Vender uma casa herdada no Luxemburgo: impostos, prazos, erros a evitar

1. Que imposto sucessório paga sobre a casa?

Tudo depende da sua relação com o falecido. Filhos e pais pagam 0 % sobre a quota legal, o cônjuge e o parceiro declarado há pelo menos 3 anos pagam 0 % em todos os casos. Uma parte recebida por testamento além da quota legal é tributada a 2,5 % ou 5 % em linha direta. Para os outros herdeiros, a fatura sobe depressa: 6 % para um irmão ou uma irmã sobre a quota legal, 9 % para um sobrinho, 15 % para uma pessoa sem parentesco, com uma majoração que se aplica a toda a quota a partir de 10 000 € recebidos (Guichet.lu).

Em concreto, para uma casa de 1 200 000 € líquida de dívidas: dois filhos herdeiros legais não pagam nada. Uma irmã única herdeira paga 16,8 %, ou seja, 201 600 €. Um sobrinho único herdeiro legal paga 25,2 %, ou seja, 302 400 €.

A declaração de sucessão deve ser entregue no prazo de 6 meses se o óbito ocorreu no Luxemburgo, 8 meses noutro país europeu, mesmo quando nada é devido (PFI, AED). O imposto paga-se no prazo de 6 semanas após o pedido da administração. Um atraso custa mais um décimo do imposto, e depois metade em caso de execução coerciva.

2. Que imposto sobre a mais-valia quando revende?

O herdeiro retoma o preço e a data de compra do falecido, não o valor à data do óbito (ACD). Se os seus pais compraram há mais de 5 anos, a mais-valia é tributada a metade da taxa global, no máximo cerca de 21 %, mais o fonds pour l'emploi. Se compraram há 5 anos ou menos, é uma mais-valia especulativa, tributada à taxa plena. A taxa de um quarto terminou a 30 de junho de 2025.

Duas deduções somam-se por herdeiro: 50 000 € a cada 10 anos, 100 000 € para um casal tributado em conjunto, e até mais 75 000 € se a casa herdada em linha direta era a última residência principal dos pais. Esta segunda dedução só vale para um único imóvel por contribuinte.

Exemplo: os seus pais compraram a casa em 1990 por 200 000 €. Com o coeficiente de 1990 de 2,05, o preço reavaliado é de 410 000 €. Dois filhos vendem-na por 1 200 000 €. Mais-valia: 790 000 €, ou seja, 395 000 € cada. Após 125 000 € de deduções, ficam 270 000 € tributáveis por filho, à taxa máxima de 21 %, ou seja, no máximo cerca de 56 700 € cada antes do fonds pour l'emploi. O montante real depende dos seus outros rendimentos.

O valor declarado na sucessão não reduz a sua mais-valia. Inflacioná-lo não serve de nada para o imposto sobre o rendimento, e subdeclará-lo expõe a um controlo da AED.

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Se o próprio herdeiro viveu na casa como residência principal, a isenção da residência principal pode aplicar-se, em condições estritas (ferramenta da ACD).

3. Quanto vale a casa hoje?

Menos do que há dois anos, e de forma muito diferente consoante a região. Nas vendas de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026, uma casa vendeu-se em média por 945 274 €, com uma mediana de 870 000 €. No cantão do Luxemburgo, a média atinge 1 372 796 €, contra 729 993 € no Norte. Os preços das casas existentes continuam a descer 3,7 % num ano, e venderam-se 709 casas no segundo trimestre de 2026, contra uma média de 909 entre 2017 e 2021 (Le Logement en chiffres n.º 20).

Uma casa de família tem muitas vezes um handicap: o seu estado. O certificado energético é obrigatório para vender, e 59 % das casas anunciadas em 2024 já estavam nas classes mais eficientes (Observatoire de l'Habitat, Nota 43). Uma casa dos anos 70 nunca renovada é comparada com elas, e o comprador deduzirá cada euro de obras.

4. Que prazos prever?

Em geral vários meses antes mesmo de pôr a casa à venda. Primeiro vem a declaração de sucessão e o ato de notoriedade (acte de notoriété) elaborado pelo notário, sem o qual nenhuma venda pode ser assinada. Se um cônjuge sobrevivo herda juntamente com filhos, pode escolher entre o usufruto da casa de morada de família e uma quota em plena propriedade, o mais tardar 3 meses e 40 dias após o óbito. Seguem-se o certificado energético, o esvaziamento da casa e as inspeções. Depois o contrato-promessa (compromis) e, algumas semanas ou meses mais tarde, a escritura notarial. O ano fiscal da mais-valia é o da escritura, não o do contrato-promessa.

5. Que erros custam mais caro?

Acreditar que o óbito põe o contador a zero. No Luxemburgo, ao contrário de França, não há reavaliação ao valor do óbito: conta o preço de compra dos seus pais.

Vender à pressa uma casa comprada recentemente. Se o falecido a comprou há 5 anos ou menos, a mais-valia é especulativa e tributada à taxa plena, sem dedução. Alguns meses de espera podem mudar a fatura.

Fixar o preço pela emoção ou pelo anúncio do vizinho. Nos apartamentos, a diferença média entre preço anunciado e preço de venda atinge 18 % a nível nacional. Uma casa sobreavaliada fica na montra, e cada mês custa seguro, aquecimento, manutenção e impostos.

Deixar a casa vazia durante anos. Degrada-se, e a proposta de lei 8082 prevê, a prazo, um imposto sobre a não ocupação de habitações. Não está votada, mas a direção é clara.

Esquecer os comprovativos. Faturas de grandes obras, escritura de compra, despesas de aquisição: sem eles, não os pode deduzir da mais-valia.

6. E se um herdeiro quiser ficar com a casa?

É possível, através de uma partilha com tornas (soulte): o herdeiro que fica com a casa paga aos outros o valor das suas quotas. O imposto de partilha é claramente inferior aos 7 % de uma venda, peça ao seu notário que o calcule. Regra geral, a quota comprada é tratada como uma nova aquisição para efeitos de mais-valia, com data própria, o que conta em caso de revenda rápida. Confirme com o seu notário ou consultor fiscal.

Arrendar é a outra opção. Mas a renda está limitada a 5 % do capital investido, a caução a dois meses, e os honorários de agência são divididos a meias com o inquilino desde 1 de agosto de 2024. Em indivisão, cada decisão importante exige o acordo de todos.

Como vender a casa de família com serenidade?

Respeitando a ordem das coisas: sucessão entregue, herdeiros de acordo sobre o preço e sobre um único interlocutor, mais-valia calculada para cada um, processo técnico pronto. Só depois, a venda.

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Este artigo baseia-se no Le Logement en chiffres n.º 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC, vendas de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026), na Nota 43 do Observatoire de l'Habitat e nas páginas do Guichet.lu, da AED e da ACD sobre sucessões e mais-valias. Os números e exemplos são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Paga-se imposto sucessório sobre a casa dos pais no Luxemburgo?

Não sobre a quota legal: os filhos pagam 0 %. Só uma parte recebida por testamento além da quota legal é tributada, a 2,5 % ou 5 %. A declaração de sucessão continua obrigatória no prazo de 6 meses se o óbito ocorreu no Luxemburgo.

Sobre que valor é calculada a mais-valia de uma casa herdada?

Sobre o preço e a data de compra do falecido, reavaliados pelo coeficiente oficial. O valor declarado na sucessão não conta. Após mais de 5 anos de detenção, a mais-valia é tributada a metade da taxa global, no máximo cerca de 21 % mais o fonds pour l'emploi.

O que é a dedução de 75 000 € para uma casa herdada?

Uma dedução suplementar, por herdeiro, para um imóvel construído herdado em linha direta que era a última residência principal dos pais. Soma-se à dedução de 50 000 € a cada 10 anos e só vale para um único imóvel por contribuinte.

Pode vender-se uma casa herdada antes de terminar a sucessão?

A venda exige o ato de notoriedade que identifica os herdeiros e o acordo de todos os herdeiros em indivisão. Na prática, entrega-se a declaração de sucessão e depois assina-se o contrato-promessa. O seu notário coordena as duas coisas.

Quanto tempo é preciso manter uma casa herdada para evitar a mais-valia especulativa?

O prazo de 5 anos conta-se a partir da compra pelo falecido, não do óbito. Se os seus pais compraram há mais de 5 anos, pode vender de imediato a metade da taxa global.