Veräußerungsgewinn bei Immobilien in Luxemburg: die genaue Berechnung mit Beispiel

Welche Regel gilt für einen Verkauf im Jahr 2026?

Die 5-Jahres-Regel. Seit dem Gesetz vom 22. Mai 2024, anwendbar ab dem Steuerjahr 2025, beträgt die Spekulationsfrist für Immobilien nicht mehr 2, sondern 5 Jahre (guichet.lu). Für eine Urkunde aus dem Jahr 2026 bedeutet das:

• Haltedauer von 5 Jahren oder weniger: Spekulationsgewinn, besteuert nach dem normalen progressiven Tarif (Grenzsteuersatz bis 42 % zuzüglich Beschäftigungsfonds), ohne Aufwertung und ohne Freibetrag;
• Haltedauer von mehr als 5 Jahren: Veräußerungsgewinn, besteuert mit dem halben globalen Steuersatz, also höchstens 21 %, zuzüglich Beschäftigungsfonds (ACD).

Der Viertelsatz, den viele Verkäufer noch im Kopf haben, endete am 30. Juni 2025, oder am 30. September 2025, wenn der Vorvertrag vor dem 30. Juni registriert war. 2026 gilt er nicht. Steuerjahr ist das Jahr der notariellen Urkunde, unabhängig vom Zahlungsdatum. Und ist die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerfrei, der Verkauf muss aber trotzdem erklärt werden.

Was dürfen Sie vom Verkaufspreis abziehen?

Mehr als Sie denken, vorausgesetzt, Sie haben die Unterlagen aufbewahrt. Das Formular 700 für 2026 kennt drei Blöcke (Formular 700F-2026):

• den Kaufpreis, erhöht um Registrierungs- und Umschreibungsgebühren (7 %, also 6 % plus 1 %) sowie Erwerbskosten wie Maklerprovision oder Energiepass;
• Investitionsarbeiten, also größere Arbeiten, die den Wert erhöhen oder die Nutzung ändern: ausgebauter Dachboden, Büro, das zur Wohnung wird. Bewahren Sie die Rechnungen auf, die Verwaltung kann sie anfordern;
• Verkaufskosten, die direkt mit dem Verkauf zusammenhängen, etwa die Maklerprovision, die vom Verkaufspreis abgezogen werden. Es sind tatsächliche Kosten, in einer Anlage aufgeschlüsselt. Eine Pauschale gibt es nicht.

Laufende Instandhaltung und kleine Reparaturen werden nach gängiger Praxis in der Regel nicht hinzugerechnet. Eine neu gestrichene Küche ist keine Investition. Ein Anbau schon.

Wie funktionieren die Aufwertungskoeffizienten?

Sie gleichen die Inflation aus, und nur dann, wenn Sie die Immobilie länger als 5 Jahre gehalten haben. Kaufpreis und jede Ausgabe für Arbeiten werden mit dem Koeffizienten des Jahres multipliziert, in dem das Geld ausgegeben wurde. Maßgeblich ist die Tabelle des Verkaufsjahres, veröffentlicht auf Seite 3 des Formulars 700. Seit dem Haushaltsgesetz vom 19. Dezember 2025 sind diese Koeffizienten an den Verbraucherpreisindex gekoppelt (ACD, Newsletter vom 23. Dezember 2025).

In der Tabelle 2026, datiert vom 17. Juni 2026, sind einige Werte bestätigt: 2,05 für 1990, 1,33 für 2010, 1,22 für 2015. Für andere Jahre ergibt unsere Lesart der Tabelle 1,25 für 2012 und 1,18 für 2018: Richtwert, vor jeder Erklärung in der offiziellen Tabelle zu prüfen.

Ein Fehler von wenigen Hundertsteln beim Koeffizienten verschiebt den Gewinn um mehrere tausend Euro. Prüfen Sie den Wert immer im offiziellen PDF des Verkaufsjahres.

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Das Rechenbeispiel, Zeile für Zeile

Nehmen wir eine alleinstehende Person in Steuerklasse 1, die im November 2026 eine Wohnung verkauft, die nicht ihr Hauptwohnsitz ist. Sie hat sie 2012 für 450 000 € gekauft, plus 7 % Gebühren. 2018 hat sie 30 000 € in Investitionsarbeiten gesteckt. Sie verkauft für 780 000 €, mit 3 % Maklerprovision.

Der halbe globale Steuersatz hängt von Ihrem gesamten Jahreseinkommen ab: Zeile 8a zeigt die Obergrenze, Zeile 8b eine Situation mit 30 % globalem Steuersatz. Den Tarif 2026 haben wir hier nicht wiedergegeben, beide Beträge sind also Größenordnungen. Notarkosten beim Kauf und der Energiepass könnten noch in Zeile 2 hinzukommen, wenn Sie die Belege haben.

Was ändert jede Variante?

Viel, und oft zu Ihren Gunsten. Vier häufige Fälle, jeweils auf Basis des Beispiels:

• Die Provision von 3 % versteht sich ohne Mehrwertsteuer, und die 17 % Mehrwertsteuer sind nicht abziehbar: Die Provision steigt auf 27 378 €, der Nettopreis sinkt auf 752 622 €, der Gewinn auf 115 347 € und die Bemessungsgrundlage auf 65 347 €.
• Sie sind ein gemeinsam veranlagtes Paar: Der Freibetrag beträgt 100 000 € statt 50 000 €. Die Bemessungsgrundlage sinkt auf 19 325 €.
• Es ist das Haus Ihrer Eltern, in direkter Linie geerbt, das ihr letzter Hauptwohnsitz war: Zuerst gilt ein zusätzlicher Freibetrag von 75 000 €, dann die 50 000 €. Die Bemessungsgrundlage fällt auf null, denn der Freibetrag kann keinen Verlust erzeugen (fiduciaire-expert.lu).
• Der tatsächliche Koeffizient für 2012 liegt bei 1,28 statt 1,25: Der aufgewertete Kaufpreis steigt auf 616 320 € und der Gewinn sinkt auf etwa 104 880 €.

Der Freibetrag von 50 000 € gilt nicht jährlich. Er gilt für 10 Jahre und verringert sich um das, was Sie in diesem Zeitraum bereits genutzt haben. Haben Sie vor vier Jahren eine andere Immobilie verkauft, prüfen Sie, was Ihnen bleibt.

Und wenn Sie vor Ablauf von 5 Jahren verkaufen?

Dann ändert sich die Rechnung grundlegend. Nehmen wir dieselbe Wohnung, 2022 für 481 500 € inklusive aller Kosten gekauft, mit denselben Arbeiten und demselben Nettopreis. Der Gewinn beträgt dann 756 600 € - 481 500 € - 30 000 € = 245 100 €. Keine Aufwertung, kein Freibetrag, und Besteuerung nach vollem Tarif, bis 42 % zuzüglich Beschäftigungsfonds. Die Bemessungsgrundlage ist mehr als dreimal so hoch wie im Beispiel, und der Satz kann sich verdoppeln.

Zwei nützliche Hinweise. Ein Verlust kann nur mit anderen Veräußerungs- oder Spekulationsgewinnen desselben Jahres verrechnet werden: nicht mit Ihrem Gehalt und ohne Vortrag auf spätere Jahre (guichet.lu). Und die Übertragung des Gewinns auf eine soziale Mietwohnung oder einen Neubau, offen für Verkäufe Anfang 2025, steht für einen Verkauf im Jahr 2026 nicht zur Verfügung. Steuerfrei bleiben nur Verkäufe an den Staat, eine Gemeinde oder den Fonds du Logement, außer bei gesetzlichem Vorkaufsrecht (ACD).

Wie bereiten Sie Ihren Verkauf vor, um die richtige Steuer zu zahlen?

Mit dem richtigen Preis, dann mit den richtigen Unterlagen. Sammeln Sie die Kaufurkunde, die Abrechnung der gezahlten Gebühren, die Rechnungen der Investitionsarbeiten mit Jahr und den Maklervertrag des Verkaufs. Prüfen Sie die Koeffizienten in der offiziellen Tabelle des Formulars 700 des Verkaufsjahres. War die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, testen Sie Ihren Fall mit dem Online-Tool der ACD: Die Befreiung kann auch nach einem Umzug noch greifen, unter Bedingungen. Lassen Sie die Rechnung dann von Ihrem Notar oder Steuerberater prüfen, vor dem Vorvertrag, nicht nach der Urkunde.

Die erste Zahl der Rechnung bleibt der Nettoverkaufspreis. Eine zu niedrige Schätzung kostet Sie mehr als die Steuer, eine zu hohe lässt den Verkauf stocken. Bei Secretimmo, Off-Market-Agentur und Plattform, gehen wir von realen Verkäufen und unserem Käufernetzwerk aus. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: Sie erhalten in zwei Minuten eine Spanne. Die detaillierte Schätzung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Mandat unterzeichnet wird, andernfalls werden 600 € zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet.

Dieser Artikel stützt sich auf die Seiten der Administration des contributions directes und von guichet.lu, das Formular 700F-2026 sowie Analysen von fiduciaire-expert.lu und fiduciaire-lpg.lu. Die genannten Zahlen und Koeffizienten sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Wie lang ist die Spekulationsfrist für Immobilien in Luxemburg 2026?

5 Jahre, seit dem Gesetz vom 22. Mai 2024, anwendbar ab dem Steuerjahr 2025. Ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren wird nach vollem Tarif besteuert, ohne Aufwertung und Freibetrag. Danach gilt der halbe globale Satz, höchstens 21 % zuzüglich Beschäftigungsfonds.

Gilt der Viertelsatz 2026 noch?

Nein. Er endete am 30. Juni 2025, verlängert bis 30. September 2025 für Vorverträge, die vor dem 30. Juni registriert wurden. Ein Verkauf im Jahr 2026 fällt unter den halben globalen Satz, wenn die Immobilie länger als 5 Jahre gehalten wurde.

Wie wird der Freibetrag von 50 000 € angewendet?

Er wird vom aufgewerteten Gewinn abgezogen, einmal alle 10 Jahre, und verringert sich um bereits genutzte Freibeträge in diesem Zeitraum. Für ein gemeinsam veranlagtes Paar beträgt er 100 000 € und kann keinen Verlust erzeugen. Auf einen Spekulationsgewinn wird er nicht angewendet.

Wo finde ich den richtigen Aufwertungskoeffizienten?

Auf Seite 3 des Formulars 700 des Verkaufsjahres, veröffentlicht von der Administration des contributions directes. Für einen Verkauf 2026 ist es das Formular 700F-2026. Nehmen Sie den Koeffizienten des Jahres jeder Ausgabe, für Kauf wie für Arbeiten.

Muss man auf den Hauptwohnsitz Veräußerungsgewinnsteuer zahlen?

Nein, der Gewinn auf den Hauptwohnsitz ist unabhängig von der Haltedauer steuerfrei. Der Verkauf muss jedoch erklärt werden, und nach einem Umzug hängt die Befreiung von genauen Bedingungen ab, die sich mit dem Online-Tool der ACD prüfen lassen.