Succession immobilière au Luxembourg : droits, plus-value et vente du bien hérité en 2026

Un décès, un notaire, un bien dont personne ne sait quoi faire. Le garder ? Le louer ? Le vendre ? Avant de décider, il faut séparer deux impôts que beaucoup confondent : les droits de succession et l'impôt sur la plus-value à la revente.

Droits de succession : souvent zéro

Au Luxembourg, les droits de succession dépendent du lien de parenté et se calculent sur la part nette reçue par chaque héritier.

En ligne directe (parents, enfants) : 0 % dans la limite de la part légale. La part qui dépasse la réserve légale est taxée à un taux réduit.

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Conjoint ou partenaire : 0 %. Pour un partenaire, le partenariat doit être déclaré depuis au moins trois ans au moment du décès.

Frères et sœurs : 6 % sur la part légale, 15 % au-delà.

Autres personnes : entre 9 % et 15 % selon le lien, et 15 % pour toute personne sans lien de parenté.

Une majoration peut s'ajouter lorsque la part dépasse 10 000 €, sauf pour les héritiers exonérés. Votre notaire fait le calcul exact.

Vous héritez d'un bien au Luxembourg alors que le défunt vivait à l'étranger ? Le bien immobilier situé au Luxembourg est soumis au droit de mutation par décès, avec les mêmes taux.

La vraie question : la plus-value à la revente

Être exonéré à l'héritage ne veut pas dire être exonéré à la vente. Si vous revendez le bien hérité, le gain peut être imposé comme plus-value.

Le piège : la date et le prix d'achat retenus ne sont pas ceux de la succession, mais ceux du dernier achat à titre onéreux. En clair, souvent l'achat fait par vos parents il y a des décennies. Le gain apparent peut donc être important.

Depuis le 1er juillet 2025, le régime ordinaire s'applique de nouveau.

Vente moins de 5 ans après cet achat : bénéfice de spéculation, imposé au barème progressif.

Vente plus de 5 ans après : bénéfice de cession, avec prix d'achat réévalué et imposition au demi-taux global, plafonné à 21 % hors contribution au fonds pour l'emploi.

Le régime temporaire de 2024 et 2025 (délai de 2 ans et quart du taux global) ne s'applique plus aux nouvelles ventes.

Deux abattements qui changent tout

Abattement de 75 000 € : si le bien a été reçu en ligne directe et qu'il était la dernière résidence principale de vos parents. Il s'applique une seule fois par contribuable.

Abattement décennal : 50 000 € par personne, 100 000 € pour un couple imposé collectivement, déduction faite de ce qui a déjà été utilisé ces dix dernières années.

Ces deux abattements se cumulent. Pour une maison familiale, ils peuvent réduire fortement, voire effacer, l'impôt à payer.

Tous les détails du calcul sont dans notre article sur la plus-value immobilière au Luxembourg.

Plusieurs héritiers : vendre sans se déchirer

Dans une indivision, chacun a son avis sur le prix. Un frère veut vendre vite, une sœur veut attendre. Le prix devient un sujet de famille.

Trois règles simples :

Partez d'une estimation indépendante. Un chiffre objectif calme les discussions.

Gardez tous les documents : ancien acte d'achat, factures de travaux, passeport énergétique. Ils comptent pour la plus-value.

Vendez discrètement si la famille le souhaite. Une vente off-market évite que le bien de vos parents s'affiche pendant des mois sur les portails.

Le bien a besoin de travaux ? Voici ce qui rapporte vraiment avant une vente. Et pour l'aspect émotionnel, lisez aussi vendre un bien hérité au Luxembourg.

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Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal. Sources : guichet.lu, Administration des contributions directes, règles en vigueur en octobre 2026.