Bëllegen Akt: o que perde se vender cedo demais

Quanto vale o Bëllegen Akt em 2026?

40 000 € por pessoa, ou seja, 80 000 € para um casal, e este montante é agora permanente. O projeto de lei 8540, votado a 25 de junho de 2025, substituiu os 30 000 € por 40 000 € para todas as escrituras notariais assinadas desde 1 de julho de 2025, sem data de fim (relatório da Câmara dos Deputados). O governo anunciou-o nestes termos: o crédito passa "definitivamente" para 40 000 € (gouvernement.lu).

Um breve recordatório: 20 000 € até 2023, 30 000 € a partir de 7 de março de 2023, 40 000 € a título temporário de 1 de janeiro de 2024 a 30 de junho de 2025, depois 40 000 € de vez. Atenção, a página do guichet.lu ainda fala de uma medida temporária: já não está atualizada.

O crédito cobre os direitos de registo e de transcrição, ou seja, 7 % do preço. 40 000 € apagam assim os direitos sobre um preço de cerca de 571 000 € para uma pessoa sozinha, e de cerca de 1 142 000 € para um casal. Pode usá-lo de uma só vez ou em várias compras, até se esgotar. Se já tinha consumido parte dos antigos 30 000 €, mantém o saldo mais os 10 000 € adicionais.

E os 45 000 € de que se fala? O projeto de lei 8806, anunciado a 16 de julho de 2026, elevaria o crédito para 45 000 € por pessoa. É um projeto, não uma lei. Não construa nenhum plano de financiamento com base nele enquanto não for votado.

Quem tem direito, e para que imóvel?

Qualquer pessoa singular que compre a habitação onde vai viver. Vale também para um terreno para construção ou um imóvel em construção (VEFA). As residências secundárias e os imóveis destinados a arrendamento estão excluídos, tal como as doações e as heranças. Não há limite de rendimentos nem de preço (guichet.lu).

É precisamente porque a condição é simples, viver no imóvel, que a sanção é severa quando não lá vive tempo suficiente.

Que condições tem de cumprir depois da compra?

Dois prazos, que se encadeiam. Primeiro, tem de ocupar pessoalmente a habitação nos 2 anos seguintes à escritura, ou nos 4 anos se se tratar de um terreno para construção ou de um imóvel comprado em planta, como confirmou a resposta à pergunta parlamentar 3764 de 12 de março de 2026 (Câmara dos Deputados). Depois, tem de lá viver de forma contínua durante pelo menos 2 anos.

Se uma obra se atrasar, o prazo de ocupação pode ser prolongado, mediante pedido escrito e fundamentado dirigido ao diretor da Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Faça-o antes do prazo, não depois.

O que perde exatamente se vender cedo demais?

Todo o crédito utilizado, mais os juros. Se, antes do fim dos 2 anos de ocupação, vender, arrendar a habitação, mesmo em parte, ou deixar de lá viver, a AED exige o reembolso integral do crédito, acrescido de juros legais desde a data em que lhe foi concedido. Tem de declarar esta alteração por escrito à AED no prazo de 3 meses (guichet.lu).

Dois exemplos simples:

• Uma pessoa sozinha compra um apartamento por 500 000 €. Os direitos de 7 % ascendem a 35 000 €, totalmente cobertos pelo crédito. Vende ao fim de 18 meses: reembolsa 35 000 €, mais os juros.
• Um casal compra por 750 000 €. Os direitos chegam a 52 500 €, o crédito apaga-os e restam-lhe 27 500 € de crédito para mais tarde. Se vender ao fim de um ano e meio, devolve 52 500 €, mais os juros.

Arrendar um quarto a um amigo para aliviar o crédito também conta como arrendamento parcial. Muitos ignoram-no.

O fisco pode isentar a sua mais-valia, a AED retira-lhe o crédito na mesma. São duas regras distintas, com duas administrações distintas.

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Do lado da mais-valia, a venda da sua residência principal continua isenta, seja qual for a duração de detenção, se a ocupar no momento da venda (guichet.lu). Mas se a arrendou antes de vender, perde nas duas frentes: o crédito é retirado e, com menos de 5 anos de detenção, o ganho torna-se um ganho especulativo tributado pela tabela completa.

Que exceções o protegem?

As que a vida impõe, e que a AED aceita caso a caso. O reembolso pode ser afastado em caso de força maior, de doença que torne a ocupação impossível (com atestado médico), de venda forçada, de expropriação, de falecimento do cônjuge, de divórcio ou de fim de parceria. Uma transferência profissional alheia à sua vontade também pode ser aceite se voltar a viver na habitação antes do fim dos 2 anos.

A palavra-chave é "decisão": nenhuma exceção funciona automaticamente. Escreve, justifica, e a administração decide. Uma mudança de ideias, uma paixão por uma casa maior ou uma boa proposta de compra não são casos de força maior.

A armadilha do contrato-promessa assinado cedo demais

É o erro mais frequente, e o mais caro. No Luxemburgo, a assinatura do contrato-promessa (compromis) transfere em princípio a propriedade de imediato. Assinar um contrato-promessa 20 meses após a mudança pode portanto bastar para quebrar a regra dos 2 anos, mesmo que a escritura notarial esteja prevista três meses mais tarde.

Há solução: uma cláusula que adia a transferência de propriedade para a escritura pública, assinada depois do fim dos 2 anos (guichet.lu). Peça-a ao seu notário logo na redação do contrato-promessa. Não custa nada e pode evitar-lhe reembolsar várias dezenas de milhares de euros.

Como vender sem perder o seu crédito?

Contando as datas antes de procurar um comprador. Anote a data da escritura de compra, a data real da mudança e some 2 anos de ocupação contínua. Se ainda não lá chegou, há três opções: esperar, prever um contrato-promessa com transferência de propriedade diferida ou, se se enquadrar numa exceção, escrever à AED antes de vender. Em qualquer caso, peça ao seu notário que valide o calendário.

O mercado dá-lhe tempo para fazer bem as coisas. No segundo trimestre de 2026, as vendas de apartamentos ainda estavam em queda de 33,9 % num ano, consequência do fim das medidas fiscais temporárias a 30 de junho de 2025 (Le Logement en chiffres n.º 20). Os compradores são mais seletivos: um imóvel bem preparado vende-se melhor do que um imóvel vendido à pressa.

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Este artigo baseia-se nas páginas do guichet.lu, no relatório da comissão sobre o projeto de lei 8540, no comunicado do governo de 25 de junho de 2025, na pergunta parlamentar 3764 e no Le Logement en chiffres n.º 20. O projeto de lei 8806 não está adotado à data de publicação. Os números citados são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Qual é o montante do Bëllegen Akt em 2026?

40 000 € por pessoa, ou seja, 80 000 € para um casal, de forma permanente para escrituras assinadas desde 1 de julho de 2025. O projeto de lei 8806, anunciado a 16 de julho de 2026, prevê 45 000 €, mas ainda não foi adotado.

Quanto tempo é preciso viver na habitação?

Tem de a ocupar nos 2 anos seguintes à escritura, ou nos 4 anos para um terreno para construção ou uma VEFA, e depois viver lá de forma contínua durante pelo menos 2 anos.

O que acontece se vender antes de 2 anos?

Reembolsa a totalidade do crédito utilizado, acrescida de juros legais desde a data em que foi concedido. Tem de comunicar a venda por escrito à AED no prazo de 3 meses. Para uma compra de 750 000 €, o crédito a devolver chega a 52 500 €.

Posso arrendar um quarto sem perder o crédito?

Não, não durante os 2 anos de ocupação obrigatória. Um arrendamento, mesmo parcial, desencadeia o reembolso do crédito com juros.

O divórcio obriga a reembolsar o Bëllegen Akt?

Não necessariamente. O divórcio ou o fim de uma parceria fazem parte das exceções, tal como a força maior, a doença, o falecimento do cônjuge ou a expropriação. A exceção não é automática: a AED decide mediante pedido escrito e fundamentado.