion a de vrais avantages, et un vrai prix : moins d'acheteurs en concurrence, donc moins de découverte du prix.

15 novembre 20267 min de lecture

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Vendre

Vendre sans agence au Luxembourg : ce que ça coûte vraiment

Vendre sans agence au Luxembourg fait économiser une commission d'usage de 3 % hors TVA, soit 35 100 € TVA comprise sur un bien vendu 1 million d'euros. Mais l'économie n'est réelle que si vous maîtrisez le prix, le temps et les étapes juridiques : au Luxembourg, les prix affichés des appartements existants dépassent de 18 % en moyenne les prix réellement signés. Voici le calcul honnête, poste par poste.

14 novembre 20268 min de lecture

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Vendre

Bëllegen Akt : ce que vous perdez si vous vendez trop tôt

Si vous revendez, louez ou quittez votre logement avant d'y avoir vécu 2 ans, le Bëllegen Akt se retourne contre vous : vous remboursez tout le crédit d'impôt utilisé, jusqu'à 40 000 € par personne, avec les intérêts légaux depuis l'acte. Pour un couple qui a acheté 750 000 €, cela fait 52 500 € à rendre, plus les intérêts. Des exceptions existent, mais aucune n'est automatique.

13 novembre 20267 min de lecture

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Vendre

Plus-value sur un bien hérité : pourquoi la date du décès change tout

Sur un bien hérité au Luxembourg, la date du décès change tout, mais pas dans le sens que l'on imagine : elle ne remet pas les compteurs à zéro. Vous reprenez la date et le prix d'achat du défunt, si bien qu'une maison achetée 200 000 € en 1990 garde cette base, réévaluée, même si elle vaut 1,2 million d'euros au jour du décès. En contrepartie, les cinq ans de spéculation se comptent depuis l'achat du défunt et un abattement supplémentaire de 75 000 € peut s'ajouter pour la maison de vos parents.

12 novembre 20268 min de lecture

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