Mais-valia imobiliária no Luxemburgo: o cálculo exato com exemplo

Que regra se aplica a uma venda assinada em 2026?

A regra dos 5 anos. Desde a lei de 22 de maio de 2024, aplicável a partir do ano fiscal de 2025, o prazo de especulação no imobiliário já não é de 2 anos mas de 5 anos (guichet.lu). Na prática, para uma escritura assinada em 2026:

• detenção de 5 anos ou menos: ganho especulativo, tributado pela tabela progressiva normal (taxa marginal até 42 % mais o fundo de emprego), sem reavaliação e sem abatimento;
• detenção de mais de 5 anos: mais-valia de cessão, tributada a metade da taxa global, ou seja, 21 % no máximo, mais o fundo de emprego (ACD).

O quarto da taxa global, que muitos vendedores ainda têm em mente, terminou a 30 de junho de 2025, ou a 30 de setembro de 2025 se o contrato-promessa (compromis) tivesse sido registado até 30 de junho. Não se aplica em 2026. O ano de tributação é o da escritura notarial, seja qual for a data do pagamento. E se o imóvel for a sua residência principal, a mais-valia está isenta seja qual for a duração de detenção, mas a venda tem de ser declarada na mesma.

O que pode deduzir do preço de venda?

Mais do que pensa, desde que tenha guardado os documentos. O formulário 700 de 2026 prevê três blocos (formulário 700F-2026):

• o preço de aquisição, acrescido dos direitos de registo e de transcrição (7 %, ou seja, 6 % mais 1 %) e dos custos de compra como a comissão da agência ou o certificado energético;
• as obras de investimento, isto é, as grandes obras que aumentam o valor ou mudam a natureza do imóvel: sótão convertido, escritório transformado em habitação. Guarde as faturas, a administração pode pedi-las;
• os custos de venda diretamente ligados à venda, como a comissão da agência, que são deduzidos do preço de venda. São custos reais, detalhados em anexo. Não existe montante fixo.

A manutenção corrente e as pequenas reparações em geral não se somam ao custo, segundo a prática aceite. Uma cozinha pintada de novo não é um investimento. Uma ampliação, sim.

Como funcionam os coeficientes de reavaliação?

Corrigem a inflação, e só se tiver detido o imóvel mais de 5 anos. O preço de aquisição e cada despesa com obras são multiplicados pelo coeficiente do ano em que o dinheiro foi gasto. A tabela a usar é a do ano da venda, publicada na página 3 do formulário 700. Desde a lei orçamental de 19 de dezembro de 2025, estes coeficientes estão indexados ao índice de preços no consumidor (ACD, newsletter de 23 de dezembro de 2025).

Na tabela de 2026, datada de 17 de junho de 2026, alguns valores estão confirmados: 2,05 para 1990, 1,33 para 2010, 1,22 para 2015. Para outros anos, a nossa leitura da tabela dá 1,25 para 2012 e 1,18 para 2018: coeficiente indicativo, a verificar na tabela oficial antes de qualquer declaração.

Um erro de poucas centésimas num coeficiente desloca a mais-valia em vários milhares de euros. Verifique sempre o valor no PDF oficial do ano da venda.

Quer conhecer o seu preço de venda líquido real antes de calcular a sua mais-valia? Avaliar o meu imóvel gratuitamente →

O exemplo calculado, linha a linha

Tomemos uma pessoa sozinha, na classe 1, que vende em novembro de 2026 um apartamento que não é a sua residência principal. Comprou-o em 2012 por 450 000 €, mais 7 % de direitos. Fez 30 000 € de obras de investimento em 2018. Vende-o por 780 000 €, com uma comissão de agência de 3 %.

A metade da taxa global depende do conjunto dos seus rendimentos do ano: a linha 8a mostra o teto, a linha 8b uma situação com 30 % de taxa global. Não reproduzimos aqui a tabela de 2026, por isso os dois montantes são ordens de grandeza. Os custos notariais de compra e o certificado energético ainda poderiam somar-se à linha 2 se tiver guardado os comprovativos.

O que muda cada variante?

Muito, e muitas vezes a seu favor. Quatro casos frequentes, sempre com base no exemplo:

• A comissão de 3 % é sem IVA e o IVA de 17 % não é recuperável: a comissão sobe para 27 378 €, o preço líquido desce para 752 622 €, a mais-valia para 115 347 € e a base tributável para 65 347 €.
• É um casal tributado em conjunto: o abatimento é de 100 000 € e não de 50 000 €. A base tributável desce para 19 325 €.
• Trata-se da casa dos seus pais, herdada em linha direta, que era a sua última residência principal: aplica-se primeiro um abatimento suplementar de 75 000 €, depois os 50 000 €. A base tributável cai para zero, porque o abatimento não pode criar perda (fiduciaire-expert.lu).
• O verdadeiro coeficiente de 2012 é 1,28 e não 1,25: a aquisição reavaliada sobe para 616 320 € e a mais-valia desce para cerca de 104 880 €.

O abatimento de 50 000 € não é anual. Vale por 10 anos e reduz-se do que já tiver usado nesse período. Se vendeu outro imóvel há quatro anos, verifique o que lhe resta.

E se vender antes de 5 anos?

A conta muda de natureza. Imaginemos o mesmo apartamento comprado em 2022 por 481 500 € com tudo incluído, com as mesmas obras e o mesmo preço líquido. A mais-valia passa a 756 600 € - 481 500 € - 30 000 € = 245 100 €. Sem reavaliação, sem abatimento, e tributação pela tabela completa, até 42 % mais o fundo de emprego. A base é mais de três vezes superior à do exemplo, e a taxa pode duplicar.

Duas precisões úteis. Uma menos-valia só pode compensar outros ganhos de cessão ou de especulação do mesmo ano: não o seu salário, e sem reporte para os anos seguintes (guichet.lu). E a transferência do ganho para habitação de arrendamento social ou nova, aberta às vendas do início de 2025, não está disponível para uma venda assinada em 2026. Só as vendas ao Estado, a uma comuna ou ao Fonds du Logement continuam isentas, salvo direito de preferência legal (ACD).

Como preparar a sua venda para pagar o imposto justo?

Começando pelo preço certo, depois pelos documentos certos. Reúna a escritura de compra, o comprovativo dos direitos pagos, as faturas das obras de investimento com o respetivo ano e o contrato de agência da venda. Verifique os coeficientes na tabela oficial do formulário 700 do ano da venda. Se o imóvel foi a sua residência principal, teste o seu caso com a ferramenta online da ACD: a isenção pode ainda aplicar-se após uma mudança, sob condições. Depois peça ao seu notário ou consultor fiscal que valide o cálculo antes de assinar o contrato-promessa, não depois da escritura.

O primeiro número do cálculo continua a ser o preço de venda líquido. Uma avaliação demasiado baixa custa-lhe mais do que o imposto, uma demasiado alta arrasta a venda. Na Secretimmo, agência e plataforma off-market, partimos das vendas reais e da nossa rede de compradores. Comece pelo avaliador gratuito em secretimmo.lu/valuation: obtém um intervalo em dois minutos. A avaliação detalhada é gratuita se um mandato for assinado na semana seguinte, caso contrário é faturada a 600 € sem IVA.

Este artigo baseia-se nas páginas da Administration des contributions directes e do guichet.lu, no formulário 700F-2026 e nas análises da fiduciaire-expert.lu e da fiduciaire-lpg.lu. Os números e coeficientes citados são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo de especulação imobiliária no Luxemburgo em 2026?

5 anos, desde a lei de 22 de maio de 2024, aplicável a partir do ano fiscal de 2025. Uma venda nos 5 anos é tributada pela tabela completa, sem reavaliação nem abatimento. Depois disso, o ganho é tributado a metade da taxa global, 21 % no máximo mais o fundo de emprego.

O quarto da taxa global ainda se aplica em 2026?

Não. Terminou a 30 de junho de 2025, prolongado até 30 de setembro de 2025 para contratos-promessa registados até 30 de junho. Uma venda assinada em 2026 fica sujeita a metade da taxa global se o imóvel for detido há mais de 5 anos.

Como se aplica o abatimento de 50 000 €?

Deduz-se da mais-valia reavaliada, uma vez de 10 em 10 anos, e reduz-se dos abatimentos já usados nesse período. É de 100 000 € para um casal tributado em conjunto e não pode criar perda. Não se aplica a um ganho especulativo.

Onde encontrar o coeficiente de reavaliação certo?

Na página 3 do formulário 700 do ano da venda, publicado pela Administration des contributions directes. Para uma venda em 2026, é o formulário 700F-2026. Use o coeficiente do ano de cada despesa, compra e obras.

É preciso pagar mais-valia sobre a residência principal?

Não, a mais-valia sobre a residência principal está isenta seja qual for a duração de detenção. A venda tem, no entanto, de ser declarada, e após uma mudança a isenção depende de condições precisas que a ferramenta online da ACD permite testar.