Mais-valia de um imóvel herdado: porque a data do óbito muda tudo

Que preço e que data considera o fisco para um imóvel herdado?

Os do falecido, não a data do óbito. Para a Administração das contribuições diretas (ACD), um imóvel recebido por sucessão considera-se adquirido na data da última aquisição a título oneroso, na prática a compra do falecido, e pelo preço pago nessa escritura (ACD). O herdeiro passa a ocupar o lugar do falecido.

A consequência surpreende muitos herdeiros. O valor declarado para o imposto sucessório não serve de preço de compra para o imposto sobre o rendimento. O Luxemburgo não atualiza o valor do imóvel no óbito. Toda a valorização acumulada desde a compra dos seus pais, por vezes trinta ou quarenta anos de mercado, entra na mais-valia que vai declarar ao vender.

Dois pontos tranquilizadores. A transmissão em si não está sujeita a imposto sobre o rendimento: só a venda o está. E, numa venda após mais de cinco anos, o preço de compra original é reavaliado por um coeficiente que depende do ano da compra, publicado no formulário 700 do ano da venda (formulário 700F 2026). Quanto mais antiga a compra, mais alto o coeficiente.

O prazo de cinco anos conta-se desde o óbito?

Não, desde a compra do falecido. Desde a lei de 22 de maio de 2024, aplicável a partir do ano fiscal de 2025, uma venda feita nos cinco anos seguintes à aquisição gera uma mais-valia especulativa, tributada pela tabela progressiva completa, sem reavaliação nem abatimento. Acima de cinco anos, a mais-valia é tributada a metade da taxa global, ou seja, no máximo cerca de 21 %, mais a contribuição para o fundo de emprego (Guichet.lu).

Para um herdeiro, esses cinco anos correm entre duas aquisições a título oneroso: a herança não reinicia o cronómetro. Dois casos concretos. Os seus pais compraram em 2000 e vende em 2026, um mês após o óbito: a detenção ultrapassa largamente cinco anos, aplica-se metade da taxa global com o coeficiente de 2000. O seu pai comprou em 2023, faleceu em 2025 e vende em 2026: passaram menos de cinco anos desde a compra dele, a mais-valia é especulativa e tributada pela tabela completa.

E esqueça o quarto da taxa global de que tanto se falou. Terminou a 30 de junho de 2025, ou a 30 de setembro de 2025 para um contrato-promessa (compromis) registado antes de 30 de junho. Não se aplica às vendas de 2026.

Que abatimentos pode usar um herdeiro que vende?

Dois, e acumulam-se. O primeiro é o abatimento decenal de 50 000 € por pessoa, 100 000 € para um casal tributado em conjunto, reduzido do que já utilizou nos últimos dez anos. O segundo é próprio das sucessões: até 75 000 € adicionais se o imóvel for um prédio construído herdado em linha reta que foi a última residência principal dos seus pais (ACD).

Este abatimento de 75 000 € tem regras próprias. Calcula-se sobre a parte de cada herdeiro, vale apenas para um imóvel por contribuinte, deduz-se antes do abatimento de 50 000 € e, tal como este, não pode criar uma perda. Mantém-se se os seus pais tiverem deixado a casa antes do óbito, desde que tenha sido a sua última residência principal (fiduciaire-expert.lu). Atenção: nenhum abatimento se aplica a uma mais-valia especulativa.

A casa dos seus pais, herdada em linha reta, detida há mais de cinco anos contando desde a compra deles: até 125 000 € de abatimentos por herdeiro e depois metade da taxa global.

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Exemplo com números: a casa dos seus pais vendida em 2026

Imaginemos dois filhos que herdam em partes iguais a casa onde os pais viviam, comprada em 1990 por 200 000 €. É vendida por 1 200 000 € em 2026. Para simplificar, ignoramos os custos de aquisição, as obras e os custos de venda, que reduziriam todos o ganho.

Primeiro, a detenção: de 1990 a 2026, muito mais de cinco anos, pouco importa que o óbito tenha ocorrido no ano passado. Depois, o preço reavaliado: com um coeficiente indicativo de 2,05 para 1990, a verificar no formulário 700 do ano da venda, 200 000 € passam a 410 000 €. A mais-valia é de 1 200 000 € menos 410 000 €, ou seja 790 000 €, isto é 395 000 € por filho.

Cada filho deduz depois 75 000 € pela residência principal dos pais e, em seguida, 50 000 € de abatimento decenal, se ainda não o tiver usado: 125 000 € no total. Restam 270 000 € tributáveis por filho, a metade da taxa global. À taxa máxima de 21 %, isso dá no máximo cerca de 56 700 € por filho, antes do fundo de emprego. O montante real depende dos outros rendimentos de cada um e pode ser bastante inferior.

O contraexemplo dói. Suponha que os seus pais compraram esta casa em 2023 por 1 100 000 € e que a vende por 1 200 000 € em 2026. Menos de cinco anos desde a compra deles: 100 000 € de mais-valia especulativa, 50 000 € por filho, tributados pela tabela progressiva completa, até 42 % mais fundo de emprego, sem reavaliação nem abatimento. Se esperar que passem cinco anos desde a compra deles, a mesma mais-valia passa para metade da taxa e os abatimentos podem reduzi-la a zero.

Onde é que a data do óbito conta realmente?

Não fixa o seu preço de compra, mas pesa noutros pontos. É na abertura da sucessão que se verifica se o imóvel era a última residência principal dos seus pais, condição dos 75 000 €. O óbito faz também correr o prazo da declaração de sucessão, 6 meses para um óbito no Luxemburgo, 8 meses no resto da Europa, com um valor no dia do óbito que a administração pode controlar.

Segundo alguns gabinetes fiduciários, o imposto sucessório pago poderia em parte somar-se ao preço de aquisição se a venda ocorrer nos três anos seguintes à herança. A base legal não está confirmada: peça ao seu consultor fiscal que a verifique. Em linha reta, estando a quota legal isenta, isto diz respeito sobretudo a irmãos, sobrinhos e outros herdeiros.

Duas situações mudam ainda o cenário. Se for viver para o imóvel e fizer dele a sua residência principal, a venda posterior pode ficar isenta, sob condições. E se um herdeiro comprar a parte dos outros mediante tornas (soulte), a parte comprada constitui, segundo a doutrina corrente, uma nova aquisição a título oneroso, com data e preço próprios: pode correr um novo prazo de cinco anos sobre essa parte, a confirmar. A partilha em si suporta um direito muito inferior aos 7 % de uma venda: peça ao seu notário que o calcule.

Como vender um imóvel herdado no momento certo?

Preparando o processo antes de fixar o preço. Encontre a escritura de compra do falecido, com data e preço, e as faturas das obras importantes, que também são reavaliadas. Verifique se cada herdeiro já usou o seu abatimento de 50 000 € nos últimos dez anos. Calcule a data em que se completam os cinco anos desde a compra do falecido. Lembre-se de que a mais-valia é tributada no ano da escritura notarial. Depois, mande avaliar o imóvel com base em vendas reais: nos doze meses até ao final de junho de 2026, um apartamento existente vendeu-se em média a 7 712 € por m² e uma moradia a 945 274 € em média no Luxemburgo (Le Logement en chiffres n.º 20).

Na Secretimmo, avaliamos imóveis herdados a partir de vendas reais, trabalhamos com o seu notário e, se os herdeiros preferirem discrição, vendemos off-market a compradores já identificados. Comece pelo avaliador gratuito em secretimmo.lu/valuation: um intervalo em dois minutos. A avaliação detalhada é gratuita se um mandato for assinado na semana seguinte, caso contrário é faturada a 600 € sem IVA.

Este artigo baseia-se nas páginas da Administration des contributions directes e do Guichet.lu dedicadas à venda de um imóvel, no formulário 700F 2026, no fiduciaire-expert.lu e no Le Logement en chiffres n.º 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC). O coeficiente de reavaliação e o exemplo são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou do seu consultor fiscal.

Perguntas frequentes

O valor do imóvel no dia do óbito passa a ser o meu preço de compra?

Não. Para o imposto sobre o rendimento, retoma o preço e a data de compra do falecido. O valor declarado na sucessão não serve de base à mais-valia, mas o preço original é reavaliado se a venda ocorrer mais de cinco anos após a compra.

Se vender menos de cinco anos após o óbito, é especulação?

Não necessariamente. Os cinco anos contam-se desde a compra do falecido, não desde o óbito. Pais que compraram em 2000: uma venda em 2026, mesmo um mês após o óbito, fica a metade da taxa global. Uma compra em 2023: uma venda em 2026 continua especulativa.

Quem tem direito ao abatimento de 75 000 €?

O herdeiro em linha reta que vende um prédio construído que foi a última residência principal dos pais. Calcula-se sobre a parte de cada herdeiro, vale para um único imóvel, soma-se aos 50 000 € decenais e não pode criar uma perda.

Quanto imposto pagarei na venda da casa dos meus pais?

Exemplo: casa comprada por 200 000 € em 1990, vendida por 1 200 000 € em 2026 por dois filhos. Após reavaliação indicativa e 125 000 € de abatimentos cada, 270 000 € tributáveis por filho, ou seja no máximo cerca de 56 700 € cada à taxa máxima de 21 %, antes do fundo de emprego.

O quarto da taxa global ainda se aplica em 2026?

Não. Terminou a 30 de junho de 2025, ou a 30 de setembro de 2025 para um contrato-promessa registado antes de 30 de junho. Em 2026, uma mais-valia após mais de cinco anos é tributada a metade da taxa global, no máximo cerca de 21 % mais fundo de emprego.