Plusvalenza immobiliare in Lussemburgo: il calcolo esatto con esempio

Quale regola si applica a una vendita firmata nel 2026?

La regola dei 5 anni. Dalla legge del 22 maggio 2024, applicabile dall'anno fiscale 2025, il periodo di speculazione sugli immobili non è più di 2 anni ma di 5 anni (guichet.lu). In concreto, per un atto firmato nel 2026:

• possesso di 5 anni o meno: guadagno speculativo, tassato con la normale scala progressiva (aliquota marginale fino al 42 % più il fondo per l'occupazione), senza rivalutazione e senza abbattimento;
• possesso di oltre 5 anni: plusvalenza di cessione, tassata alla metà dell'aliquota globale, quindi al massimo il 21 %, più il fondo per l'occupazione (ACD).

Il quarto dell'aliquota globale, che molti venditori hanno ancora in mente, è terminato il 30 giugno 2025, o il 30 settembre 2025 se il compromesso era stato registrato entro il 30 giugno. Nel 2026 non si applica. L'anno d'imposta è quello dell'atto notarile, qualunque sia la data del pagamento. E se l'immobile è la vostra residenza principale, la plusvalenza è esente qualunque sia la durata del possesso, ma la vendita va comunque dichiarata.

Che cosa potete dedurre dal prezzo di vendita?

Più di quanto pensiate, a condizione di aver conservato i documenti. Il modulo 700 del 2026 prevede tre blocchi (modulo 700F-2026):

• il prezzo d'acquisto, aumentato dei diritti di registro e di trascrizione (7 %, cioè 6 % più 1 %) e delle spese d'acquisto come la provvigione d'agenzia o il certificato energetico;
• i lavori d'investimento, cioè i grandi lavori che aumentano il valore o cambiano la natura dell'immobile: sottotetto trasformato, ufficio convertito in abitazione. Conservate le fatture, l'amministrazione può richiederle;
• le spese di vendita direttamente legate alla vendita, come la provvigione d'agenzia, che si deducono dal prezzo di vendita. Sono spese reali, dettagliate in allegato. Non esiste un forfait.

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni in genere non si aggiungono al costo, secondo la prassi ammessa. Una cucina ridipinta non è un investimento. Un ampliamento sì.

Come funzionano i coefficienti di rivalutazione?

Correggono l'inflazione, e solo se avete posseduto l'immobile per più di 5 anni. Il prezzo d'acquisto e ogni spesa per lavori vengono moltiplicati per il coefficiente dell'anno in cui il denaro è stato speso. La tabella da usare è quella dell'anno della vendita, pubblicata a pagina 3 del modulo 700. Dalla legge di bilancio del 19 dicembre 2025, questi coefficienti sono indicizzati all'indice dei prezzi al consumo (ACD, newsletter del 23 dicembre 2025).

Nella tabella 2026, datata 17 giugno 2026, alcuni valori sono confermati: 2,05 per il 1990, 1,33 per il 2010, 1,22 per il 2015. Per altri anni, la nostra lettura della tabella dà 1,25 per il 2012 e 1,18 per il 2018: coefficiente indicativo, da verificare nella tabella ufficiale prima di qualsiasi dichiarazione.

Un errore di pochi centesimi su un coefficiente sposta la plusvalenza di diverse migliaia di euro. Verificate sempre il valore nel PDF ufficiale dell'anno della vendita.

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L'esempio calcolato, riga per riga

Prendiamo una persona sola, in classe 1, che vende a novembre 2026 un appartamento che non è la sua residenza principale. L'ha comprato nel 2012 per 450 000 €, più il 7 % di diritti. Ha fatto 30 000 € di lavori d'investimento nel 2018. Lo rivende a 780 000 €, con una provvigione d'agenzia del 3 %.

La metà dell'aliquota globale dipende dall'insieme dei vostri redditi dell'anno: la riga 8a mostra il tetto, la riga 8b una situazione con aliquota globale del 30 %. Non abbiamo riprodotto qui la scala 2026, quindi i due importi sono ordini di grandezza. Le spese notarili d'acquisto e il certificato energetico potrebbero ancora aggiungersi alla riga 2 se avete conservato le ricevute.

Che cosa cambia ogni variante?

Molto, e spesso a vostro favore. Quattro casi frequenti, sempre sulla base dell'esempio:

• La provvigione del 3 % è IVA esclusa e l'IVA del 17 % non è recuperabile: la provvigione sale a 27 378 €, il prezzo netto scende a 752 622 €, la plusvalenza a 115 347 € e la base imponibile a 65 347 €.
• Siete una coppia tassata congiuntamente: l'abbattimento è di 100 000 € e non di 50 000 €. La base imponibile scende a 19 325 €.
• Si tratta della casa dei vostri genitori, ereditata in linea diretta, che era la loro ultima residenza principale: si applica prima un abbattimento supplementare di 75 000 €, poi i 50 000 €. La base imponibile scende a zero, perché l'abbattimento non può creare una perdita (fiduciaire-expert.lu).
• Il vero coefficiente 2012 è 1,28 e non 1,25: l'acquisto rivalutato sale a 616 320 € e la plusvalenza scende a circa 104 880 €.

L'abbattimento di 50 000 € non è annuale. Vale per 10 anni e si riduce di quanto avete già utilizzato nel periodo. Se avete venduto un altro immobile quattro anni fa, verificate quanto vi resta.

E se vendete prima di 5 anni?

Il conto cambia natura. Immaginiamo lo stesso appartamento comprato nel 2022 a 481 500 € tutto compreso, con gli stessi lavori e lo stesso prezzo netto. La plusvalenza diventa 756 600 € - 481 500 € - 30 000 € = 245 100 €. Nessuna rivalutazione, nessun abbattimento, e tassazione con la scala piena, fino al 42 % più il fondo per l'occupazione. La base è più di tre volte quella dell'esempio, e l'aliquota può raddoppiare.

Due precisazioni utili. Una minusvalenza può compensare solo altri guadagni di cessione o di speculazione dello stesso anno: non il vostro stipendio, e senza riporto agli anni successivi (guichet.lu). E il trasferimento del guadagno verso un'abitazione in locazione sociale o nuova, aperto alle vendite di inizio 2025, non è disponibile per una vendita firmata nel 2026. Restano esenti solo le vendite allo Stato, a un comune o al Fonds du Logement, salvo diritto di prelazione legale (ACD).

Come preparare la vendita per pagare l'imposta giusta?

Partendo dal prezzo giusto, poi dai documenti giusti. Raccogliete l'atto d'acquisto, il conteggio dei diritti pagati, le fatture dei lavori d'investimento con il loro anno e il contratto d'agenzia della vendita. Verificate i coefficienti nella tabella ufficiale del modulo 700 dell'anno della vendita. Se l'immobile è stato la vostra residenza principale, testate il vostro caso con lo strumento online dell'ACD: l'esenzione può ancora valere dopo un trasloco, a certe condizioni. Poi fate convalidare il calcolo dal vostro notaio o consulente fiscale prima di firmare il compromesso, non dopo l'atto.

Il primo numero del calcolo resta il prezzo di vendita netto. Una stima troppo bassa vi costa più dell'imposta, una troppo alta fa trascinare la vendita. In Secretimmo, agenzia e piattaforma off-market, partiamo dalle vendite reali e dalla nostra rete di acquirenti. Cominciate con lo stimatore gratuito su secretimmo.lu/valuation: ottenete una forchetta in due minuti. La stima dettagliata è gratuita se un mandato viene firmato entro la settimana, altrimenti viene fatturata 600 € IVA esclusa.

Questo articolo si basa sulle pagine dell'Administration des contributions directes e di guichet.lu, sul modulo 700F-2026 e sulle analisi di fiduciaire-expert.lu e di fiduciaire-lpg.lu. Le cifre e i coefficienti citati sono indicativi e non sostituiscono il parere del vostro notaio o consulente fiscale.

Domande frequenti

Qual è il periodo di speculazione immobiliare in Lussemburgo nel 2026?

5 anni, dalla legge del 22 maggio 2024, applicabile dall'anno fiscale 2025. Una vendita entro 5 anni è tassata con la scala piena, senza rivalutazione né abbattimento. Oltre, il guadagno è tassato alla metà dell'aliquota globale, al massimo il 21 % più il fondo per l'occupazione.

Il quarto dell'aliquota globale si applica ancora nel 2026?

No. È terminato il 30 giugno 2025, prorogato al 30 settembre 2025 per i compromessi registrati entro il 30 giugno. Una vendita firmata nel 2026 rientra nella metà dell'aliquota globale se l'immobile è posseduto da più di 5 anni.

Come si applica l'abbattimento di 50 000 €?

Si deduce dalla plusvalenza rivalutata, una volta ogni 10 anni, e si riduce degli abbattimenti già utilizzati nel periodo. È di 100 000 € per una coppia tassata congiuntamente e non può creare una perdita. Non si applica a un guadagno speculativo.

Dove trovare il coefficiente di rivalutazione giusto?

A pagina 3 del modulo 700 dell'anno della vendita, pubblicato dall'Administration des contributions directes. Per una vendita nel 2026 è il modulo 700F-2026. Usate il coefficiente dell'anno di ogni spesa, acquisto e lavori.

Si paga la plusvalenza sulla residenza principale?

No, la plusvalenza sulla residenza principale è esente qualunque sia la durata del possesso. La vendita va comunque dichiarata, e dopo un trasloco l'esenzione dipende da condizioni precise che lo strumento online dell'ACD permette di verificare.