Marché
Louer ou vendre son bien au Luxembourg : le calcul que personne ne vous fait
Louer rapporte au maximum 5 % par an du capital investi, et souvent moins sur un bien acheté récemment au prix du marché. Vendre libère tout votre capital d'un coup, mais la plus-value peut être imposée jusqu'à 42 % si vous vendez dans les cinq ans. La bonne décision dépend de trois choses : depuis quand vous possédez le bien, ce que vous feriez de l'argent et le temps que vous voulez y consacrer.
Combien rapporte vraiment la location au Luxembourg ?
Le loyer annuel est plafonné à 5 % du capital investi, réévalué et diminué d'une décote avec l'âge du bâtiment (ministère du Logement). C'est un plafond brut. Retirez ensuite les charges non récupérables, l'entretien, les périodes sans locataire, la gestion et l'impôt sur les revenus locatifs : le rendement net est nettement plus bas.
Avec un loyer médian annoncé de 33 € par m² en 2025 (Observatoire de l'Habitat), la location reste un revenu régulier et solide. Pour un bien détenu depuis longtemps, le capital réévalué permet souvent un loyer proche du marché.
Combien d'impôt si je vends ?
Selon l'Administration des contributions directes :
| Situation | Imposition | Taux maximal |
|---|---|---|
| Vente dans les 5 ans après l'achat | Bénéfice de spéculation, barème normal | 42 % |
| Vente après plus de 5 ans | Plus-value après réévaluation du prix d'achat, au demi-taux global | 21 % |
| Résidence principale | Exonérée sous conditions | 0 % |
Un abattement de 50 000 € par période de dix ans s'applique sur la plus-value, doublé à 100 000 € pour un couple imposé collectivement. Hors contribution au fonds pour l'emploi. Un appartement loué n'est pas votre résidence principale : sa vente est donc imposée.
Vous voulez comparer le loyer et le prix de vente de votre bien ? Demander mon estimation gratuite →
Louer ou vendre : le comparatif
| Critère | Louer | Vendre |
|---|---|---|
| Revenu | Régulier, chaque mois | Une fois, tout de suite |
| Plafond | 5 % du capital investi par an | Prix du marché |
| Impôt | Sur les loyers nets, chaque année | Sur la plus-value, une fois |
| Temps à y consacrer | Locataires, charges, travaux, litiges | Quelques semaines |
| Patrimoine | Conservé, transmissible | Converti en liquidités |
| Risque | Impayés, vacance, dégradations | Mauvais timing de marché |
Dans quels cas vaut-il mieux louer ?
- Vous détenez le bien depuis moins de cinq ans : attendre peut diviser l'impôt sur la plus-value par deux.
- Vous n'avez pas de meilleur placement pour le capital libéré.
- Vous voulez transmettre le bien à vos enfants.
- Vous confiez la gestion à un professionnel et ne perdez donc pas de temps.
Dans quels cas vaut-il mieux vendre ?
- Le bien a besoin de gros travaux que le loyer plafonné ne remboursera jamais.
- Vous avez un projet qui demande du capital : résidence principale, entreprise, autre investissement.
- Vous avez déjà dépassé cinq ans de détention et pouvez utiliser l'abattement de 50 000 €.
- Gérer un locataire vous coûte plus de nerfs qu'il ne vous rapporte.
Notre conseil : faites les deux calculs avant de décider
Chez Secretimmo, nous faisons les deux pour vous, gratuitement : le loyer maximum et réaliste de votre bien, et son prix de vente, y compris en off-market, discrètement, via notre réseau d'agences partenaires. Vous décidez avec des chiffres, pas avec une intuition. Recevoir mes deux estimations
Vous choisissez de louer ? Voici les règles pour mettre votre appartement en location et comment fixer le bon loyer.
Cet article donne des informations générales. Pour votre situation fiscale personnelle, consultez votre fiduciaire ou un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable de louer ou de vendre au Luxembourg ?
Cela dépend de votre durée de détention et de l'usage du capital. La location est plafonnée à 5 % par an du capital investi, la vente libère tout le capital mais peut être imposée.
Comment est imposée la plus-value immobilière au Luxembourg ?
Dans les cinq ans, comme un bénéfice de spéculation au barème normal, jusqu'à 42 %. Après cinq ans, au demi-taux global, jusqu'à 21 %, après réévaluation du prix d'achat.
Existe-t-il un abattement sur la plus-value ?
Oui, 50 000 € par période de dix ans, 100 000 € pour un couple imposé collectivement.
La vente d'un appartement loué est-elle exonérée ?
Non. Seule la résidence principale peut être exonérée, sous conditions.
Peut-on vendre un appartement loué avec son locataire ?
Oui, le bail continue avec le nouveau propriétaire. C'est souvent intéressant pour un investisseur.
Vendez sans que personne ne le sache.
Première conversation confidentielle, sans engagement. Votre bien reste hors des portails tant que vous le décidez.
Estimer mon bienou appelez le +352 28 85 13
