Off-Market-Verkauf in Luxemburg: so läuft er ab

Schritt 1: Wie finden Sie den richtigen Preis, ohne den Markt öffentlich zu testen?

Mit unterzeichneten Verkäufen, nicht mit Anzeigen. Diese Regel entscheidet über Erfolg oder Scheitern eines diskreten Verkaufs. In den zwölf Monaten bis Ende Juni 2026 wurden Bestandswohnungen in Luxemburg im Schnitt für 9 437 € pro m² angeboten, aber für 7 712 € pro m² verkauft, also 18 % Abstand laut Observatoire de l'Habitat und STATEC (gouvernement.lu). Die beiden Stichproben sind nicht identisch, doch die Botschaft ist klar: Eine Anzeige ist kein Preis.

Beim klassischen Verkauf wird ein zu hoher Preis vor aller Augen korrigiert, Senkung für Senkung. Die Angebotspreise lagen im zweiten Quartal 2026 laut Immotop noch 5,0 % unter dem Vorjahr (Chronicle.lu). Off-Market gibt es keine öffentliche Historie, die man löschen müsste, aber auch keine Menge an Käufern, die den Preis hochtreibt. Der Startpreis muss also vom ersten Tag an stimmen.

Konkret geht die Bewertung von den unterzeichneten Preisen Ihrer Gemeinde und Ihrer Größenklasse aus und wird nach der Besichtigung angepasst: Etage, Stellplatz, Energieklasse, Zustand, Miteigentum. Für ein Haus, für das es keinen offiziellen Quadratmeterpreis gibt, rechnet man mit dem Gesamtpreis: 870 000 € Median landesweit, 1 372 796 € im Durchschnitt im Kanton Luxemburg.

Schritt 2: Was enthält ein Off-Market-Mandat?

Ein schriftliches Verkaufsmandat wie beim klassischen Verkauf, zusätzlich mit einer Vertraulichkeitsklausel. In Luxemburg ist das Maklermandat ein zivilrechtlicher Auftrag: Exklusivität, Dauer und Honorar werden vertraglich festgelegt. Kein spezielles Gesetz schreibt eine Exklusivitätsdauer vor, deshalb sollten Sie diese vor der Unterschrift genau lesen. Ihr Makler braucht eine Niederlassungsgenehmigung, eine Berufshaftpflichtversicherung und einen festen Geschäftssitz in Luxemburg (guichet.lu). Prüfen Sie das, es ist öffentlich.

Das Off-Market-Mandat legt außerdem fest, was gezeigt wird, wem und in welcher Form: keine Anzeige auf Portalen, keine Fotos im Netz, ein Exposé nur für identifizierte Käufer, oft nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung. Beim Honorar sind in Luxemburg 3 % üblich, frei verhandelbar, zuzüglich 17 % Mehrwertsteuer (Autorité de la concurrence). Bei Secretimmo berechnen wir 3 % für eine öffentliche Exklusivität und 5 % für einen Off-Market-Verkauf (2 % bei einer Partneragentur). Der Unterschied bezahlt eine andere Arbeit: Käufer einzeln suchen, statt auf Anrufe zu warten.

Schritt 3: Wie entsteht die Liste geprüfter Käufer?

Durch Filtern vor dem Zeigen. Eine qualifizierte Liste ist keine Kartei von Neugierigen, sondern eine Handvoll Käufer, deren Budget, Finanzierung und Zeitplan bekannt sind. Sie speist sich aus Suchaufträgen von Käufern, aus dem Netzwerk der Partneragenturen und aus den direkten Kontakten des Maklers.

Jeder Käufer durchläuft drei Filter. Der erste ist das Projekt: Fläche, Gemeinde, ein Budget, das zu Ihrem Preis passt. Der zweite ist die Finanzierung: Eigenkapital, Grundsatzzusage der Bank oder Nachweis der Mittel. Mit Festzinsen über 20 bis 25 Jahre um 3,69 % im August 2026 laut BCL ist die Kreditfähigkeit schnell berechnet, und sie wird überprüft. Der dritte ist die Compliance: Der Makler unterliegt den Pflichten zur Geldwäschebekämpfung und muss wissen, wer kauft und mit welchem Geld.

Off-Market wird Ihre Immobilie nie jemandem gezeigt, der nicht zuerst nachgewiesen hat, dass er sie kaufen kann.

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Zahlungsfähige Käufer gibt es. Luxemburg zählt am 1. Januar 2026 690 959 Einwohner, davon 46,6 % Ausländer, und hat laut UBS das weltweit höchste Medianvermögen pro Erwachsenem, 336 498 € (IndexBox). Die Arbeit besteht darin, sie zu finden, ohne es von den Dächern zu rufen.

Schritt 4: Wie laufen diskrete Besichtigungen ab?

Nach Termin, ein Käufer nach dem anderen, mit dem Makler. Kein Tag der offenen Tür, kein Schild an der Fassade, keine Nachbarn, die Autos zählen. Vor der Besichtigung hat der Käufer ein ausführliches Exposé erhalten: Pläne, Fläche, Nebenkosten, Energiepass, bei einer Wohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung. Er kommt also, um zu prüfen, nicht um zu entdecken.

Sie müssen nicht anwesend sein. Viele Verkäufer verzichten darauf, und das ist oft besser: Der Käufer stellt dem Makler seine echten Fragen. Nach jeder Besichtigung erhalten Sie eine genaue Rückmeldung, positiv oder nicht, und über den Preis wird anhand konkreter Punkte verhandelt. Sind zwei Käufer interessiert, bleibt ein Wettbewerb möglich, nur eben hinter verschlossenen Türen.

Schritt 5: Was wird im Vorvertrag unterschrieben?

Der Vorvertrag (compromis de vente) hält die Einigung fest: Objekt, Preis, Datum der Urkunde und aufschiebende Bedingungen, meist die Zusage des Kredits. Sobald beide Parteien unterschrieben haben, ist er bindend. Deshalb wird er sorgfältig vorbereitet: Eigentumsnachweis, Dienstbarkeiten, Lage des Miteigentums, Energiepass, eventuell zu löschende Hypothek.

Off-Market kommt der Vorvertrag oft schneller zustande, weil der Käufer bereits vorab geprüft wurde. Die Frist zwischen Vorvertrag und Urkunde hängt vor allem von der Bank des Käufers und vom Notar ab: Je nach Praxis rechnen Sie mit einigen Wochen bis einigen Monaten, und lassen Sie das schriftlich festhalten. Eine Vertraulichkeitsklausel kann aufgenommen werden, sie deckt aber nur die private Phase ab. Der Rest läuft über eine Amtsperson.

Schritt 6: Was passiert beim Notar?

Die notarielle Urkunde überträgt das Eigentum. Der Käufer zahlt in diesem Moment die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren, insgesamt 7 % (6 % + 1 %) (Just Arrived), und kann den Bëllegen Akt geltend machen, eine Steuergutschrift von 40 000 € pro Person für den Hauptwohnsitz. Der Notar prüft die Titel, erhält den Preis und überweist ihn Ihnen, abzüglich eines eventuell abzulösenden Kredits.

Danach wird die Urkunde bei der Publicité foncière umgeschrieben. Dort endet die Diskretion: Das Zivilgesetzbuch verpflichtet die Ämter, jedem, der es verlangt, eine Kopie der umgeschriebenen Urkunden auszuhändigen (Luther). Off-Market schützt die Vermarktung, nicht die Urkunde.

Auf Verkäuferseite zählt bei einer Zweitwohnung oder einer vermieteten Immobilie die Haltedauer: bis 5 Jahre wird der Gewinn zum vollen Satz besteuert, darüber zum halben globalen Satz, nach einem Freibetrag von 50 000 € pro Person alle 10 Jahre. Lassen Sie Ihren Nettopreis von Ihrem Notar oder Steuerberater berechnen, bevor Sie das Mandat unterschreiben.

Wie starten Sie Ihren Off-Market-Verkauf?

Mit dem Preis. Ohne eine Bewertung auf Basis realer Verkäufe trägt keiner der folgenden Schritte. Starten Sie den kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: In zwei Minuten erhalten Sie eine Preisspanne. Danach verfeinern wir vor Ort und stellen Ihre Immobilie den Käufern unseres Netzwerks vor, deren Projekt passt, noch vor jeder Werbung. Die Bewertung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Mandat unterschrieben wird, sonst kostet sie 600 € zzgl. MwSt.

Und wenn sich kein Käufer zum richtigen Preis findet, ist nichts verloren: Ihre Immobilie war nie öffentlich, und Sie können immer noch eine öffentliche Vermarktung wählen, mit einer bereits fertigen Akte.

Dieser Artikel stützt sich auf Le Logement en chiffres Nr. 20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC), guichet.lu, die Untersuchung der Autorité de la concurrence von 2023 sowie Daten von Immotop, Chronicle.lu, Just Arrived und der Kanzlei Luther. Die genannten Zahlen, Fristen und Gepflogenheiten sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Off-Market-Verkauf in Luxemburg?

Keine offizielle Statistik misst die Verkaufsdauer in Luxemburg. Alles hängt vom Startpreis und von der Tiefe des Käufernetzwerks ab. Zwischen Vorvertrag und notarieller Urkunde rechnet man je nach Praxis mit einigen Wochen bis einigen Monaten, vor allem abhängig von der Finanzierung des Käufers.

Was kostet ein Off-Market-Verkauf?

In Luxemburg sind 3 % Honorar üblich, frei verhandelbar, zuzüglich 17 % MwSt. Bei Secretimmo kostet ein Off-Market-Verkauf 5 % (2 % bei einer Partneragentur), eine öffentliche Exklusivität 3 %. Die 7 % Eintragungs- und Umschreibungsgebühren zahlt der Käufer.

Wer darf meine Immobilie off-market besichtigen?

Nur identifizierte Käufer, deren Projekt, Budget und Finanzierung geprüft wurden, oft nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung. Der Makler unterliegt den Pflichten zur Geldwäschebekämpfung und prüft auch die Herkunft der Mittel.

Bleibt der Verkaufspreis nach einem Off-Market-Verkauf geheim?

Nein. Die notarielle Urkunde wird bei der Publicité foncière umgeschrieben, und das Zivilgesetzbuch verpflichtet die Ämter, jedem, der es verlangt, eine Kopie auszuhändigen. Off-Market schützt die Vermarktungsphase, nicht die Urkunde.

Kann ich zu einem öffentlichen Verkauf wechseln, wenn Off-Market nichts bringt?

Ja. Da Ihre Immobilie nie öffentlich war, hat sie keine Historie von Preissenkungen. Sie können mit einer fertigen Akte und einem bereits an echten Käufern getesteten Preis öffentlich vermarkten.