Plus-value sur un bien hérité : pourquoi la date du décès change tout

Quel prix et quelle date retient le fisc pour un bien hérité ?

Ceux du défunt, pas ceux du décès. Pour l'Administration des contributions directes, un bien reçu par succession est réputé acquis à la date de la dernière acquisition à titre onéreux, en pratique l'achat du défunt, et au prix payé dans cet acte (ACD). Vous entrez dans ses chaussures.

La conséquence surprend beaucoup d'héritiers. La valeur déclarée pour les droits de succession ne sert pas de prix d'achat pour l'impôt sur le revenu. Le Luxembourg ne remet pas la valeur du bien à niveau au décès. Toute la hausse accumulée depuis l'achat de vos parents, parfois trente ou quarante ans de marché, entre dans la plus-value que vous déclarerez en vendant.

Deux nuances rassurantes. La transmission elle-même n'est pas imposée à l'impôt sur le revenu : seule la vente l'est. Et pour une vente après plus de cinq ans, le prix d'achat d'origine est réévalué par un coefficient qui dépend de l'année d'achat, publié sur le formulaire 700 de l'année de la vente (formulaire 700F 2026). Plus l'achat est ancien, plus ce coefficient est élevé.

Le délai de cinq ans se compte-t-il depuis le décès ?

Non, depuis l'achat du défunt. Depuis la loi du 22 mai 2024, applicable à partir de l'année d'imposition 2025, une vente réalisée dans les cinq ans de l'acquisition dégage une plus-value de spéculation, imposée au barème progressif plein, sans réévaluation ni abattement. Au-delà de cinq ans, la plus-value de cession est imposée à la moitié du taux global, soit au maximum environ 21 %, plus le fonds pour l'emploi (Guichet.lu).

Pour un héritier, ces cinq ans courent entre deux acquisitions à titre onéreux : l'héritage ne relance pas le chronomètre. Deux cas concrets. Vos parents ont acheté en 2000 et vous vendez en 2026, un mois après le décès : la détention dépasse largement cinq ans, vous êtes au demi-taux global avec le coefficient de 2000. Votre père a acheté en 2023, il est décédé en 2025 et vous vendez en 2026 : moins de cinq ans se sont écoulés depuis son achat, la plus-value est spéculative et imposée au barème plein.

Et oubliez le quart du taux global dont on a tant parlé. Il a pris fin le 30 juin 2025, ou le 30 septembre 2025 pour un compromis enregistré avant le 30 juin. Il ne s'applique pas aux ventes de 2026.

Quels abattements pour un héritier qui vend ?

Deux, et ils se cumulent. Le premier est l'abattement décennal de 50 000 € par personne, 100 000 € pour un couple imposé collectivement, diminué de ce que vous avez déjà utilisé au cours des dix dernières années. Le second est propre aux successions : jusqu'à 75 000 € supplémentaires si le bien est un immeuble bâti hérité en ligne directe qui était la dernière résidence principale de vos parents (ACD).

Cet abattement de 75 000 € a ses règles. Il se calcule sur la part de chaque héritier, ne vaut que pour un seul bien par contribuable, s'impute avant l'abattement de 50 000 € et, comme lui, ne peut pas créer de perte. Il reste acquis si vos parents avaient quitté la maison avant le décès, pourvu qu'elle ait été leur dernière résidence principale (fiduciaire-expert.lu). Attention : aucun abattement ne joue sur une plus-value de spéculation.

Maison de vos parents, héritée en ligne directe, détenue plus de cinq ans en comptant depuis leur achat : jusqu'à 125 000 € d'abattements par héritier, puis le demi-taux global.

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Exemple chiffré : la maison de vos parents vendue en 2026

Prenons deux enfants qui héritent à parts égales de la maison où vivaient leurs parents, achetée en 1990 pour 200 000 €. Elle se vend 1 200 000 € en 2026. Pour simplifier, on ignore les frais d'achat, les travaux et les frais de vente, qui viendraient tous réduire le gain.

D'abord la détention : de 1990 à 2026, bien plus de cinq ans, peu importe que le décès date de l'an dernier. Ensuite le prix réévalué : avec un coefficient indicatif de 2,05 pour 1990, à vérifier sur le formulaire 700 de l'année de la vente, 200 000 € deviennent 410 000 €. La plus-value atteint 1 200 000 € moins 410 000 €, soit 790 000 €, donc 395 000 € par enfant.

Chaque enfant déduit ensuite 75 000 € au titre de la résidence principale des parents, puis 50 000 € d'abattement décennal s'il ne l'a pas déjà utilisé : 125 000 € au total. Reste 270 000 € imposables par enfant, au demi-taux global. Au taux maximal de 21 %, cela fait au plus environ 56 700 € par enfant, avant fonds pour l'emploi. Le montant réel dépend des autres revenus de chacun et peut être nettement inférieur.

Le contre-exemple fait mal. Supposons que vos parents aient acheté cette maison en 2023 pour 1 100 000 € et que vous la vendiez 1 200 000 € en 2026. Moins de cinq ans depuis leur achat : 100 000 € de plus-value de spéculation, 50 000 € par enfant, imposés au barème progressif plein, jusqu'à 42 % plus fonds pour l'emploi, sans réévaluation ni abattement. Si vous attendez que les cinq ans soient écoulés depuis leur achat, la même plus-value passe au demi-taux et les abattements peuvent la ramener à zéro.

Où la date du décès compte-t-elle vraiment ?

Elle ne fixe pas votre prix d'achat, mais elle pèse ailleurs. C'est à l'ouverture de la succession que l'on vérifie si le bien était la dernière résidence principale de vos parents, condition des 75 000 €. Le décès fait aussi courir le délai de déclaration de succession, 6 mois pour un décès au Luxembourg, 8 mois ailleurs en Europe, avec une valeur au jour du décès que l'administration peut contrôler.

Selon certains fiduciaires, les droits de succession payés pourraient en partie s'ajouter au prix d'acquisition si la vente intervient dans les trois ans de l'héritage. La base légale reste à confirmer : faites-le vérifier par votre conseiller fiscal. En ligne directe, la part légale étant exonérée, ce point concerne surtout frères, sœurs, neveux et autres héritiers.

Deux situations changent encore la donne. Si vous vous installez dans le bien et en faites votre résidence principale, sa vente peut ensuite être exonérée, sous conditions. Et si un héritier rachète la part des autres moyennant une soulte, la part rachetée constitue, selon la doctrine courante, une nouvelle acquisition à titre onéreux, avec sa propre date et son propre prix : un nouveau délai de cinq ans peut courir sur cette part, à faire confirmer. Le partage lui-même supporte un droit nettement inférieur aux 7 % d'une vente, faites-le chiffrer par votre notaire.

Comment vendre un bien hérité au bon moment ?

En préparant le dossier avant de fixer le prix. Retrouvez l'acte d'achat du défunt, avec sa date et son prix, et les factures des gros travaux, qui se réévaluent aussi. Vérifiez si chaque héritier a déjà utilisé son abattement de 50 000 € depuis dix ans. Calculez la date à laquelle les cinq ans depuis l'achat du défunt seront atteints. Rappelez-vous que la plus-value est imposée l'année de l'acte notarié. Puis faites estimer le bien sur des ventes réelles : sur les douze mois clos fin juin 2026, un appartement existant s'est vendu en moyenne 7 712 € le m² et une maison 945 274 € en moyenne au Luxembourg (Le Logement en chiffres n°20).

Chez Secretimmo, nous estimons les biens hérités à partir des ventes réelles, nous travaillons avec votre notaire et, si les héritiers préfèrent la discrétion, nous vendons off-market auprès d'acheteurs déjà identifiés. Commencez par l'estimateur gratuit sur secretimmo.lu/valuation : une fourchette en deux minutes. L'estimation détaillée est gratuite si un mandat est signé dans la semaine, sinon elle est facturée 600 € hors TVA.

Cet article s'appuie sur les pages de l'Administration des contributions directes et de Guichet.lu consacrées à la vente d'un immeuble, sur le formulaire 700F 2026, sur fiduciaire-expert.lu et sur Le Logement en chiffres n°20 (Observatoire de l'Habitat et STATEC). Le coefficient de réévaluation et l'exemple sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre conseiller fiscal.

Questions fréquentes

La valeur du bien au jour du décès devient-elle mon prix d'achat ?

Non. Pour l'impôt sur le revenu, vous reprenez le prix et la date d'achat du défunt. La valeur déclarée pour la succession ne sert pas de base au calcul de la plus-value, mais le prix d'origine est réévalué si la vente intervient plus de cinq ans après son achat.

Si je vends moins de cinq ans après le décès, est-ce une spéculation ?

Pas forcément. Les cinq ans se comptent depuis l'achat du défunt, pas depuis le décès. Des parents ayant acheté en 2000 : une vente en 2026, même un mois après le décès, relève du demi-taux global. Un achat en 2023 : une vente en 2026 reste spéculative.

Qui a droit à l'abattement de 75 000 € ?

L'héritier en ligne directe qui vend un immeuble bâti ayant été la dernière résidence principale de ses parents. Il se calcule sur la part de chaque héritier, ne vaut que pour un seul bien, s'ajoute aux 50 000 € décennaux et ne peut pas créer de perte.

Combien d'impôt sur la vente de la maison de mes parents ?

Exemple : maison achetée 200 000 € en 1990, vendue 1 200 000 € en 2026 par deux enfants. Après réévaluation indicative et 125 000 € d'abattements chacun, 270 000 € imposables par enfant, soit au plus environ 56 700 € chacun au taux maximal de 21 %, avant fonds pour l'emploi.

Le quart du taux global s'applique-t-il encore en 2026 ?

Non. Il a pris fin le 30 juin 2025, ou le 30 septembre 2025 pour un compromis enregistré avant le 30 juin. En 2026, une plus-value après plus de cinq ans est imposée à la moitié du taux global, au maximum environ 21 % plus fonds pour l'emploi.