Plusvalenza su un immobile ereditato: perché la data del decesso cambia tutto

Quale prezzo e quale data considera il fisco per un immobile ereditato?

Quelli del defunto, non la data del decesso. Per l'Amministrazione delle imposte dirette (ACD), un immobile ricevuto per successione si considera acquistato alla data dell'ultimo acquisto a titolo oneroso, in pratica l'acquisto del defunto, e al prezzo pagato in quell'atto (ACD). Vi mettete nei suoi panni.

La conseguenza sorprende molti eredi. Il valore dichiarato per l'imposta di successione non vale come prezzo d'acquisto per l'imposta sul reddito. Il Lussemburgo non riallinea il valore dell'immobile al decesso. Tutto l'aumento accumulato dall'acquisto dei vostri genitori, a volte trenta o quarant'anni di mercato, entra nella plusvalenza che dichiarerete vendendo.

Due sfumature rassicuranti. Il trasferimento in sé non è soggetto all'imposta sul reddito: lo è solo la vendita. E per una vendita dopo più di cinque anni, il prezzo d'acquisto originario viene rivalutato con un coefficiente che dipende dall'anno d'acquisto, pubblicato nel modulo 700 dell'anno della vendita (modulo 700F 2026). Più l'acquisto è vecchio, più il coefficiente è alto.

Il termine di cinque anni si conta dal decesso?

No, dall'acquisto del defunto. Dalla legge del 22 maggio 2024, applicabile dall'anno d'imposta 2025, una vendita effettuata entro cinque anni dall'acquisto genera una plusvalenza speculativa, tassata con la tabella progressiva piena, senza rivalutazione né franchigia. Oltre i cinque anni, la plusvalenza è tassata alla metà dell'aliquota globale, cioè al massimo circa il 21 %, più il contributo al fondo per l'occupazione (Guichet.lu).

Per un erede, questi cinque anni decorrono tra due acquisti a titolo oneroso: l'eredità non fa ripartire il cronometro. Due casi concreti. I vostri genitori hanno comprato nel 2000 e vendete nel 2026, un mese dopo il decesso: il possesso supera ampiamente i cinque anni, si applica la metà dell'aliquota globale con il coefficiente del 2000. Vostro padre ha comprato nel 2023, è morto nel 2025 e vendete nel 2026: sono passati meno di cinque anni dal suo acquisto, la plusvalenza è speculativa e tassata con la tabella piena.

E dimenticate il quarto dell'aliquota globale di cui si è tanto parlato. È terminato il 30 giugno 2025, o il 30 settembre 2025 per un compromesso (compromis) registrato prima del 30 giugno. Non si applica alle vendite del 2026.

Quali franchigie per un erede che vende?

Due, e si sommano. La prima è la franchigia decennale di 50 000 € a persona, 100 000 € per una coppia tassata congiuntamente, ridotta di quanto avete già utilizzato negli ultimi dieci anni. La seconda è propria delle successioni: fino a 75 000 € in più se l'immobile è un fabbricato ereditato in linea retta che era l'ultima abitazione principale dei vostri genitori (ACD).

Questa franchigia di 75 000 € ha le sue regole. Si calcola sulla quota di ciascun erede, vale per un solo immobile per contribuente, si deduce prima della franchigia di 50 000 € e, come questa, non può creare una perdita. Resta valida se i vostri genitori avevano lasciato la casa prima del decesso, purché sia stata la loro ultima abitazione principale (fiduciaire-expert.lu). Attenzione: nessuna franchigia si applica a una plusvalenza speculativa.

La casa dei vostri genitori, ereditata in linea retta, posseduta da più di cinque anni contando dal loro acquisto: fino a 125 000 € di franchigie per erede, poi la metà dell'aliquota globale.

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Esempio con cifre: la casa dei vostri genitori venduta nel 2026

Prendiamo due figli che ereditano in parti uguali la casa in cui vivevano i genitori, comprata nel 1990 per 200 000 €. Viene venduta a 1 200 000 € nel 2026. Per semplicità ignoriamo le spese d'acquisto, i lavori e le spese di vendita, che ridurrebbero tutte il guadagno.

Prima il possesso: dal 1990 al 2026, ben più di cinque anni, poco importa che il decesso risalga all'anno scorso. Poi il prezzo rivalutato: con un coefficiente indicativo di 2,05 per il 1990, da verificare nel modulo 700 dell'anno della vendita, 200 000 € diventano 410 000 €. La plusvalenza è di 1 200 000 € meno 410 000 €, quindi 790 000 €, cioè 395 000 € per figlio.

Ogni figlio deduce poi 75 000 € a titolo di abitazione principale dei genitori, quindi 50 000 € di franchigia decennale se non l'ha già utilizzata: 125 000 € in totale. Restano 270 000 € imponibili per figlio, alla metà dell'aliquota globale. All'aliquota massima del 21 %, si arriva al massimo a circa 56 700 € per figlio, prima del fondo per l'occupazione. L'importo reale dipende dagli altri redditi di ciascuno e può essere nettamente inferiore.

Il controesempio fa male. Supponiamo che i vostri genitori abbiano comprato questa casa nel 2023 per 1 100 000 € e che la vendiate a 1 200 000 € nel 2026. Meno di cinque anni dal loro acquisto: 100 000 € di plusvalenza speculativa, 50 000 € per figlio, tassati con la tabella progressiva piena, fino al 42 % più fondo per l'occupazione, senza rivalutazione né franchigia. Se aspettate che siano trascorsi cinque anni dal loro acquisto, la stessa plusvalenza passa alla metà dell'aliquota e le franchigie possono azzerarla.

Dove conta davvero la data del decesso?

Non fissa il vostro prezzo d'acquisto, ma pesa altrove. È all'apertura della successione che si verifica se l'immobile era l'ultima abitazione principale dei vostri genitori, condizione dei 75 000 €. Il decesso fa anche decorrere il termine della dichiarazione di successione, 6 mesi per un decesso in Lussemburgo, 8 mesi nel resto d'Europa, con un valore al giorno del decesso che l'amministrazione può controllare.

Secondo alcune fiduciarie, l'imposta di successione pagata potrebbe in parte aggiungersi al prezzo d'acquisto se la vendita avviene entro tre anni dall'eredità. La base legale non è confermata: fatela verificare dal vostro consulente fiscale. In linea retta, dato che la quota legale è esente, questo punto riguarda soprattutto fratelli, sorelle, nipoti e altri eredi.

Due situazioni cambiano ancora le carte in tavola. Se vi trasferite nell'immobile e ne fate la vostra abitazione principale, la sua vendita successiva può essere esente, a determinate condizioni. E se un erede rileva la quota degli altri con un conguaglio (soulte), la quota rilevata costituisce, secondo la dottrina corrente, un nuovo acquisto a titolo oneroso, con data e prezzo propri: su quella quota può decorrere un nuovo termine di cinque anni, da far confermare. La divisione in sé sconta un diritto nettamente inferiore al 7 % di una vendita: fatelo calcolare dal vostro notaio.

Come vendere un immobile ereditato al momento giusto?

Preparando il fascicolo prima di fissare il prezzo. Ritrovate l'atto d'acquisto del defunto, con data e prezzo, e le fatture dei lavori importanti, che si rivalutano anch'esse. Verificate se ciascun erede ha già utilizzato la sua franchigia di 50 000 € negli ultimi dieci anni. Calcolate la data in cui saranno raggiunti i cinque anni dall'acquisto del defunto. Ricordate che la plusvalenza è tassata nell'anno dell'atto notarile. Poi fate stimare l'immobile sulla base di vendite reali: nei dodici mesi chiusi a fine giugno 2026, un appartamento esistente è stato venduto in media a 7 712 € al m² e una casa a 945 274 € in media in Lussemburgo (Le Logement en chiffres n. 20).

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Questo articolo si basa sulle pagine dell'Administration des contributions directes e di Guichet.lu dedicate alla vendita di un immobile, sul modulo 700F 2026, su fiduciaire-expert.lu e su Le Logement en chiffres n. 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC). Il coefficiente di rivalutazione e l'esempio sono indicativi e non sostituiscono il parere del vostro notaio o del vostro consulente fiscale.

Domande frequenti

Il valore dell'immobile al giorno del decesso diventa il mio prezzo d'acquisto?

No. Per l'imposta sul reddito riprendete il prezzo e la data d'acquisto del defunto. Il valore dichiarato nella successione non è la base della plusvalenza, ma il prezzo originario viene rivalutato se la vendita avviene più di cinque anni dopo il suo acquisto.

Se vendo meno di cinque anni dopo il decesso, è speculazione?

Non necessariamente. I cinque anni si contano dall'acquisto del defunto, non dal decesso. Genitori che hanno comprato nel 2000: una vendita nel 2026, anche un mese dopo il decesso, è tassata alla metà dell'aliquota globale. Un acquisto nel 2023: una vendita nel 2026 resta speculativa.

Chi ha diritto alla franchigia di 75 000 €?

L'erede in linea retta che vende un fabbricato che è stato l'ultima abitazione principale dei genitori. Si calcola sulla quota di ciascun erede, vale per un solo immobile, si aggiunge ai 50 000 € decennali e non può creare una perdita.

Quanta imposta sulla vendita della casa dei miei genitori?

Esempio: casa comprata a 200 000 € nel 1990, venduta a 1 200 000 € nel 2026 da due figli. Dopo la rivalutazione indicativa e 125 000 € di franchigie ciascuno, 270 000 € imponibili per figlio, cioè al massimo circa 56 700 € ciascuno all'aliquota massima del 21 %, prima del fondo per l'occupazione.

Il quarto dell'aliquota globale si applica ancora nel 2026?

No. È terminato il 30 giugno 2025, o il 30 settembre 2025 per un compromesso registrato prima del 30 giugno. Nel 2026 una plusvalenza dopo più di cinque anni è tassata alla metà dell'aliquota globale, al massimo circa il 21 % più fondo per l'occupazione.