Bëllegen Akt: cosa perdete se vendete troppo presto

Quanto vale il Bëllegen Akt nel 2026?

40 000 € a persona, cioè 80 000 € per una coppia, e questo importo è ormai permanente. Il disegno di legge 8540, votato il 25 giugno 2025, ha sostituito i 30 000 € con 40 000 € per tutti gli atti notarili firmati dal 1° luglio 2025, senza data di scadenza (relazione della Camera dei deputati). Il governo lo ha annunciato in questi termini: il credito è portato "definitivamente" a 40 000 € (gouvernement.lu).

Un breve riepilogo: 20 000 € fino al 2023, 30 000 € dal 7 marzo 2023, 40 000 € in via temporanea dal 1° gennaio 2024 al 30 giugno 2025, poi 40 000 € in modo definitivo. Attenzione, la pagina di guichet.lu parla ancora di una misura temporanea: non è più aggiornata.

Il credito copre i diritti di registro e di trascrizione, cioè il 7 % del prezzo. 40 000 € azzerano quindi i diritti su un prezzo di circa 571 000 € per una persona sola, e di circa 1 142 000 € per una coppia. Potete usarlo in una sola volta o su più acquisti, fino a esaurimento. Se avevate già consumato una parte dei vecchi 30 000 €, conservate il saldo più i 10 000 € aggiuntivi.

E i 45 000 € di cui si parla? Il disegno di legge 8806, annunciato il 16 luglio 2026, porterebbe il credito a 45 000 € a persona. È un progetto, non una legge. Non costruite alcun piano di finanziamento su di esso finché non sarà votato.

Chi ne ha diritto, e per quale immobile?

Qualsiasi persona fisica che acquista l'abitazione in cui andrà a vivere. Vale anche per un terreno edificabile o un immobile in costruzione (VEFA). Le seconde case e gli immobili destinati alla locazione sono esclusi, così come le donazioni e le successioni. Non ci sono limiti di reddito né di prezzo (guichet.lu).

È proprio perché la condizione è semplice, abitare l'immobile, che la sanzione è severa quando non lo abitate abbastanza a lungo.

Quali condizioni dovete rispettare dopo l'acquisto?

Due termini, che si susseguono. Prima dovete occupare personalmente l'abitazione entro 2 anni dall'atto, o entro 4 anni se si tratta di un terreno edificabile o di un immobile acquistato su progetto, come confermato dalla risposta all'interrogazione parlamentare 3764 del 12 marzo 2026 (Camera dei deputati). Poi dovete abitarci in modo continuativo per almeno 2 anni.

Se un cantiere è in ritardo, il termine di occupazione può essere prorogato, su richiesta scritta e motivata al direttore dell'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Fatela prima della scadenza, non dopo.

Che cosa perdete esattamente se vendete troppo presto?

Tutto il credito utilizzato, più gli interessi. Se, prima della fine dei 2 anni di occupazione, vendete, affittate l'abitazione, anche in parte, o smettete di abitarci, l'AED chiede il rimborso integrale del credito, maggiorato degli interessi legali dalla data in cui vi è stato concesso. Dovete dichiarare questo cambiamento per iscritto all'AED entro 3 mesi (guichet.lu).

Due esempi semplici:

• Una persona sola compra un appartamento a 500 000 €. I diritti del 7 % ammontano a 35 000 €, interamente coperti dal credito. Rivende dopo 18 mesi: rimborsa 35 000 €, più gli interessi.
• Una coppia compra a 750 000 €. I diritti arrivano a 52 500 €, il credito li azzera e le restano 27 500 € di credito per dopo. Se rivende dopo un anno e mezzo, restituisce 52 500 €, più gli interessi.

Affittare una camera a un amico per alleggerire il mutuo conta anch'esso come locazione parziale. Molti lo ignorano.

Il fisco può esentarvi dalla plusvalenza, l'AED vi riprenderà comunque il credito. Sono due regole distinte, con due amministrazioni distinte.

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Sul fronte della plusvalenza, la vendita della vostra residenza principale resta esente, qualunque sia la durata del possesso, se la abitate al momento della vendita (guichet.lu). Ma se l'avete affittata prima di vendere, perdete su entrambi i fronti: il credito viene ripreso e, con meno di 5 anni di possesso, il guadagno diventa un guadagno speculativo tassato con la scala piena.

Quali eccezioni vi proteggono?

Quelle che la vita impone, e che l'AED accetta caso per caso. Il rimborso può essere escluso in caso di forza maggiore, di malattia che renda impossibile l'occupazione (con certificato medico), di vendita forzata, di esproprio, di decesso del coniuge, di divorzio o di fine di un'unione registrata. Anche un trasferimento professionale indipendente dalla vostra volontà può essere ammesso se tornate ad abitare l'immobile prima della fine dei 2 anni.

La parola chiave è "decisione": nessuna eccezione scatta automaticamente. Scrivete, documentate, l'amministrazione decide. Un ripensamento, un colpo di fulmine per una casa più grande o una bella offerta d'acquisto non sono casi di forza maggiore.

La trappola del compromesso firmato troppo presto

È l'errore più frequente, e il più caro. In Lussemburgo, la firma del compromesso (compromis) trasferisce in linea di principio la proprietà immediatamente. Firmare un compromesso 20 mesi dopo il trasloco può quindi bastare a violare la regola dei 2 anni, anche se l'atto notarile è previsto tre mesi dopo.

La soluzione esiste: una clausola che rinvia il trasferimento di proprietà all'atto pubblico, firmato dopo la fine dei 2 anni (guichet.lu). Chiedetela al vostro notaio fin dalla redazione del compromesso. Non costa nulla e può evitarvi di rimborsare diverse decine di migliaia di euro.

Come vendere senza perdere il credito?

Contando le date prima di cercare un acquirente. Annotate la data dell'atto d'acquisto, la data reale del trasloco e aggiungete 2 anni di occupazione continuativa. Se non ci siete ancora, avete tre opzioni: aspettare, prevedere un compromesso con trasferimento di proprietà differito o, se rientrate in un'eccezione, scrivere all'AED prima di vendere. In ogni caso, fate convalidare il calendario dal vostro notaio.

Il mercato vi lascia il tempo di fare le cose per bene. Nel secondo trimestre 2026 le vendite di appartamenti erano ancora in calo del 33,9 % su un anno, contraccolpo della fine delle misure fiscali temporanee al 30 giugno 2025 (Le Logement en chiffres n. 20). Gli acquirenti sono più selettivi: un immobile ben preparato si vende meglio di uno venduto in fretta.

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Questo articolo si basa sulle pagine di guichet.lu, sulla relazione della commissione sul disegno di legge 8540, sul comunicato del governo del 25 giugno 2025, sull'interrogazione parlamentare 3764 e su Le Logement en chiffres n. 20. Il disegno di legge 8806 non è adottato alla data di pubblicazione. Le cifre citate sono indicative e non sostituiscono il parere del vostro notaio o consulente fiscale.

Domande frequenti

Quanto vale il Bëllegen Akt nel 2026?

40 000 € a persona, cioè 80 000 € per una coppia, in modo permanente per gli atti firmati dal 1° luglio 2025. Il disegno di legge 8806, annunciato il 16 luglio 2026, prevede 45 000 €, ma non è ancora stato adottato.

Per quanto tempo bisogna abitare l'immobile?

Dovete occuparlo entro 2 anni dall'atto, o entro 4 anni per un terreno edificabile o una VEFA, poi abitarci in modo continuativo per almeno 2 anni.

Che cosa succede se vendo prima di 2 anni?

Rimborsate l'intero credito utilizzato, maggiorato degli interessi legali dalla data in cui è stato concesso. Dovete segnalare la vendita per iscritto all'AED entro 3 mesi. Per un acquisto a 750 000 €, il credito da restituire arriva a 52 500 €.

Posso affittare una camera senza perdere il credito?

No, non durante i 2 anni di occupazione obbligatoria. Una locazione, anche parziale, fa scattare il rimborso del credito con interessi.

Il divorzio obbliga a rimborsare il Bëllegen Akt?

Non necessariamente. Il divorzio o la fine di un'unione registrata rientrano tra le eccezioni, come la forza maggiore, la malattia, il decesso del coniuge o l'esproprio. L'eccezione non è automatica: l'AED decide su richiesta scritta e motivata.