Vendre une maison héritée au Luxembourg : impôts, délais, erreurs à éviter

1. Quels droits de succession payez-vous sur la maison ?

Tout dépend de votre lien avec le défunt. Les enfants et les parents paient 0 % sur leur part légale, le conjoint et le partenaire déclaré depuis au moins 3 ans paient 0 % dans tous les cas. Une part reçue par testament au-delà de la part légale est taxée à 2,5 % ou 5 % en ligne directe. Pour les autres héritiers, l'addition grimpe vite : 6 % pour un frère ou une sœur sur sa part légale, 9 % pour un neveu, 15 % pour une personne sans lien de parenté, avec une majoration qui s'applique à toute la part dès 10 000 € reçus (Guichet.lu).

Concrètement, pour une maison de 1 200 000 € nette de dettes : deux enfants héritiers légaux ne paient rien. Une sœur seule héritière paie 16,8 %, soit 201 600 €. Un neveu seul héritier légal paie 25,2 %, soit 302 400 €.

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois si le décès a eu lieu au Luxembourg, 8 mois ailleurs en Europe, même quand rien n'est dû (PFI, AED). Les droits se paient dans les 6 semaines suivant la demande de l'administration. Un retard coûte un dixième des droits en plus, puis la moitié en cas de contrainte.

2. Quel impôt sur la plus-value quand vous revendez ?

L'héritier reprend le prix et la date d'achat du défunt, pas la valeur au décès (ACD). Si vos parents ont acheté il y a plus de 5 ans, la plus-value est taxée au demi-taux global, au maximum environ 21 %, plus le fonds pour l'emploi. S'ils ont acheté il y a 5 ans ou moins, c'est une plus-value spéculative, taxée au taux plein. Le quart de taux a pris fin le 30 juin 2025.

Deux abattements se cumulent par héritier : 50 000 € tous les 10 ans, 100 000 € pour un couple imposé collectivement, et jusqu'à 75 000 € de plus si la maison héritée en ligne directe était la dernière résidence principale des parents. Ce second abattement ne vaut que pour un seul bien par contribuable.

Exemple : vos parents ont acheté la maison en 1990 pour 200 000 €. Avec le coefficient 1990 de 2,05, le prix réévalué est de 410 000 €. Vous la vendez à deux enfants 1 200 000 €. Plus-value : 790 000 €, soit 395 000 € chacun. Après 125 000 € d'abattements, il reste 270 000 € imposables par enfant, taxés au plus à 21 %, soit au maximum environ 56 700 € chacun avant fonds pour l'emploi. Le montant réel dépend de vos autres revenus.

La valeur déclarée dans la succession ne réduit pas votre plus-value. Gonfler cette valeur ne sert à rien pour l'impôt sur le revenu, la minorer expose à un contrôle de l'AED.

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Si vous avez vous-même habité la maison comme résidence principale, l'exonération de la résidence principale peut s'appliquer, sous conditions strictes (outil de l'ACD).

3. Combien vaut la maison aujourd'hui ?

Moins qu'il y a deux ans, et très différemment selon la région. Sur les ventes du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, une maison s'est vendue en moyenne 945 274 €, avec une médiane de 870 000 €. Dans le canton de Luxembourg, la moyenne atteint 1 372 796 €, contre 729 993 € dans le Nord. Les prix des maisons existantes reculent encore de 3,7 % sur un an, et 709 maisons se sont vendues au deuxième trimestre 2026, contre 909 en moyenne entre 2017 et 2021 (Le Logement en chiffres n°20).

Une maison de famille a souvent un handicap : son état. Le passeport énergétique est obligatoire pour vendre, et 59 % des maisons proposées en 2024 étaient déjà dans les classes les plus performantes (Observatoire de l'Habitat, Note 43). Une maison des années 70 jamais rénovée se compare à elles, et l'acheteur déduira chaque euro de travaux.

4. Quels délais prévoir ?

En général plusieurs mois avant même la mise en vente. Il faut d'abord la déclaration de succession et l'acte de notoriété établi par le notaire, sans lequel aucune vente ne peut être signée. Si un conjoint survivant hérite avec des enfants, il dispose d'un choix entre l'usufruit du logement commun et une part en pleine propriété, à exercer au plus tard 3 mois et 40 jours après le décès. Viennent ensuite le passeport énergétique, le vidage de la maison et les diagnostics. Puis le compromis, et l'acte notarié quelques semaines ou mois plus tard. L'année d'imposition de la plus-value est celle de l'acte, pas celle du compromis.

5. Quelles erreurs coûtent le plus cher ?

Croire que le décès remet les compteurs à zéro. Au Luxembourg, contrairement à la France, il n'y a pas de réévaluation à la valeur du décès : c'est le prix d'achat de vos parents qui compte.

Vendre dans la précipitation une maison achetée récemment. Si le défunt l'avait achetée il y a 5 ans ou moins, la plus-value est spéculative et taxée au taux plein, sans abattement. Quelques mois d'attente peuvent changer la facture.

Fixer le prix sur l'émotion ou sur l'annonce du voisin. Sur les appartements, l'écart moyen entre prix affiché et prix vendu atteint 18 % au niveau national. Une maison surévaluée reste en vitrine, et chaque mois coûte assurance, chauffage, entretien et taxes.

Laisser la maison vide des années. Elle se dégrade, et le projet de loi 8082 prévoit, à terme, un impôt sur la non-occupation des logements. Il n'est pas voté, mais la direction est claire.

Oublier les justificatifs. Factures de gros travaux, acte d'achat, frais d'acquisition : sans eux, vous ne pouvez pas les déduire de la plus-value.

6. Et si un héritier veut garder la maison ?

C'est possible, par un partage avec soulte : l'héritier qui garde la maison verse aux autres la valeur de leurs parts. Le droit de partage est nettement inférieur aux 7 % d'une vente, faites-le chiffrer par votre notaire. En règle générale, la part rachetée est traitée comme une nouvelle acquisition pour l'impôt sur la plus-value, avec sa propre date, ce qui compte en cas de revente rapide. À vérifier avec votre notaire ou votre conseiller fiscal.

Louer est l'autre option. Mais le loyer est plafonné à 5 % du capital investi, la garantie à deux mois, et les frais d'agence sont partagés pour moitié avec le locataire depuis le 1er août 2024. En indivision, il faut l'accord de tous sur chaque décision importante.

Comment vendre la maison familiale sereinement ?

En réglant l'ordre des choses : succession déposée, héritiers d'accord sur le prix et sur un seul interlocuteur, plus-value chiffrée pour chacun, dossier technique prêt. Ensuite seulement, la mise en vente.

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Cet article s'appuie sur Le Logement en chiffres n°20 (Observatoire de l'Habitat et STATEC, ventes du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026), la Note 43 de l'Observatoire de l'Habitat et les pages de Guichet.lu, de l'AED et de l'ACD sur les successions et les plus-values. Les chiffres et exemples sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre conseiller fiscal.

Questions fréquentes

Faut-il payer des droits de succession sur la maison de ses parents au Luxembourg ?

Non sur la part légale : les enfants paient 0 %. Seule une part reçue par testament au-delà de la part légale est taxée, à 2,5 % ou 5 %. La déclaration de succession reste obligatoire dans les 6 mois si le décès a eu lieu au Luxembourg.

Sur quelle valeur est calculée la plus-value d'une maison héritée ?

Sur le prix et la date d'achat du défunt, réévalués par le coefficient officiel. La valeur déclarée dans la succession ne compte pas. Au-delà de 5 ans de détention, la plus-value est taxée au demi-taux global, au maximum environ 21 % plus le fonds pour l'emploi.

Qu'est-ce que l'abattement de 75 000 € pour une maison héritée ?

Un abattement supplémentaire, par héritier, pour un immeuble bâti hérité en ligne directe qui était la dernière résidence principale des parents. Il s'ajoute à l'abattement de 50 000 € tous les 10 ans et ne vaut que pour un seul bien par contribuable.

Peut-on vendre une maison héritée avant la fin de la succession ?

La vente exige l'acte de notoriété qui identifie les héritiers et l'accord de tous les héritiers en indivision. En pratique, on dépose la déclaration de succession, puis on signe le compromis. Votre notaire coordonne les deux.

Combien de temps faut-il garder une maison héritée pour éviter la plus-value spéculative ?

Le délai de 5 ans se compte depuis l'achat par le défunt, pas depuis le décès. Si vos parents ont acheté il y a plus de 5 ans, vous pouvez vendre tout de suite au demi-taux global.