Vendre au Luxembourg : tous les frais du vendeur, sans mauvaise surprise

Vous vendez à un bon prix. Félicitations. Maintenant, posons la seule question qui compte : combien reste-t-il vraiment sur votre compte ?

Au Luxembourg, la plupart des frais d'une vente sont à la charge de l'acheteur. Mais pas tous. Voici la liste complète, ligne par ligne.

Ce que vous ne payez pas : notaire et droits d'enregistrement

Bonne nouvelle d'abord. Les droits d'enregistrement et de transcription (7 % au taux normal) ainsi que les honoraires du notaire pour l'acte de vente sont en principe payés par l'acheteur.

Votre bien est-il déjà trop exposé ? Estimez-le sans le publier →

C'est aussi l'acheteur qui profite du crédit d'impôt Bëllegen Akt. Tout est expliqué dans notre article sur le Bëllegen Akt et les droits d'enregistrement.

1. Les honoraires d'agence

Si vous passez par une agence, ses honoraires sont, dans la pratique luxembourgeoise, généralement payés par le vendeur. Leur montant dépend de l'agence et du type de mandat. Faites-vous toujours remettre les conditions par écrit avant de signer, TVA comprise.

Chez Secretimmo, nos honoraires sont publiés dans nos conditions tarifaires. Pas de frais cachés, pas de surprise à l'acte.

2. Le passeport énergétique

Il est obligatoire pour vendre et doit exister dès la mise en vente. C'est au vendeur de le faire établir par un expert agréé. Il est valable 10 ans : s'il est encore valide, rien à payer.

Tout savoir dans notre article sur le passeport énergétique.

3. L'impôt sur la plus-value

Vous vendez votre résidence principale ? Pas d'impôt sur la plus-value.

Vous vendez un bien locatif, une résidence secondaire ou un terrain ? Le gain est imposable : au barème progressif si vous êtes propriétaire depuis moins de 5 ans, au demi-taux global au-delà, après réévaluation du prix d'achat et abattements.

C'est souvent le poste le plus important, et le plus mal anticipé. Détails et logique de calcul dans notre article sur la plus-value immobilière au Luxembourg.

4. Le prêt en cours

Votre bien est encore financé ? Le prêt doit être remboursé à la vente, et l'hypothèque levée. Deux coûts possibles :

une indemnité de remboursement anticipé, selon votre contrat de prêt ; les frais de mainlevée de l'hypothèque.

Demandez à votre banque un décompte de remboursement dès que vous décidez de vendre. Pas à la veille de l'acte.

5. Les documents de copropriété

Vous vendez un appartement ? Le notaire demandera des informations au syndic : charges, travaux votés, fonds de réserve. Certains syndics facturent l'établissement de ces documents.

6. Les travaux avant la vente

Aucun travail n'est obligatoire. Mais un rafraîchissement ciblé peut rapporter plus qu'il ne coûte. D'autres travaux, non. Notre article Rénover avant de vendre fait le tri.

Le vrai calcul : votre net vendeur

Prix de vente moins honoraires d'agence moins impôt éventuel sur la plus-value moins remboursement du prêt et frais liés moins petits frais (passeport énergétique, documents de copropriété) = ce qui arrive sur votre compte.

Le poste qui pèse le plus reste le prix lui-même. Un bien mal estimé coûte plus cher que toutes ces lignes réunies.

Commencez par le bon chiffre

Estimez votre bien gratuitement, sans annonce et sans engagement. Vous saurez sur quelle base calculer votre net vendeur.

Estimer mon bien gratuitement

Et si vous voulez vendre sans exposer votre bien sur les portails, découvrez la vente off-market.

Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal. Sources : guichet.lu, Administration des contributions directes, règles en vigueur en octobre 2026.