Geerbtes Haus in Luxemburg verkaufen: Steuern, Fristen, Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Welche Erbschaftsteuer zahlen Sie auf das Haus?

Alles hängt von Ihrer Beziehung zum Erblasser ab. Kinder und Eltern zahlen 0 % auf ihren gesetzlichen Erbteil, der Ehepartner und der seit mindestens 3 Jahren erklärte Partner zahlen in jedem Fall 0 %. Ein durch Testament über den gesetzlichen Erbteil hinaus erhaltener Anteil wird in direkter Linie mit 2,5 % oder 5 % besteuert. Für andere Erben steigt die Rechnung schnell: 6 % für einen Bruder oder eine Schwester auf den gesetzlichen Erbteil, 9 % für einen Neffen, 15 % für eine nicht verwandte Person, mit einem Zuschlag, der ab mehr als 10 000 € auf den gesamten Anteil angewendet wird (Guichet.lu).

Konkret, für ein Haus im Wert von 1 200 000 € nach Abzug der Schulden: Zwei Kinder als gesetzliche Erben zahlen nichts. Eine Schwester als Alleinerbin zahlt 16,8 %, also 201 600 €. Ein Neffe als alleiniger gesetzlicher Erbe zahlt 25,2 %, also 302 400 €.

Die Erbschaftserklärung muss innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden, wenn der Tod in Luxemburg eingetreten ist, innerhalb von 8 Monaten anderswo in Europa, auch wenn nichts geschuldet wird (PFI, AED). Die Steuer wird innerhalb von 6 Wochen nach der Zahlungsaufforderung der Verwaltung bezahlt. Eine Verspätung kostet ein Zehntel der Steuer zusätzlich, bei Zwangsvollstreckung dann die Hälfte.

2. Welche Steuer fällt beim Weiterverkauf auf den Gewinn an?

Der Erbe übernimmt Kaufpreis und Kaufdatum des Erblassers, nicht den Wert am Todestag (ACD). Haben Ihre Eltern vor mehr als 5 Jahren gekauft, wird der Gewinn zum halben Globalsatz besteuert, höchstens rund 21 %, zuzüglich Beitrag zum Beschäftigungsfonds. Haben sie vor 5 Jahren oder weniger gekauft, handelt es sich um einen Spekulationsgewinn zum vollen Satz. Der Viertelsatz endete am 30. Juni 2025.

Zwei Freibeträge addieren sich pro Erbe: 50 000 € alle 10 Jahre, 100 000 € für ein gemeinsam veranlagtes Paar, und bis zu 75 000 € zusätzlich, wenn das in direkter Linie geerbte Haus der letzte Hauptwohnsitz der Eltern war. Dieser zweite Freibetrag gilt nur für eine einzige Immobilie pro Steuerpflichtigem.

Beispiel: Ihre Eltern haben das Haus 1990 für 200 000 € gekauft. Mit dem Koeffizienten 1990 von 2,05 beträgt der aufgewertete Preis 410 000 €. Zwei Kinder verkaufen es für 1 200 000 €. Gewinn: 790 000 €, also 395 000 € pro Kind. Nach 125 000 € Freibeträgen bleiben 270 000 € pro Kind steuerpflichtig, zu höchstens 21 %, also maximal rund 56 700 € pro Kind vor Beitrag zum Beschäftigungsfonds. Der tatsächliche Betrag hängt von Ihren übrigen Einkünften ab.

Der in der Erbschaft angegebene Wert verringert Ihren Gewinn nicht. Ihn aufzublähen bringt bei der Einkommensteuer nichts, ihn zu niedrig anzusetzen setzt Sie einer Prüfung durch die AED aus.

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Haben Sie selbst in dem Haus als Hauptwohnsitz gewohnt, kann die Befreiung für den Hauptwohnsitz unter strengen Bedingungen greifen (Tool der ACD).

3. Was ist das Haus heute wert?

Weniger als vor zwei Jahren, und je nach Region sehr unterschiedlich. Bei den Verkäufen vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026 wurde ein Haus im Schnitt für 945 274 € verkauft, der Median lag bei 870 000 €. Im Kanton Luxemburg erreicht der Durchschnitt 1 372 796 €, im Norden 729 993 €. Die Preise bestehender Häuser sinken im Jahresvergleich weiter um 3,7 %, und im zweiten Quartal 2026 wurden 709 Häuser verkauft, gegenüber durchschnittlich 909 zwischen 2017 und 2021 (Le Logement en chiffres Nr. 20).

Ein Familienhaus hat oft ein Handicap: seinen Zustand. Der Energiepass ist für den Verkauf Pflicht, und 59 % der 2024 angebotenen Häuser lagen bereits in den effizientesten Klassen (Observatoire de l'Habitat, Note 43). Ein nie renoviertes Haus aus den 70er Jahren wird mit ihnen verglichen, und der Käufer zieht jeden Euro an Arbeiten ab.

4. Mit welchen Fristen sollten Sie rechnen?

In der Regel mit mehreren Monaten, bevor das Haus überhaupt auf den Markt kommt. Zuerst kommen die Erbschaftserklärung und der vom Notar erstellte Erbnachweis (acte de notoriété), ohne den kein Verkauf unterzeichnet werden kann. Erbt ein überlebender Ehepartner neben Kindern, kann er zwischen dem Nießbrauch an der gemeinsamen Wohnung und einem Anteil zu vollem Eigentum wählen, spätestens 3 Monate und 40 Tage nach dem Tod. Danach folgen Energiepass, Räumung des Hauses und Prüfungen. Dann der Vorvertrag (compromis) und einige Wochen oder Monate später die notarielle Urkunde. Steuerjahr des Gewinns ist das Jahr der Urkunde, nicht das des Vorvertrags.

5. Welche Fehler kosten am meisten?

Zu glauben, der Tod setze alles auf null. In Luxemburg gibt es anders als in Frankreich keine Aufwertung auf den Wert am Todestag: Es zählt der Kaufpreis Ihrer Eltern.

Ein kürzlich gekauftes Haus überstürzt verkaufen. Hat der Erblasser es vor 5 Jahren oder weniger gekauft, ist der Gewinn spekulativ und wird ohne Freibetrag zum vollen Satz besteuert. Einige Monate Geduld können die Rechnung verändern.

Den Preis nach Gefühl oder nach der Anzeige des Nachbarn festlegen. Bei Wohnungen liegt der durchschnittliche Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreis landesweit bei 18 %. Ein überteuertes Haus bleibt im Schaufenster, und jeder Monat kostet Versicherung, Heizung, Unterhalt und Steuern.

Das Haus jahrelang leer stehen lassen. Es verfällt, und der Gesetzentwurf 8082 sieht langfristig eine Steuer auf nicht bewohnte Wohnungen vor. Er ist nicht verabschiedet, aber die Richtung ist klar.

Die Belege vergessen. Rechnungen für größere Arbeiten, Kaufurkunde, Erwerbsnebenkosten: Ohne sie können Sie diese nicht vom Gewinn abziehen.

6. Und wenn ein Erbe das Haus behalten will?

Das geht über eine Teilung mit Ausgleichszahlung (soulte): Der Erbe, der das Haus behält, zahlt den anderen den Wert ihrer Anteile. Die Teilungsgebühr liegt deutlich unter den 7 % eines Verkaufs, lassen Sie sie von Ihrem Notar beziffern. In der Regel wird der übernommene Anteil für die Gewinnbesteuerung als neuer Erwerb mit eigenem Datum behandelt, was bei einem schnellen Weiterverkauf zählt. Klären Sie das mit Ihrem Notar oder Steuerberater.

Vermieten ist die andere Option. Aber die Miete ist auf 5 % des investierten Kapitals begrenzt, die Kaution auf zwei Monatsmieten, und die Maklergebühren werden seit dem 1. August 2024 je zur Hälfte mit dem Mieter geteilt. In der Erbengemeinschaft erfordert jede wichtige Entscheidung die Zustimmung aller.

Wie verkaufen Sie das Elternhaus in Ruhe?

Indem Sie die Reihenfolge einhalten: Erbschaft eingereicht, Erben einig über den Preis und über einen einzigen Ansprechpartner, Gewinn für jeden berechnet, technische Unterlagen bereit. Erst dann der Verkauf.

Viele Familien möchten das Haus ihrer Eltern nicht auf allen Portalen abgebildet sehen. Secretimmo, Off-Market-Agentur und Plattform, stellt es diskret qualifizierten Käufern vor. Bei einem öffentlichen Exklusivmandat betragen unsere Honorare 3 %, beim Off-Market-Verkauf 5 %. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation. Die Schätzung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Mandat unterzeichnet wird, andernfalls werden 600 € zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet.

Dieser Artikel stützt sich auf Le Logement en chiffres Nr. 20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC, Verkäufe vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026), die Note 43 des Observatoire de l'Habitat sowie die Seiten von Guichet.lu, AED und ACD zu Erbschaften und Veräußerungsgewinnen. Die Zahlen und Beispiele sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Zahlt man in Luxemburg Erbschaftsteuer auf das Haus der Eltern?

Nicht auf den gesetzlichen Erbteil: Kinder zahlen 0 %. Nur ein durch Testament über den gesetzlichen Erbteil hinaus erhaltener Anteil wird besteuert, mit 2,5 % oder 5 %. Die Erbschaftserklärung bleibt innerhalb von 6 Monaten Pflicht, wenn der Tod in Luxemburg eingetreten ist.

Auf welchen Wert wird der Gewinn aus einem geerbten Haus berechnet?

Auf Kaufpreis und Kaufdatum des Erblassers, aufgewertet mit dem amtlichen Koeffizienten. Der in der Erbschaft angegebene Wert zählt nicht. Nach mehr als 5 Jahren Besitzdauer wird der Gewinn zum halben Globalsatz besteuert, höchstens rund 21 % zuzüglich Beitrag zum Beschäftigungsfonds.

Was ist der Freibetrag von 75 000 € für ein geerbtes Haus?

Ein zusätzlicher Freibetrag pro Erbe für eine in direkter Linie geerbte bebaute Immobilie, die der letzte Hauptwohnsitz der Eltern war. Er kommt zum Freibetrag von 50 000 € alle 10 Jahre hinzu und gilt nur für eine Immobilie pro Steuerpflichtigem.

Kann man ein geerbtes Haus vor Abschluss der Erbschaft verkaufen?

Der Verkauf erfordert den Erbnachweis, der die Erben feststellt, und die Zustimmung aller Erben der Erbengemeinschaft. In der Praxis reicht man die Erbschaftserklärung ein und unterzeichnet dann den Vorvertrag. Ihr Notar koordiniert beides.

Wie lange muss man ein geerbtes Haus behalten, um einen Spekulationsgewinn zu vermeiden?

Die Frist von 5 Jahren läuft ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Tod. Haben Ihre Eltern vor mehr als 5 Jahren gekauft, können Sie sofort zum halben Globalsatz verkaufen.