Plus-value immobilière au Luxembourg : le calcul exact avec exemple

Quelle règle s'applique à une vente signée en 2026 ?

La règle des 5 ans. Depuis la loi du 22 mai 2024, applicable à partir de l'année fiscale 2025, le délai de spéculation sur l'immobilier n'est plus de 2 ans mais de 5 ans (guichet.lu). Concrètement, pour un acte signé en 2026 :

• détention de 5 ans ou moins : gain de spéculation, imposé au barème progressif normal (taux marginal jusqu'à 42 % plus le fonds pour l'emploi), sans réévaluation et sans abattement ;
• détention de plus de 5 ans : gain de cession, imposé au demi-taux global, soit 21 % au maximum, plus le fonds pour l'emploi (ACD).

Le quart du taux global, que beaucoup de vendeurs ont encore en tête, a pris fin le 30 juin 2025, ou le 30 septembre 2025 si le compromis avait été enregistré avant le 30 juin. Il ne s'applique pas en 2026. L'année d'imposition est celle de l'acte notarié, quelle que soit la date du paiement. Et si le bien est votre résidence principale, la plus-value est exonérée quelle que soit la durée de détention, mais la vente doit quand même être déclarée.

Que pouvez-vous déduire du prix de vente ?

Plus que vous ne le pensez, à condition d'avoir gardé les papiers. Le formulaire 700 de 2026 retient trois blocs (formulaire 700F-2026) :

• le prix d'acquisition, augmenté des droits d'enregistrement et de transcription (7 %, soit 6 % plus 1 %) et des frais d'achat comme la commission d'agence ou le certificat énergétique ;
• les travaux d'investissement, c'est-à-dire les gros travaux qui augmentent la valeur ou changent la nature du bien : combles aménagés, bureau transformé en logement. Gardez les factures, l'administration peut les demander ;
• les frais de vente directement liés à la vente, comme la commission d'agence, qui viennent en déduction du prix de vente. Ce sont des frais réels, détaillés en annexe. Il n'existe pas de forfait.

L'entretien courant et les petites réparations ne s'ajoutent en général pas au prix de revient, selon la pratique admise. Une cuisine repeinte n'est pas un investissement. Une extension, oui.

Comment fonctionnent les coefficients de réévaluation ?

Ils corrigent l'inflation, et seulement si vous avez gardé le bien plus de 5 ans. Le prix d'acquisition et chaque dépense de travaux sont multipliés par le coefficient de l'année où l'argent a été dépensé. Le tableau à utiliser est celui de l'année de la vente, publié en page 3 du formulaire 700. Depuis la loi budgétaire du 19 décembre 2025, ces coefficients sont indexés sur l'indice des prix à la consommation (ACD, newsletter du 23 décembre 2025).

Dans le tableau 2026, daté du 17 juin 2026, quelques valeurs sont confirmées : 2,05 pour 1990, 1,33 pour 2010, 1,22 pour 2015. Pour d'autres années, notre lecture du tableau donne 1,25 pour 2012 et 1,18 pour 2018 : coefficient indicatif, à vérifier dans le tableau officiel avant toute déclaration.

Une erreur de quelques centièmes sur un coefficient déplace la plus-value de plusieurs milliers d'euros. Vérifiez toujours le chiffre dans le PDF officiel de l'année de la vente.

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L'exemple chiffré, ligne par ligne

Prenons une personne seule, en classe 1, qui vend en novembre 2026 un appartement qui n'est pas sa résidence principale. Elle l'a acheté en 2012 pour 450 000 €, plus 7 % de droits. Elle a fait 30 000 € de travaux d'investissement en 2018. Elle le revend 780 000 €, avec une commission d'agence de 3 %.

Le demi-taux global dépend de l'ensemble de vos revenus de l'année : la ligne 8a montre le plafond, la ligne 8b une situation à 30 % de taux global. Nous n'avons pas reproduit ici le barème 2026, ces deux montants sont donc des ordres de grandeur. Les frais de notaire d'achat et le certificat énergétique pourraient encore s'ajouter à la ligne 2 si vous les avez conservés.

Que change chaque variante ?

Beaucoup, et souvent en votre faveur. Quatre cas fréquents, toujours sur la base de l'exemple :

• La commission de 3 % est hors TVA et la TVA de 17 % n'est pas récupérable : la commission passe à 27 378 €, le prix net à 752 622 €, la plus-value à 115 347 € et la base imposable à 65 347 €.
• Vous êtes un couple imposé collectivement : l'abattement est de 100 000 € et non de 50 000 €. La base imposable tombe à 19 325 €.
• Il s'agit de la maison de vos parents, héritée en ligne directe, qui était leur dernière résidence principale : un abattement supplémentaire de 75 000 € s'applique d'abord, puis les 50 000 €. La base imposable tombe à zéro, l'abattement ne pouvant pas créer de perte (fiduciaire-expert.lu).
• Le vrai coefficient 2012 est de 1,28 et non de 1,25 : l'acquisition réévaluée monte à 616 320 € et la plus-value descend à environ 104 880 €.

Cet abattement de 50 000 € n'est pas annuel. Il vaut pour 10 ans et se réduit de ce que vous avez déjà utilisé sur la période. Si vous avez vendu un autre bien il y a quatre ans, vérifiez ce qu'il vous reste.

Et si vous vendez avant 5 ans ?

L'addition change de nature. Imaginons le même appartement acheté en 2022 pour 481 500 € tout compris, avec les mêmes travaux et le même prix net. La plus-value devient 756 600 € - 481 500 € - 30 000 € = 245 100 €. Pas de réévaluation, pas d'abattement, et une imposition au barème plein, jusqu'à 42 % plus le fonds pour l'emploi. La base est plus de trois fois supérieure à celle de l'exemple, et le taux peut doubler.

Deux précisions utiles. Une moins-value ne peut compenser que d'autres gains de cession ou de spéculation de la même année : pas vos salaires, et pas de report sur les années suivantes (guichet.lu). Et le mécanisme de transfert du gain vers un logement locatif social ou neuf, ouvert aux ventes de début 2025, n'est pas disponible pour une vente signée en 2026. Seules les ventes à l'État, à une commune ou au Fonds du Logement restent exonérées, hors droit de préemption légal (ACD).

Comment préparer votre vente pour payer le juste impôt ?

En commençant par le bon prix, puis par les bons papiers. Rassemblez l'acte d'achat, le décompte des droits payés, les factures de travaux d'investissement avec leur année, et le contrat d'agence de la vente. Vérifiez les coefficients dans le tableau officiel du formulaire 700 de l'année de la vente. Si le bien a été votre résidence principale, testez votre cas avec l'outil de l'ACD : l'exonération peut encore jouer après un déménagement, sous conditions. Puis faites valider le calcul par votre notaire ou votre conseiller fiscal avant de signer le compromis, pas après l'acte.

Le premier chiffre du calcul reste le prix de vente net. Une estimation trop basse vous coûte plus que l'impôt, une estimation trop haute fait traîner la vente. Chez Secretimmo, agence et plateforme off-market, nous partons des ventes réelles et de notre réseau d'acheteurs. Commencez par l'estimateur gratuit sur secretimmo.lu/valuation : vous obtenez une fourchette en deux minutes. L'estimation détaillée est gratuite si un mandat est signé dans la semaine, sinon elle est facturée 600 € hors TVA.

Cet article s'appuie sur les pages de l'Administration des contributions directes et de guichet.lu, le formulaire 700F-2026 et les analyses de fiduciaire-expert.lu et de fiduciaire-lpg.lu. Les chiffres et coefficients cités sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre conseiller fiscal.

Questions fréquentes

Quel est le délai de spéculation immobilière au Luxembourg en 2026 ?

5 ans, depuis la loi du 22 mai 2024 applicable à partir de l'année fiscale 2025. Une vente dans les 5 ans est imposée au barème plein, sans réévaluation ni abattement. Au-delà, le gain est imposé au demi-taux global, 21 % au maximum plus le fonds pour l'emploi.

Le quart du taux global s'applique-t-il encore en 2026 ?

Non. Il a pris fin le 30 juin 2025, prolongé au 30 septembre 2025 pour les compromis enregistrés avant le 30 juin. Une vente signée en 2026 relève du demi-taux global si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Comment s'applique l'abattement de 50 000 € ?

Il se déduit de la plus-value réévaluée, une fois tous les 10 ans, et se réduit des abattements déjà utilisés sur la période. Il est de 100 000 € pour un couple imposé collectivement et ne peut pas créer de perte. Il ne s'applique pas à un gain de spéculation.

Où trouver le bon coefficient de réévaluation ?

En page 3 du formulaire 700 de l'année de la vente, publié par l'Administration des contributions directes. Pour une vente en 2026, c'est le formulaire 700F-2026. Prenez le coefficient de l'année de chaque dépense, achat comme travaux.

Faut-il payer une plus-value sur sa résidence principale ?

Non, la plus-value sur la résidence principale est exonérée quelle que soit la durée de détention. La vente doit toutefois être déclarée, et après un déménagement l'exonération dépend de conditions précises que l'outil en ligne de l'ACD permet de tester.