Veräußerungsgewinn bei einer geerbten Immobilie: warum das Todesdatum alles verändert

Welchen Preis und welches Datum setzt das Finanzamt bei einer geerbten Immobilie an?

Die des Verstorbenen, nicht das Todesdatum. Für die direkte Steuerverwaltung (ACD) gilt eine geerbte Immobilie als zum Datum des letzten entgeltlichen Erwerbs angeschafft, in der Praxis also zum Kauf des Verstorbenen, und zu dem in dieser Urkunde gezahlten Preis (ACD). Sie treten in seine Fußstapfen.

Die Folge überrascht viele Erben. Der für die Erbschaftsteuer erklärte Wert dient nicht als Anschaffungspreis für die Einkommensteuer. Luxemburg setzt den Wert der Immobilie beim Tod nicht neu an. Der gesamte Wertzuwachs seit dem Kauf Ihrer Eltern, manchmal dreißig oder vierzig Jahre Markt, fließt in den Veräußerungsgewinn, den Sie beim Verkauf erklären.

Zwei beruhigende Punkte. Der Übergang selbst unterliegt nicht der Einkommensteuer: Besteuert wird nur der Verkauf. Und bei einem Verkauf nach mehr als fünf Jahren wird der ursprüngliche Kaufpreis mit einem Koeffizienten aufgewertet, der vom Kaufjahr abhängt und im Formular 700 des Verkaufsjahres veröffentlicht wird (Formular 700F 2026). Je älter der Kauf, desto höher der Koeffizient.

Zählt die Fünfjahresfrist ab dem Todestag?

Nein, ab dem Kauf des Verstorbenen. Seit dem Gesetz vom 22. Mai 2024, anwendbar ab dem Steuerjahr 2025, erzeugt ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb einen Spekulationsgewinn, der zum vollen progressiven Tarif besteuert wird, ohne Aufwertung und ohne Freibetrag. Nach fünf Jahren wird der Veräußerungsgewinn zum halben globalen Steuersatz besteuert, also höchstens etwa 21 %, zuzüglich Beitrag zum Beschäftigungsfonds (Guichet.lu).

Für einen Erben laufen diese fünf Jahre zwischen zwei entgeltlichen Erwerben: Die Erbschaft startet die Uhr nicht neu. Zwei konkrete Fälle. Ihre Eltern haben 2000 gekauft, und Sie verkaufen 2026, einen Monat nach dem Tod: Die Haltedauer liegt weit über fünf Jahren, es gilt der halbe globale Satz mit dem Koeffizienten von 2000. Ihr Vater hat 2023 gekauft, ist 2025 verstorben, und Sie verkaufen 2026: Seit seinem Kauf sind keine fünf Jahre vergangen, der Gewinn ist spekulativ und wird zum vollen Tarif besteuert.

Und vergessen Sie das Viertel des globalen Satzes, über das so viel gesprochen wurde. Es endete am 30. Juni 2025, beziehungsweise am 30. September 2025 für einen vor dem 30. Juni registrierten Vorvertrag (compromis). Für Verkäufe im Jahr 2026 gilt es nicht.

Welche Freibeträge kann ein Erbe beim Verkauf nutzen?

Zwei, und sie lassen sich kombinieren. Der erste ist der Zehnjahresfreibetrag von 50 000 € pro Person, 100 000 € für gemeinsam veranlagte Paare, gekürzt um das, was Sie in den letzten zehn Jahren bereits genutzt haben. Der zweite gilt nur für Erbschaften: bis zu 75 000 € zusätzlich, wenn es sich um ein in direkter Linie geerbtes bebautes Grundstück handelt, das der letzte Hauptwohnsitz Ihrer Eltern war (ACD).

Dieser Freibetrag von 75 000 € hat eigene Regeln. Er wird auf den Anteil jedes Erben berechnet, gilt nur für eine Immobilie pro Steuerpflichtigem, wird vor dem Freibetrag von 50 000 € abgezogen und kann, wie dieser, keinen Verlust erzeugen. Er bleibt erhalten, wenn Ihre Eltern das Haus vor dem Tod verlassen hatten, sofern es ihr letzter Hauptwohnsitz war (fiduciaire-expert.lu). Achtung: Auf einen Spekulationsgewinn wird kein Freibetrag gewährt.

Das Haus Ihrer Eltern, in direkter Linie geerbt, mehr als fünf Jahre gehalten, gerechnet ab deren Kauf: bis zu 125 000 € Freibeträge pro Erbe, danach der halbe globale Satz.

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Rechenbeispiel: das Haus Ihrer Eltern, verkauft 2026

Nehmen wir zwei Kinder, die zu gleichen Teilen das Haus erben, in dem ihre Eltern lebten, gekauft 1990 für 200 000 €. Es wird 2026 für 1 200 000 € verkauft. Der Einfachheit halber lassen wir Erwerbsnebenkosten, Arbeiten und Verkaufskosten weg, die den Gewinn alle verringern würden.

Zuerst die Haltedauer: von 1990 bis 2026, weit mehr als fünf Jahre, egal ob der Tod erst letztes Jahr eintrat. Dann der aufgewertete Preis: Mit einem Richtwert-Koeffizienten von 2,05 für 1990, zu prüfen im Formular 700 des Verkaufsjahres, werden aus 200 000 € 410 000 €. Der Gewinn beträgt 1 200 000 € minus 410 000 €, also 790 000 €, das sind 395 000 € pro Kind.

Jedes Kind zieht dann 75 000 € für den Hauptwohnsitz der Eltern ab und anschließend 50 000 € Zehnjahresfreibetrag, sofern es diesen noch nicht genutzt hat: insgesamt 125 000 €. Bleiben 270 000 € steuerpflichtig pro Kind, zum halben globalen Satz. Beim Höchstsatz von 21 % sind das höchstens etwa 56 700 € pro Kind, vor Beschäftigungsfonds. Der tatsächliche Betrag hängt von den übrigen Einkünften jedes Kindes ab und kann deutlich niedriger sein.

Das Gegenbeispiel tut weh. Angenommen, Ihre Eltern haben dieses Haus 2023 für 1 100 000 € gekauft, und Sie verkaufen es 2026 für 1 200 000 €. Weniger als fünf Jahre seit ihrem Kauf: 100 000 € Spekulationsgewinn, 50 000 € pro Kind, zum vollen progressiven Tarif besteuert, bis zu 42 % zuzüglich Beschäftigungsfonds, ohne Aufwertung und ohne Freibetrag. Warten Sie, bis fünf Jahre seit ihrem Kauf vergangen sind, fällt derselbe Gewinn unter den halben Satz, und die Freibeträge können ihn auf null bringen.

Wo zählt das Todesdatum wirklich?

Es legt nicht Ihren Kaufpreis fest, wirkt aber an anderer Stelle. Bei Eröffnung der Erbschaft wird geprüft, ob die Immobilie der letzte Hauptwohnsitz Ihrer Eltern war, die Bedingung für die 75 000 €. Mit dem Tod beginnt auch die Frist für die Erbschaftsteuererklärung, 6 Monate bei einem Todesfall in Luxemburg, 8 Monate im übrigen Europa, mit einem Wert am Todestag, den die Verwaltung prüfen kann.

Nach Angaben einiger Treuhänder könnte gezahlte Erbschaftsteuer teilweise dem Anschaffungspreis hinzugerechnet werden, wenn der Verkauf innerhalb von drei Jahren nach der Erbschaft erfolgt. Die Rechtsgrundlage ist nicht bestätigt: Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen. In direkter Linie, wo der gesetzliche Erbteil steuerfrei ist, betrifft dies vor allem Geschwister, Neffen und andere Erben.

Zwei Situationen ändern die Lage noch einmal. Ziehen Sie selbst ein und machen die Immobilie zu Ihrem Hauptwohnsitz, kann ihr späterer Verkauf unter Bedingungen steuerfrei sein. Und kauft ein Erbe die Anteile der anderen gegen eine Ausgleichszahlung (soulte), gilt der hinzugekaufte Anteil nach gängiger Lehre als neuer entgeltlicher Erwerb mit eigenem Datum und eigenem Preis: Für diesen Anteil kann eine neue Fünfjahresfrist laufen, das ist bestätigen zu lassen. Die Teilung selbst trägt eine Abgabe deutlich unter den 7 % eines Verkaufs: Lassen Sie sie von Ihrem Notar beziffern.

Wie verkaufen Sie eine geerbte Immobilie zum richtigen Zeitpunkt?

Indem Sie die Unterlagen vorbereiten, bevor Sie den Preis festlegen. Suchen Sie die Kaufurkunde des Verstorbenen mit Datum und Preis sowie die Rechnungen größerer Arbeiten, die ebenfalls aufgewertet werden. Prüfen Sie, ob jeder Erbe seinen Freibetrag von 50 000 € in den letzten zehn Jahren schon genutzt hat. Berechnen Sie, wann die fünf Jahre seit dem Kauf des Verstorbenen erreicht sind. Denken Sie daran, dass der Gewinn im Jahr der notariellen Urkunde besteuert wird. Lassen Sie die Immobilie dann auf Basis realer Verkäufe schätzen: In den zwölf Monaten bis Ende Juni 2026 wurde eine bestehende Wohnung in Luxemburg im Schnitt für 7 712 € pro m² verkauft, ein Haus im Schnitt für 945 274 € (Le Logement en chiffres Nr. 20).

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Dieser Artikel stützt sich auf die Seiten der Administration des contributions directes und von Guichet.lu zum Verkauf einer Immobilie, das Formular 700F 2026, fiduciaire-expert.lu und Le Logement en chiffres Nr. 20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC). Der Aufwertungskoeffizient und das Beispiel sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Wird der Wert der Immobilie am Todestag zu meinem Kaufpreis?

Nein. Für die Einkommensteuer übernehmen Sie Kaufpreis und Kaufdatum des Verstorbenen. Der für die Erbschaft erklärte Wert ist nicht die Basis für den Veräußerungsgewinn, aber der ursprüngliche Preis wird aufgewertet, wenn der Verkauf mehr als fünf Jahre nach seinem Kauf erfolgt.

Ist ein Verkauf weniger als fünf Jahre nach dem Tod eine Spekulation?

Nicht unbedingt. Die fünf Jahre zählen ab dem Kauf des Verstorbenen, nicht ab dem Tod. Eltern, die 2000 gekauft haben: Ein Verkauf 2026, selbst einen Monat nach dem Tod, fällt unter den halben globalen Satz. Ein Kauf 2023: Ein Verkauf 2026 bleibt spekulativ.

Wer hat Anspruch auf den Freibetrag von 75 000 €?

Ein Erbe in direkter Linie, der ein bebautes Grundstück verkauft, das der letzte Hauptwohnsitz seiner Eltern war. Er wird auf den Anteil jedes Erben berechnet, gilt nur für eine Immobilie, kommt zu den 50 000 € alle zehn Jahre hinzu und kann keinen Verlust erzeugen.

Wie viel Steuer fällt beim Verkauf des Hauses meiner Eltern an?

Beispiel: 1990 für 200 000 € gekauft, 2026 von zwei Kindern für 1 200 000 € verkauft. Nach Richtwert-Aufwertung und je 125 000 € Freibeträgen bleiben 270 000 € steuerpflichtig pro Kind, also höchstens etwa 56 700 € je Kind beim Höchstsatz von 21 %, vor Beschäftigungsfonds.

Gilt das Viertel des globalen Satzes 2026 noch?

Nein. Es endete am 30. Juni 2025, beziehungsweise am 30. September 2025 für einen vor dem 30. Juni registrierten Vorvertrag. 2026 wird ein Gewinn nach mehr als fünf Jahren zum halben globalen Satz besteuert, höchstens etwa 21 % zuzüglich Beschäftigungsfonds.