Vendere una casa ereditata in Lussemburgo: imposte, tempi, errori da evitare

1. Quale imposta di successione pagate sulla casa?

Tutto dipende dal vostro legame con il defunto. Figli e genitori pagano lo 0 % sulla quota legittima, il coniuge e il partner dichiarato da almeno 3 anni pagano lo 0 % in ogni caso. Una parte ricevuta per testamento oltre la quota legittima è tassata al 2,5 % o al 5 % in linea diretta. Per gli altri eredi il conto sale in fretta: 6 % per un fratello o una sorella sulla quota legittima, 9 % per un nipote, 15 % per una persona senza legami di parentela, con una maggiorazione che si applica all'intera quota oltre i 10 000 € ricevuti (Guichet.lu).

In concreto, per una casa da 1 200 000 € al netto dei debiti: due figli eredi legittimi non pagano nulla. Una sorella unica erede paga il 16,8 %, cioè 201 600 €. Un nipote unico erede legittimo paga il 25,2 %, cioè 302 400 €.

La dichiarazione di successione va presentata entro 6 mesi se il decesso è avvenuto in Lussemburgo, entro 8 mesi altrove in Europa, anche quando non è dovuto nulla (PFI, AED). L'imposta si paga entro 6 settimane dalla richiesta dell'amministrazione. Un ritardo costa un decimo dell'imposta in più, poi la metà in caso di riscossione coattiva.

2. Quale imposta sulla plusvalenza quando rivendete?

L'erede riprende il prezzo e la data d'acquisto del defunto, non il valore al decesso (ACD). Se i vostri genitori hanno acquistato da più di 5 anni, la plusvalenza è tassata alla metà dell'aliquota globale, al massimo circa il 21 %, più il fonds pour l'emploi. Se hanno acquistato da 5 anni o meno, è una plusvalenza speculativa, tassata all'aliquota piena. L'aliquota a un quarto è terminata il 30 giugno 2025.

Due deduzioni si sommano per erede: 50 000 € ogni 10 anni, 100 000 € per una coppia tassata congiuntamente, e fino a 75 000 € in più se la casa ereditata in linea diretta era l'ultima residenza principale dei genitori. Questa seconda deduzione vale per un solo immobile per contribuente.

Esempio: i vostri genitori hanno acquistato la casa nel 1990 per 200 000 €. Con il coefficiente 1990 di 2,05, il prezzo rivalutato è di 410 000 €. Due figli la vendono a 1 200 000 €. Plusvalenza: 790 000 €, cioè 395 000 € ciascuno. Dopo 125 000 € di deduzioni, restano 270 000 € imponibili per figlio, tassati al massimo al 21 %, cioè al massimo circa 56 700 € ciascuno prima del fonds pour l'emploi. L'importo reale dipende dai vostri altri redditi.

Il valore dichiarato nella successione non riduce la vostra plusvalenza. Gonfiarlo non serve a nulla per l'imposta sul reddito, sottostimarlo vi espone a un controllo dell'AED.

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Se avete abitato voi stessi nella casa come residenza principale, può applicarsi l'esenzione per la residenza principale, a condizioni rigorose (strumento dell'ACD).

3. Quanto vale la casa oggi?

Meno di due anni fa, e in modo molto diverso a seconda della regione. Sulle vendite dal 1° luglio 2025 al 30 giugno 2026, una casa è stata venduta in media a 945 274 €, con una mediana di 870 000 €. Nel cantone di Lussemburgo la media raggiunge 1 372 796 €, contro 729 993 € nel Nord. I prezzi delle case esistenti calano ancora del 3,7 % su un anno, e nel secondo trimestre 2026 sono state vendute 709 case, contro una media di 909 tra il 2017 e il 2021 (Le Logement en chiffres n. 20).

Una casa di famiglia ha spesso un handicap: il suo stato. Il certificato energetico è obbligatorio per vendere, e il 59 % delle case in vendita nel 2024 era già nelle classi più efficienti (Observatoire de l'Habitat, Nota 43). Una casa degli anni '70 mai ristrutturata viene confrontata con loro, e l'acquirente detrarrà ogni euro di lavori.

4. Quali tempi prevedere?

In genere diversi mesi prima ancora della messa in vendita. Prima vengono la dichiarazione di successione e l'atto di notorietà (acte de notoriété) redatto dal notaio, senza il quale nessuna vendita può essere firmata. Se un coniuge superstite eredita insieme ai figli, può scegliere tra l'usufrutto della casa coniugale e una quota in piena proprietà, al più tardi 3 mesi e 40 giorni dopo il decesso. Seguono il certificato energetico, lo sgombero della casa e le verifiche. Poi il compromesso (compromis) e, qualche settimana o mese dopo, l'atto notarile. L'anno d'imposta della plusvalenza è quello dell'atto, non quello del compromesso.

5. Quali errori costano di più?

Credere che il decesso azzeri il contatore. In Lussemburgo, a differenza della Francia, non c'è rivalutazione al valore del decesso: conta il prezzo d'acquisto dei vostri genitori.

Vendere in fretta una casa acquistata di recente. Se il defunto l'aveva acquistata da 5 anni o meno, la plusvalenza è speculativa e tassata all'aliquota piena, senza deduzione. Qualche mese di attesa può cambiare il conto.

Fissare il prezzo sull'emozione o sull'annuncio del vicino. Per gli appartamenti, lo scarto medio tra prezzo richiesto e prezzo di vendita raggiunge il 18 % a livello nazionale. Una casa sopravvalutata resta in vetrina, e ogni mese costa assicurazione, riscaldamento, manutenzione e imposte.

Lasciare la casa vuota per anni. Si degrada, e il progetto di legge 8082 prevede, a termine, un'imposta sulla mancata occupazione degli alloggi. Non è votato, ma la direzione è chiara.

Dimenticare i giustificativi. Fatture di grandi lavori, atto d'acquisto, spese di acquisizione: senza di essi non potete dedurli dalla plusvalenza.

6. E se un erede vuole tenere la casa?

È possibile, con una divisione con conguaglio (soulte): l'erede che tiene la casa versa agli altri il valore delle loro quote. L'imposta di divisione è nettamente inferiore al 7 % di una vendita, fatevela calcolare dal vostro notaio. Di regola, la quota riscattata è trattata come un nuovo acquisto ai fini della plusvalenza, con una data propria, il che conta in caso di rivendita rapida. Verificate con il vostro notaio o consulente fiscale.

Affittare è l'altra opzione. Ma l'affitto è limitato al 5 % del capitale investito, la cauzione a due mensilità, e le spese d'agenzia sono divise a metà con l'inquilino dal 1° agosto 2024. In comunione ereditaria, ogni decisione importante richiede l'accordo di tutti.

Come vendere la casa di famiglia con serenità?

Rispettando l'ordine delle cose: successione presentata, eredi d'accordo sul prezzo e su un unico interlocutore, plusvalenza calcolata per ciascuno, documentazione tecnica pronta. Solo dopo, la messa in vendita.

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Questo articolo si basa su Le Logement en chiffres n. 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC, vendite dal 1° luglio 2025 al 30 giugno 2026), sulla Nota 43 dell'Observatoire de l'Habitat e sulle pagine di Guichet.lu, AED e ACD su successioni e plusvalenze. Le cifre e gli esempi sono indicativi e non sostituiscono il parere del vostro notaio o consulente fiscale.

Domande frequenti

Si pagano imposte di successione sulla casa dei genitori in Lussemburgo?

Non sulla quota legittima: i figli pagano lo 0 %. Solo una parte ricevuta per testamento oltre la quota legittima è tassata, al 2,5 % o al 5 %. La dichiarazione di successione resta obbligatoria entro 6 mesi se il decesso è avvenuto in Lussemburgo.

Su quale valore si calcola la plusvalenza di una casa ereditata?

Sul prezzo e la data d'acquisto del defunto, rivalutati con il coefficiente ufficiale. Il valore dichiarato nella successione non conta. Dopo più di 5 anni di possesso, la plusvalenza è tassata alla metà dell'aliquota globale, al massimo circa il 21 % più il fonds pour l'emploi.

Che cos'è la deduzione di 75 000 € per una casa ereditata?

Una deduzione supplementare, per erede, per un immobile costruito ereditato in linea diretta che era l'ultima residenza principale dei genitori. Si aggiunge alla deduzione di 50 000 € ogni 10 anni e vale per un solo immobile per contribuente.

Si può vendere una casa ereditata prima della fine della successione?

La vendita richiede l'atto di notorietà che identifica gli eredi e l'accordo di tutti gli eredi in comunione. In pratica si presenta la dichiarazione di successione, poi si firma il compromesso. Il vostro notaio coordina le due cose.

Quanto tempo bisogna tenere una casa ereditata per evitare la plusvalenza speculativa?

Il termine di 5 anni decorre dall'acquisto da parte del defunto, non dal decesso. Se i vostri genitori hanno acquistato da più di 5 anni, potete vendere subito alla metà dell'aliquota globale.