Bëllegen Akt et droits d'enregistrement : ce que l'acheteur paie vraiment au Luxembourg

Vous achetez votre résidence principale. Le prix est négocié, la banque a dit oui. Reste une ligne que beaucoup découvrent tard : les droits d'enregistrement. Bonne nouvelle, le Luxembourg vous en rend une grande partie.

7 % de droits sur le prix

Lors d'un achat immobilier, l'acheteur paie des droits à l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA. Le taux normal est de 7 % : 6 % de droits d'enregistrement et 1 % de droits de transcription.

S'y ajoutent les honoraires du notaire, fixés par un tarif officiel. Votre notaire vous remet le décompte précis avant la signature.

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Le Bëllegen Akt : jusqu'à 40 000 € par personne

Le Bëllegen Akt est un crédit d'impôt sur ces droits. Il est plafonné à 40 000 € par personne. Un couple qui achète ensemble peut donc en cumuler deux.

Le 16 juillet 2026, le gouvernement a annoncé un relèvement à 45 000 € par personne pour les actes signés à partir de cette date. Au moment où nous écrivons, la loi doit encore être votée. Demandez à votre notaire où en est le texte au moment de votre signature.

Les conditions

Le bien doit être acheté pour votre habitation personnelle.

Au moment de l'acte, vous devez résider au Luxembourg et être inscrit dans une commune, ou vous engager à vous y installer.

Vous devez occuper le bien dans les 2 ans suivant l'acte (4 ans pour un terrain à bâtir ou un logement en construction), et y vivre pendant au moins 2 ans sans interruption.

Les résidences secondaires, les biens destinés à la location ou au commerce ne sont pas concernés. Si vous louez le bien, même en partie, pendant la période d'occupation, vous devez rembourser le crédit avec intérêts.

Acheteurs : le bon réflexe

Le Bëllegen Akt se demande chez le notaire, au moment de l'acte. Préparez vos justificatifs de résidence en amont. Pour les ressortissants de pays hors Espace économique européen, un certificat de résidence luxembourgeois est demandé.

Vendeurs : pourquoi cela vous concerne aussi

Un acheteur qui récupère jusqu'à 40 000 € (ou 80 000 € à deux) dispose d'un budget plus confortable. Pour votre bien, cela signifie plus d'acheteurs capables de suivre votre prix, surtout pour une résidence principale.

Et si vous vendez pour racheter, vous êtes vous-même acheteur. Bien coordonner les deux opérations, c'est souvent là que se gagne ou se perd de l'argent.

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Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire. Sources : guichet.lu, communiqué du gouvernement du 16 juillet 2026, règles en vigueur en octobre 2026.