Geerbtes Grundstück in Luxemburg verkaufen: Schritte, Fristen, Steuern

1. Womit beginnen Sie nach dem Todesfall?

Mit der Erbschaftserklärung, nicht mit dem Verkauf. Sie muss innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden, wenn der Tod in Luxemburg eingetreten ist, innerhalb von 8 Monaten, wenn er anderswo in Europa eingetreten ist (PFI, AED). Sie ist auch dann Pflicht, wenn keine Steuer anfällt. Das Grundstück wird mit seinem Verkehrswert am Todestag angegeben, den die Verwaltung durch Vergleich mit jüngsten Verkäufen prüfen kann.

Bei der Erbschaftsteuer zahlt die direkte Linie 0 % auf ihren gesetzlichen Erbteil, ebenso der Ehepartner und der seit mindestens 3 Jahren erklärte Partner. Ein Bruder oder eine Schwester zahlt 6 % auf den gesetzlichen Erbteil, ein Neffe 9 %, eine nicht verwandte Person 15 %, mit einem progressiven Zuschlag, der den Höchstsatz oberhalb von 1,75 Millionen Euro pro Erbe auf 48 % anheben kann (Guichet.lu). Der Notar erstellt anschließend den Erbnachweis (acte de notoriété), der die Erben feststellt. Ohne ihn kann keine Verkaufsurkunde unterzeichnet werden.

2. Was ist Ihr Grundstück 2026 wert?

Deutlich weniger als 2022, und mehr je nach Gemeinde als je nach Größe. Bei den Verkäufen 2023 bis 2025 liegt der Landesmedian bei 90 582 € pro Ar für eine mittlere Parzelle von 5,19 Ar, also rund 470 000 € (Observatoire de l'Habitat, Bericht Nr. 26). Nach Zonen: 259 159 € pro Ar in Luxemburg-Stadt, 139 652 € im ersten Ring, 105 987 € im zweiten, 97 231 € im dritten, 67 219 € im Zentrum-Norden und 45 981 € im Norden.

Der Markt hat sich stabilisiert: -0,1 % im Jahr 2025, nach -10,0 % im Jahr 2024. 2025 wurden 612 Baugrundstücke verkauft, gegenüber 565 im Jahr 2024. Die Käufer kommen zurück, aber sie sind wenige und sehr genau.

Der Preis eines Grundstücks hängt nicht nur vom Ar ab: Zonierung im PAG, ob noch ein PAP nötig ist, Erschließung, Hanglage, Zufahrt. Zwei benachbarte Parzellen können sehr unterschiedliche Preise haben.

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Fordern Sie vor jedem Gespräch bei der Gemeinde den PAG-Auszug an und prüfen Sie, ob ein PAP „nouveau quartier“ erforderlich ist. Ein sofort bebaubares Grundstück und ein Grundstück, das auf einen PAP wartet, haben weder denselben Käufer noch denselben Preis noch dieselbe Frist.

3. Wie verkaufen Sie, wenn es mehrere Erben gibt?

Einstimmig oder nach einer Teilung. In der Erbengemeinschaft (indivision) hält jeder Erbe einen Anteil am gesamten Grundstück, und der Verkauf erfordert die Zustimmung aller. Ein einziger Erbe, der ablehnt oder aus dem Ausland nicht antwortet, blockiert die Akte.

Es gibt drei Lösungen. Gemeinsam verkaufen und den Preis nach den Anteilen aufteilen. Eine Teilung vornehmen, bei der ein Erbe das Grundstück behält und den anderen eine Ausgleichszahlung (soulte) leistet. Oder als letztes Mittel die gerichtliche Teilung beantragen, die Jahre dauert und teuer ist. Die Teilungsgebühr liegt deutlich unter den 7 % eines Verkaufs, lassen Sie sie von Ihrem Notar beziffern. Achten Sie auch auf die steuerliche Behandlung des per Ausgleichszahlung übernommenen Anteils: In der Regel gilt er als neuer Erwerb mit eigenem Datum. Klären Sie das vor der Unterzeichnung mit Ihrem Notar oder Steuerberater.

4. Welche Steuer fällt auf den Gewinn aus einem geerbten Grundstück an?

Der Erbe übernimmt Kaufpreis und Kaufdatum des Erblassers. Der in der Erbschaft angegebene Wert dient nicht als Grundlage für die Einkommensteuer (ACD). Hat der Erblasser das Grundstück vor 5 Jahren oder weniger gekauft, ist der Gewinn ein Spekulationsgewinn und wird zum vollen progressiven Tarif besteuert, ohne Aufwertung und ohne Freibetrag. Nach mehr als 5 Jahren wird er zum halben Globalsatz besteuert, also höchstens rund 21 %, zuzüglich Beitrag zum Beschäftigungsfonds. Der Viertelsatz endete am 30. Juni 2025 und gilt 2026 nicht.

Jeder Erbe hat einen Freibetrag von 50 000 € alle 10 Jahre, 100 000 € für ein gemeinsam veranlagtes Paar. Der zusätzliche Freibetrag von 75 000 € ist dagegen einer bebauten Immobilie vorbehalten, die der Hauptwohnsitz der Eltern war. Ein unbebautes Grundstück erhält ihn nicht.

Vereinfachtes Beispiel: Ihre Eltern haben 1990 6 Ar für 60 000 € gekauft. Mit dem Aufwertungskoeffizienten 1990 von 2,05 aus dem Formular 700 beträgt der aufgewertete Preis 123 000 €. Zwei Kinder verkaufen für 580 000 €, nahe am Median des dritten Rings. Gewinn: 457 000 €, also 228 500 € pro Kind. Nach dem Freibetrag von 50 000 € bleiben 178 500 € pro Kind steuerpflichtig, zu höchstens 21 %, also maximal rund 37 500 € pro Kind, zuzüglich Beitrag zum Beschäftigungsfonds. Der tatsächliche Betrag hängt von Ihren übrigen Einkünften ab.

5. An einen Privatkäufer oder an einen Bauträger verkaufen?

Das hängt von Größe und Zonierung des Grundstücks ab. Eine bebaubare Parzelle von 4 bis 6 Ar interessiert vor allem Familien, die bauen wollen. Ein großes Grundstück mit PAP-Pflicht interessiert vor allem Bauträger, die rückwärts rechnen: Verkaufspreis der künftigen Wohnungen, minus Baukosten, Nebenkosten, Marge und Anteil an erschwinglichem Wohnraum. Was übrig bleibt, ist Ihr Preis.

Seit dem Pacte logement 2.0 muss ein PAP „nouveau quartier“ mit 10 bis 25 Wohnungen mindestens 10 % der Bruttogeschossfläche für erschwinglichen Wohnraum vorsehen, über 25 Wohnungen mindestens 15 %. Der Gesetzentwurf 8481 sieht vor, diese Schwelle ab 10 Wohnungen auf 15 % zu vereinheitlichen (Abgeordnetenkammer). Der Bauträger zieht diesen Anteil von seinem Angebot ab.

In der Praxis unterzeichnet ein Bauträger einen Vorvertrag (compromis) mit aufschiebenden Bedingungen: Genehmigung des PAP, rechtskräftige Baugenehmigung, Finanzierung, manchmal eine Vorverkaufsquote. Die Frist bis zur Urkunde zählt dann oft in Jahren, üblich sind 18 bis 36 Monate. Verhandeln Sie eine Bindungsentschädigung (indemnité d'immobilisation), ein Enddatum und eine Indexierungsklausel für den Preis. Und vergessen Sie nicht das Vorkaufsrecht der Gemeinde, das das Gesetz vom 22. Oktober 2008 in bestimmten Zonen vorsieht.

6. Mit welchen Fristen rechnen, und lohnt sich Warten?

Rechnen Sie mit 6 bis 8 Monaten für die Erbschaft, dann mit der Zeit, um den Käufer zu finden und bei einem Privatkäufer vom Vorvertrag zur Urkunde zu kommen, mit einem Bauträger deutlich länger. Warten hat seinen Preis. Der Gesetzentwurf 8082 sieht eine Steuer zur Mobilisierung von Bauland auf unbebaut gelassene Baugrundstücke vor, ab dem fünften Jahr, mit einem Zähler, der bei einem Verkauf nicht auf null zurückgesetzt wird. Er ist noch nicht verabschiedet, und erste Beträge wären laut angekündigtem Zeitplan erst um 2035 fällig (Paperjam). Ein gut informierter Käufer rechnet sie aber schon jetzt ein.

Wie verkaufen Sie Ihr geerbtes Grundstück zum besten Preis?

Indem Sie die Akte vorbereiten, bevor Sie einen Käufer suchen. Stellen Sie den Erbnachweis, den Katasterauszug, die Kaufurkunde des Erblassers mit Preis und Datum, den PAG-Auszug und wenn möglich einen Vermessungsplan zusammen. Einigen Sie die Erben auf einen Mindestpreis und auf einen einzigen Ansprechpartner. Lassen Sie dann den Gewinn jedes Erben vor der Unterzeichnung berechnen.

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Dieser Artikel stützt sich auf den Analysebericht Nr. 26 des Observatoire de l'Habitat (Baulandpreise 2023 bis 2025), die Seiten von Guichet.lu, AED und ACD zu Erbschaften und Veräußerungsgewinnen sowie die zitierten parlamentarischen Dokumente. Die Zahlen und Fristen sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Zahlt man Erbschaftsteuer auf ein von den Eltern geerbtes Grundstück?

Nicht auf den gesetzlichen Erbteil: Die direkte Linie ist mit 0 % befreit. Nur ein durch Testament über den gesetzlichen Erbteil hinaus erhaltener Anteil wird mit 2,5 % oder 5 % besteuert. Die Erbschaftserklärung bleibt innerhalb von 6 Monaten Pflicht, wenn der Tod in Luxemburg eingetreten ist.

Was ist die Berechnungsgrundlage für den Gewinn aus einem geerbten Grundstück?

Kaufpreis und Kaufdatum des Erblassers, aufgewertet mit dem amtlichen Koeffizienten des Kaufjahres. Der in der Erbschaft angegebene Wert zählt nicht. Hat der Erblasser vor mehr als 5 Jahren gekauft, wird der Gewinn zum halben Globalsatz besteuert, höchstens rund 21 %.

Gilt der Freibetrag von 75 000 € für ein geerbtes Grundstück?

Nein. Er betrifft eine in direkter Linie geerbte bebaute Immobilie, die der letzte Hauptwohnsitz der Eltern war. Für unbebautes Land gilt nur der Freibetrag von 50 000 € pro Person alle 10 Jahre.

Kann ein einziger Erbe den Verkauf des Grundstücks blockieren?

Ja. In der Erbengemeinschaft erfordert der Verkauf die Zustimmung aller. Alternativen sind eine Teilung mit Ausgleichszahlung, bei der ein Erbe das Grundstück behält und die anderen entschädigt, oder eine gerichtliche Teilung, die lang und teuer ist.

Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Grundstücks an einen Bauträger?

Oft mehr als ein Jahr nach der Erbschaft. Der Vorvertrag wird unter aufschiebenden Bedingungen unterzeichnet, genehmigter PAP und rechtskräftige Baugenehmigung, und die Frist bis zur Urkunde erreicht üblicherweise 18 bis 36 Monate.