Ohne Makler verkaufen in Luxemburg: was es wirklich kostet

Wie viel sparen Sie wirklich, wenn Sie ohne Makler verkaufen?

Rund 3,51 % des Verkaufspreises, inklusive Mehrwertsteuer. In Luxemburg wird in der Praxis kein Tarif vorgeschrieben: 3 % sind Marktbrauch und frei verhandelbar. Auf das Honorar kommen 17 % Mehrwertsteuer.

Rechnen wir mit einem Haus zum nationalen Medianpreis von 870 000 € laut Observatoire de l'Habitat: 26 100 € Provision plus 4 437 € Mehrwertsteuer, also 30 537 €. Bei einer Immobilie für 1 Million Euro erreicht die Rechnung 35 100 €. Nach Marktbrauch zahlt sie der Verkäufer, der den Auftrag unterschrieben hat. Das ist keine Kleinigkeit, und es ist legitim, diesen Betrag behalten zu wollen.

In ihrer Sektoruntersuchung von 2023 stellte die Autorité de la concurrence die 3 % auf eine durchschnittlich angebotene Immobilie, also 27 768 €, einem Arbeitsaufwand von rund 7 000 € gegenüber, gerechnet mit 70 Stunden zu 100 € pro Stunde, und empfahl Honorare in Euro oder nach Stunden statt in Prozent (Paperjam). Die Frage ist also nicht, ob die Provision hoch ist. Manchmal ist sie es. Die Frage ist, was Sie stattdessen bezahlen.

Wie viel Zeit kostet ein Privatverkauf?

Mehr, als man denkt, und vor allem abends und am Wochenende. Die 70 Stunden der Autorité de la concurrence sind die Zeit eines Profis mit eigenen Werkzeugen, Dokumentvorlagen und Käufern. Ein Privatverkäufer fängt bei null an.

Konkret heißt das: Unterlagen vorbereiten, Fotos machen, die Lust auf mehr wecken, die Anzeige schreiben, Anrufe und Nachrichten beantworten, Neugierige von zahlungsfähigen Käufern unterscheiden, Besichtigungen organisieren, nachfassen, verhandeln und schließlich den Notar koordinieren. Dazu kommen Kosten: Anzeigenpakete auf den Portalen, Fotografie und der vorgeschriebene Energiepass gehen zulasten des Verkäufers. Einen Betrag nennen wir nicht, weil keine verlässliche Zahl veröffentlicht ist.

Keine offizielle Statistik misst in Luxemburg die durchschnittliche Verkaufsdauer. Bekannt ist, dass sich der Wohnungsmarkt erholt hat: 1 049 verkaufte Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2026, nahe am Vorkrisenniveau (gouvernement.lu).

Warum kostet ein Preisfehler mehr als die Provision?

Weil er sich in Zehntausenden Euro bemisst, ohne je auf einer Rechnung zu erscheinen. In den zwölf Monaten bis Ende Juni 2026 wurden bestehende Wohnungen im Schnitt für 9 437 € pro m² angeboten und für 7 712 € pro m² verkauft, eine Lücke von 18 %. In Luxemburg-Stadt waren es 12 086 € angeboten gegenüber 10 269 € unterzeichnet (Le Logement en chiffres Nr. 20). Beide Stichproben sind nicht identisch, es ist also keine reine Verhandlungsmarge. Die Botschaft ist dennoch klar: Der Preis einer Anzeige ist nicht der Marktpreis.

Und die Angebotspreise sinken weiter. Laut Immotop lag der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Quartal 2026 bei 8 111 € pro m², 5,0 % weniger als ein Jahr zuvor (Chronicle.lu). Wer seinen Preis an den Nachbaranzeigen ausrichtet, startet also oft zu hoch. Die Immobilie bleibt online, Käufer sehen die aufeinanderfolgenden Preissenkungen und verhandeln härter.

Der umgekehrte Fehler ist leiser und grausamer. Ein zu niedriger Preis findet schnell einen Käufer, und niemand wird Ihnen je sagen, wie viel Sie auf dem Tisch liegen gelassen haben.

Bei einem Haus für 870 000 € entspricht ein Preisfehler von 5 % genau 43 500 €, mehr als die Provision von 3 % inklusive Mehrwertsteuer, die 30 537 € beträgt.

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Fairerweise: Auch Makler irren sich. Die Autorité de la concurrence stellte ein Überbieten fest, bei dem manche Agenturen Aufträge mit marktfernen Preisen gewinnen. Die eigentliche Frage ist nicht Makler oder kein Makler. Es ist die Methode: von unterzeichneten Preisen ausgehen, nicht von erhofften.

Welche rechtlichen Schritte müssen Sie allein bewältigen?

Alles, was vor der notariellen Urkunde liegt. Für den Verkauf der eigenen Immobilie brauchen Sie keine Genehmigung. Nur wer für Dritte vermittelt, benötigt eine Niederlassungsgenehmigung als Immobilienmakler, eine anerkannte Qualifikation und eine Berufshaftpflichtversicherung (Guichet.lu).

Der Rest liegt bei Ihnen. Der Energiepass ist für den Verkauf Pflicht. Bei Wohnungseigentum wird der Käufer die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Nebenkostenabrechnung verlangen. Dann folgt der Vorvertrag, den viele Privatverkäufer nach einer Vorlage aus dem Internet unterschreiben. Er ist ein bindender Vertrag: aufschiebende Finanzierungsbedingung, Fristen, Vertragsstrafe, Datum der Urkunde. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von Ihrem Notar prüfen, nicht danach.

Die öffentliche Urkunde wird dann vom Notar aufgenommen und bei der Publicité foncière umgeschrieben. Der Käufer zahlt bei der Unterzeichnung 7 % Registrierungs- und Umschreibungsgebühren (6 % plus 1 %) (Just Arrived). Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ist mit oder ohne Makler dieselbe.

Ein letzter, oft vergessener Punkt: die Solidität des Käufers. Ein Privatverkäufer hat kaum mehr als eine Bankbestätigung in der Hand. Ein Vorvertrag, der an der Finanzierung scheitert, kostet Wochen und bringt die Immobilie mit einer Vorgeschichte zurück auf den Markt.

Welche versteckten Kosten stehen den 3 % gegenüber?

Ihre Zeit, Ihre Sichtbarkeit und Ihre Verhandlungsposition. Die Zeit haben wir gesehen. Sichtbarkeit bedeutet: Ihre Adresse, Ihre Innenaufnahmen und jede Preissenkung sind für alle online einsehbar. Und die Verhandlung ist die schwierigste Übung, wenn man das eigene Haus verkauft: Man hat dort gelebt, kennt jede Renovierung, und der Käufer spürt das. Ein Vermittler kann ohne Emotion Nein sagen. Ein Eigentümer tut sich schwerer.

Hinzu kommen Opportunitätskosten. Eine Immobilie, die länger als geplant im Verkauf bleibt, bedeutet einen laufenden Überbrückungskredit, einen wartenden Folgekauf, manchmal einen guten Käufer, den man ziehen lässt. Keine dieser Positionen steht auf einer Rechnung. Alle belasten das Nettoergebnis.

Wann ist ein Verkauf ohne Makler eine gute Wahl?

Wenn der Käufer schon da ist. Viele Privatleute verkaufen allein sehr erfolgreich, und das ist kein Zufall: ein Nachbar, der auf Ihr Haus gewartet hat, ein Mieter vor Ort, ein Familienmitglied. In diesem Fall ist die Vermarktung erledigt, und ein Notar genügt, um die Urkunde abzusichern. 3 % für einen Käufer zu zahlen, den Sie selbst gefunden haben, ergäbe keinen Sinn.

Vernünftig ist es auch, wenn die Immobilie einfach ist, der lokale Markt aktiv, Sie Zeit haben und Verhandlungen Sie nicht schrecken. Bei einem ungewöhnlichen Haus, einer Prestigeimmobilie oder einer heiklen Situation wie Erbschaft, Scheidung oder Umzug ins Ausland wird der Alleingang dagegen schnell zum Zweitjob. Und denken Sie daran, dass die Provision verhandelbar ist: Sie können über den Satz sprechen, statt auf Begleitung zu verzichten.

Wie entscheiden Sie, mit Zahlen in der Hand?

Indem Sie mit einem fairen Preis beginnen, ob Sie allein oder begleitet verkaufen. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie anhand der unterzeichneten Preise Ihrer Gemeinde, nicht anhand der Anzeigen. Berechnen Sie dann die tatsächliche Provision inklusive Mehrwertsteuer und stellen Sie Zeit, Kosten und das Risiko eines Preisfehlers gegenüber. Spricht die Bilanz für den Alleingang, dann los, mit einem Notar an Ihrer Seite.

Bei Secretimmo, Off-Market-Agentur und Plattform, beträgt unser Honorar 3 % im öffentlichen Exklusivauftrag. Die Schätzung vor Ort ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Auftrag unterzeichnet wird, andernfalls werden 600 € zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Online-Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: In zwei Minuten erhalten Sie eine Spanne auf Basis des realen Marktes, ob Sie allein verkaufen oder mit uns.

Dieser Artikel stützt sich auf Le Logement en chiffres Nr. 20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC, Verkäufe vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026), die Sektoruntersuchung 2023 der Autorité de la concurrence, Immotop-Daten veröffentlicht von Chronicle.lu sowie Informationen von Guichet.lu. Die Zahlen sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Was kostet ein Immobilienmakler in Luxemburg?

In der Regel 3 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,51 % mit 17 % MwSt. Dieser Satz ist Marktbrauch: In der Praxis wird kein Tarif vorgeschrieben, und er ist verhandelbar. Bei einer Immobilie für 1 Million Euro sind das 35 100 €.

Brauche ich eine Genehmigung, um ohne Makler zu verkaufen?

Nein. Die Niederlassungsgenehmigung als Immobilienmakler betrifft Vermittler, die für Dritte verkaufen. Ihre eigene Immobilie dürfen Sie frei verkaufen, die Urkunde wird ohnehin von einem Notar aufgenommen.

Wer zahlt die Registrierungsgebühren bei einem Verkauf?

Der Käufer, bei Unterzeichnung der Urkunde: 7 % Registrierungs- und Umschreibungsgebühren (6 % plus 1 %), mit oder ohne Makler. Nach Marktbrauch zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, wenn er einen Auftrag unterschrieben hat.

Wie lange dauert ein Verkauf ohne Makler?

Keine offizielle Statistik misst die durchschnittliche Verkaufsdauer in Luxemburg. Als Anhaltspunkt schätzte die Autorité de la concurrence 2023 den Aufwand eines Verkaufs für einen Profi auf rund 70 Stunden. Ein Privatverkäufer, der bei null beginnt, sollte mit mehr rechnen.

Verdient man ohne Makler mehr?

Nicht unbedingt. Sie sparen die Provision, aber die Lücke von 18 % zwischen Angebots- und unterzeichneten Preisen zeigt, dass der Startpreis das eigentliche Thema ist. Ein Fehler von 5 % bei einem Haus für 870 000 € kostet 43 500 €, mehr als die Provision inklusive MwSt.