Bëllegen Akt: was Sie verlieren, wenn Sie zu früh verkaufen

Wie viel ist der Bëllegen Akt 2026 wert?

40 000 € pro Person, also 80 000 € für ein Paar, und dieser Betrag ist inzwischen dauerhaft. Der Gesetzentwurf 8540, verabschiedet am 25. Juni 2025, hat die 30 000 € für alle seit dem 1. Juli 2025 unterzeichneten notariellen Urkunden durch 40 000 € ersetzt, ohne Enddatum (Bericht der Abgeordnetenkammer). Die Regierung formulierte es so: Die Gutschrift wird „endgültig“ auf 40 000 € angehoben (gouvernement.lu).

Kurzer Rückblick: 20 000 € bis 2023, 30 000 € ab dem 7. März 2023, 40 000 € vorübergehend vom 1. Januar 2024 bis 30. Juni 2025, danach 40 000 € auf Dauer. Achtung, die Seite von guichet.lu spricht noch von einer befristeten Maßnahme: Sie ist nicht mehr aktuell.

Die Gutschrift deckt die Registrierungs- und Umschreibungsgebühren, also 7 % des Preises. 40 000 € tilgen damit die Gebühren auf einen Preis von etwa 571 000 € für eine Einzelperson und etwa 1 142 000 € für ein Paar. Sie können sie auf einmal oder über mehrere Käufe nutzen, bis sie aufgebraucht ist. Wer bereits einen Teil der früheren 30 000 € verbraucht hatte, behält den Rest plus die zusätzlichen 10 000 €.

Und die 45 000 €, von denen die Rede ist? Der Gesetzentwurf 8806, angekündigt am 16. Juli 2026, würde die Gutschrift auf 45 000 € pro Person anheben. Das ist ein Entwurf, kein Gesetz. Bauen Sie keinen Finanzierungsplan darauf, solange er nicht verabschiedet ist.

Wer hat Anspruch, und für welche Immobilie?

Jede natürliche Person, die die Wohnung kauft, in der sie selbst wohnen wird. Das gilt auch für ein Baugrundstück oder eine Immobilie im Bau (VEFA). Zweitwohnungen und Mietobjekte sind ausgeschlossen, ebenso Schenkungen und Erbschaften. Es gibt weder eine Einkommens- noch eine Preisobergrenze (guichet.lu).

Gerade weil die Bedingung so einfach ist, nämlich selbst darin zu wohnen, fällt die Sanktion streng aus, wenn Sie nicht lange genug darin wohnen.

Welche Bedingungen müssen Sie nach dem Kauf einhalten?

Zwei Fristen, die aufeinander folgen. Zuerst müssen Sie die Wohnung innerhalb von 2 Jahren nach der Urkunde selbst beziehen, oder innerhalb von 4 Jahren bei einem Baugrundstück oder einem Kauf auf Plan, wie die Antwort auf die parlamentarische Anfrage 3764 vom 12. März 2026 bestätigt (Abgeordnetenkammer). Danach müssen Sie mindestens 2 Jahre ununterbrochen dort wohnen.

Verzögert sich eine Baustelle, kann die Bezugsfrist verlängert werden, auf schriftlichen und begründeten Antrag an den Direktor der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Stellen Sie ihn vor Fristablauf, nicht danach.

Was verlieren Sie genau, wenn Sie zu früh verkaufen?

Die gesamte genutzte Gutschrift, plus Zinsen. Wenn Sie vor Ablauf der 2 Jahre verkaufen, die Wohnung vermieten, auch nur teilweise, oder nicht mehr dort wohnen, verlangt die AED die vollständige Rückzahlung der Gutschrift, zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Tag, an dem sie gewährt wurde. Sie müssen diese Änderung der AED innerhalb von 3 Monaten schriftlich melden (guichet.lu).

Zwei einfache Beispiele:

• Eine Einzelperson kauft eine Wohnung für 500 000 €. Die Gebühren von 7 % betragen 35 000 €, vollständig durch die Gutschrift gedeckt. Sie verkauft nach 18 Monaten: Sie zahlt 35 000 € zurück, plus Zinsen.
• Ein Paar kauft für 750 000 €. Die Gebühren erreichen 52 500 €, die Gutschrift tilgt sie, und es bleiben 27 500 € Gutschrift für später. Verkauft das Paar nach anderthalb Jahren, zahlt es 52 500 € zurück, plus Zinsen.

Einem Freund ein Zimmer zu vermieten, um den Kredit zu entlasten, zählt ebenfalls als teilweise Vermietung. Viele wissen das nicht.

Das Finanzamt kann Ihnen den Veräußerungsgewinn erlassen, die AED holt sich die Gutschrift trotzdem zurück. Das sind zwei getrennte Regeln, mit zwei getrennten Verwaltungen.

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Beim Veräußerungsgewinn bleibt der Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes unabhängig von der Haltedauer steuerfrei, wenn Sie ihn beim Verkauf bewohnen (guichet.lu). Haben Sie ihn aber vor dem Verkauf vermietet, verlieren Sie doppelt: Die Gutschrift wird zurückgefordert, und bei weniger als 5 Jahren Haltedauer wird der Gewinn zum Spekulationsgewinn, besteuert nach vollem Tarif.

Welche Ausnahmen schützen Sie?

Die, die das Leben erzwingt, und die die AED im Einzelfall akzeptiert. Die Rückzahlung kann entfallen bei höherer Gewalt, bei Krankheit, die das Bewohnen unmöglich macht (mit ärztlichem Attest), bei Zwangsverkauf, Enteignung, Tod des Ehepartners, Scheidung oder Ende einer Partnerschaft. Auch eine berufliche Versetzung, die nicht von Ihnen abhängt, kann anerkannt werden, wenn Sie vor Ablauf der 2 Jahre wieder einziehen.

Das Schlüsselwort ist „Entscheidung“: Keine Ausnahme greift automatisch. Sie schreiben, Sie belegen, die Verwaltung entscheidet. Ein Sinneswandel, ein größeres Haus, in das Sie sich verliebt haben, oder ein gutes Kaufangebot sind keine höhere Gewalt.

Die Falle des zu früh unterzeichneten Vorvertrags

Das ist der häufigste und teuerste Fehler. In Luxemburg überträgt die Unterzeichnung des Vorvertrags (compromis) das Eigentum grundsätzlich sofort. Einen Vorvertrag 20 Monate nach Ihrem Einzug zu unterschreiben, kann also genügen, um die 2-Jahres-Regel zu brechen, selbst wenn die notarielle Urkunde erst drei Monate später folgt.

Es gibt eine Lösung: eine Klausel, die den Eigentumsübergang auf die notarielle Urkunde verschiebt, die nach Ablauf der 2 Jahre unterzeichnet wird (guichet.lu). Verlangen Sie sie von Ihrem Notar schon beim Aufsetzen des Vorvertrags. Sie kostet nichts und kann Ihnen die Rückzahlung von mehreren zehntausend Euro ersparen.

Wie verkaufen Sie, ohne Ihre Gutschrift zu verlieren?

Indem Sie die Daten zählen, bevor Sie einen Käufer suchen. Notieren Sie das Datum der Kaufurkunde, das tatsächliche Einzugsdatum und rechnen Sie 2 Jahre ununterbrochenes Wohnen hinzu. Liegen Sie darunter, haben Sie drei Möglichkeiten: warten, einen Vorvertrag mit aufgeschobenem Eigentumsübergang vorsehen oder, wenn eine Ausnahme auf Sie zutrifft, vor dem Verkauf an die AED schreiben. Lassen Sie den Zeitplan in jedem Fall von Ihrem Notar prüfen.

Der Markt lässt Ihnen Zeit, es richtig zu machen. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Wohnungsverkäufe noch 33,9 % unter dem Vorjahr, als Folge des Endes der befristeten Steuermaßnahmen am 30. Juni 2025 (Le Logement en chiffres Nr. 20). Käufer sind wählerischer: Eine gut vorbereitete Immobilie verkauft sich besser als eine, die in Eile verkauft wird.

Bei Secretimmo, Off-Market-Agentur und Plattform, können wir Ihren Verkauf diskret vorbereiten, einen Käufer finden und die Unterzeichnung nach dem Datum ansetzen, das Ihre Gutschrift schützt. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: Sie erhalten in zwei Minuten eine Spanne. Die detaillierte Schätzung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Mandat unterzeichnet wird, andernfalls werden 600 € zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet.

Dieser Artikel stützt sich auf die Seiten von guichet.lu, den Kommissionsbericht zum Gesetzentwurf 8540, die Mitteilung der Regierung vom 25. Juni 2025, die parlamentarische Anfrage 3764 und Le Logement en chiffres Nr. 20. Der Gesetzentwurf 8806 ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht verabschiedet. Die genannten Zahlen sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Bëllegen Akt 2026?

40 000 € pro Person, also 80 000 € für ein Paar, dauerhaft für Urkunden, die seit dem 1. Juli 2025 unterzeichnet wurden. Der Gesetzentwurf 8806, angekündigt am 16. Juli 2026, sieht 45 000 € vor, ist aber noch nicht verabschiedet.

Wie lange muss man in der Wohnung wohnen?

Sie müssen sie innerhalb von 2 Jahren nach der Urkunde beziehen, oder innerhalb von 4 Jahren bei einem Baugrundstück oder einer VEFA, und dann mindestens 2 Jahre ununterbrochen dort wohnen.

Was passiert, wenn ich vor 2 Jahren verkaufe?

Sie zahlen die gesamte genutzte Gutschrift zurück, zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Tag der Gewährung. Den Verkauf müssen Sie der AED innerhalb von 3 Monaten schriftlich melden. Bei einem Kauf für 750 000 € sind 52 500 € zurückzuzahlen.

Kann ich ein Zimmer vermieten, ohne die Gutschrift zu verlieren?

Nein, nicht während der 2 Jahre Pflichtnutzung. Eine Vermietung, auch nur teilweise, löst die Rückzahlung der Gutschrift mit Zinsen aus.

Muss man den Bëllegen Akt bei einer Scheidung zurückzahlen?

Nicht unbedingt. Scheidung oder das Ende einer Partnerschaft gehören zu den Ausnahmen, ebenso höhere Gewalt, Krankheit, Tod des Ehepartners oder Enteignung. Die Ausnahme greift nicht automatisch: Die AED entscheidet auf schriftlichen, begründeten Antrag.