Wie diskret kann ein Immobilienverkauf wirklich sein?

Was lässt sich bei einem Verkauf vertraulich halten?

Alles, was vor der Unterschrift liegt. Kein Gesetz verpflichtet Sie, ein Inserat zu veröffentlichen, Fotos online zu stellen oder ein Schild an die Fassade zu hängen. Ein Off-Market-Verkauf beruht genau auf diesem Prinzip: Die Immobilie wird einer kurzen Liste identifizierter Käufer vorgestellt, ohne öffentliches Inserat, und die Adresse erhalten nur jene, die bewiesen haben, dass sie es ernst meinen.

Sie können also die Verkaufsabsicht selbst für sich behalten, gegenüber Nachbarn, Kollegen oder der weiteren Familie. Sie können die Fotos Ihrer Wohnräume zurückhalten, die oft mehr über Ihr Leben verraten als über die Immobilie. Sie können die Adresse in der ersten Präsentation durch ein Viertel ersetzen und den Angebotspreis qualifizierten Käufern vorbehalten.

Vor allem hinterlassen Sie keine Historie. In Luxemburg liegt der Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreis bei Bestandswohnungen im Schnitt bei 18 %: 9 437 € pro m² angeboten gegenüber 7 712 € pro m² unterschrieben in den zwölf Monaten bis Ende Juni 2026 (data.public.lu). Ein öffentliches Inserat, das dreimal im Preis sinkt, wird zu einer Information, die alle Käufer lesen und nutzen. Eine private Präsentation hinterlässt diese Spur nicht.

Wie schützt man Besichtigungen und Preisgespräche?

Indem man filtert, bevor man die Tür öffnet. Bei einem diskreten Verkauf ist die Besichtigung ein Privileg, kein Recht. Ein ernsthafter Käufer ist bereit, seine Finanzierungsfähigkeit nachzuweisen, mit einer grundsätzlichen Bankzusage oder einem Kapitalnachweis, und eine Vertraulichkeitsvereinbarung zu unterzeichnen, bevor er Adresse und vollständiges Dossier erhält.

Besichtigungen finden nach Termin statt, in kleiner Zahl, zu Zeiten, die mit Ihnen abgestimmt sind, ohne Schlange von Neugierigen auf dem Gehweg. Die Verhandlung bleibt zwischen Ihnen, dem Käufer und dem Makler: Kein Preis kursiert auf einem Portal, kein Gegenangebot sickert ins Viertel durch. Bei Festzinsen über 20 bis 25 Jahre von 3,69 % im August 2026 laut BCL sind die meisten Käufer weiterhin auf einen Kredit angewiesen. Die Finanzierung vorab zu prüfen, schützt Ihren Zeitplan ebenso wie Ihre Diskretion.

Ein ehrliches Wort zur Grenze des Ansatzes: Ein kleiner Käuferkreis bedeutet auch weniger Preiswettbewerb. Diskretion kostet, wenn die Ausgangsbewertung falsch ist. Sie zahlt sich aus, wenn der Preis stimmt und die vorgestellten Käufer die richtigen sind.

Was wird bei der Unterschrift zwingend öffentlich?

Die Urkunde, ihr Preis und die Namen der Parteien. In Luxemburg läuft ein Immobilienverkauf zwingend über eine notarielle Urkunde, die anschließend bei der Publicité foncière umgeschrieben wird, in einem der Hypothekenämter: Luxembourg I, Luxembourg II oder Diekirch. Artikel 2196 des Code civil verpflichtet die Hypothekenbewahrer, „allen, die es verlangen" Kopien der umgeschriebenen Urkunden auszuhändigen. Anders gesagt: Jeder kann gegen Gebühr eine Kopie Ihrer Verkaufsurkunde erhalten, Preis inklusive (Luther, 2023).

Das geht nicht auf Knopfdruck. Zuerst muss die Karteikarte der Person angefordert werden, dann die Kopie der Urkunde, und für einen vollständigen Überblick sind alle drei Ämter abzufragen. Aber der Weg existiert, und er ist die Regel. Das Kataster wiederum verzeichnet die Rechteinhaber je Parzelle. Laut derselben Notiz sind die Abfrage über geoportail.lu und der Katasterauszug kostenlos, und ein Auszug kann den Namen des Eigentümers nennen. Die Zugangsbedingungen ändern sich mit dem Datenschutz: zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs prüfen.

Diskret bleiben dagegen die Statistiken. Das Observatoire de l'Habitat und STATEC veröffentlichen nur Durchschnittswerte nach Gemeinde, Kanton oder Flächenklasse, nie einen einzelnen Verkauf (Le Logement en chiffres n°20). Ihr Preis fließt in den Durchschnitt ein, er erscheint nicht im Klartext in einer Tabelle.

Off-Market heißt nicht geheim: Die Vermarktung kann unsichtbar bleiben, die umgeschriebene Urkunde bleibt für jeden einsehbar, der sie anfordert.

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Was muss der Notar wissen, und kann man das umgehen?

Alles, und nein. Der Notar gehört zu den Berufsgruppen, die den Pflichten zur Geldwäschebekämpfung unterliegen, wie Banken, Anwälte und Immobilienmakler. In der Praxis identifiziert er Verkäufer, Käufer und, hinter einer Gesellschaft, den wirtschaftlich Berechtigten, und er fragt nach der Herkunft der Mittel. Die genauen Modalitäten, insbesondere Grenzen für Barzahlungen, sind mit Ihrem Notar zu klären.

Sehen Sie das als Schutz statt als Zwang. Ein Käufer, der die Herkunft seiner Mittel nicht belegen will, wird nicht unterschreiben, und das erfahren Sie besser vor der dritten Besichtigung als am Vorabend der Beurkundung. Diskretion betrifft das, was die Öffentlichkeit sieht. Sie betrifft nie das, was Behörden und Fachleute prüfen müssen.

Die Unterschrift hat zudem sichtbare Kosten. Der Käufer zahlt 7 % Registrierungs- und Umschreibungsgebühren, 6 % plus 1 %, berechnet auf den Preis in der Urkunde. Dieser Preis wird umgeschrieben. Eine vertrauliche Version des Preises für die Verwaltung gibt es nicht.

Bleibt man mit einer Gesellschaft im Hintergrund?

Nur teilweise. Seit dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 22. November 2022 ist der allgemeine öffentliche Zugang zum Register der wirtschaftlich Berechtigten (RBE) abgeschafft. Das seit dem 1. Februar 2025 geltende Gesetz beschränkt den Zugang auf nationale Behörden, auf Berufsträger mit Geldwäschepflichten, Notare eingeschlossen, und auf Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Journalisten oder ein Vertragspartner, der sein Gegenüber vor einer Transaktion prüft (IFC Review, Februar 2025).

Hält man eine Immobilie über eine Gesellschaft, erscheint der eigene Name also nicht für die breite Öffentlichkeit im RBE. Die Gesellschaft selbst steht aber in der umgeschriebenen Urkunde und im Handels- und Gesellschaftsregister, und Notar, Bank und Verwaltung wissen, wer dahintersteht. Diskret heißt nicht öffentlich, nicht anonym. Die Wahl einer Struktur (SCI, SARL, SA) hat zudem erhebliche steuerliche Folgen: Sie wird mit einem Steuerberater entschieden, nie allein wegen der Diskretion.

Wie organisiert man einen diskreten Verkauf konkret?

Mit einem fairen Preis als Ausgangspunkt und der Kontrolle jedes Informationskreises. Beginnen Sie mit einer Bewertung auf Basis tatsächlicher Verkäufe, denn eine privat zum falschen Preis vorgestellte Immobilie verliert ihre besten Käufer, ohne es zu merken. Legen Sie dann mit Ihrem Makler fest, wer was erhält: zuerst eine anonyme Beschreibung, Adresse und Dossier nach Prüfung der Finanzierung und Vertraulichkeitsvereinbarung, zuletzt die Besichtigung. Lassen Sie den Energiepass von Anfang an erstellen: Er muss den Käufern ab den Besichtigungen vorliegen, auch ohne Inserat.

In Luxemburg misst keine offizielle Statistik den Anteil diskreter Verkäufe. Im Vereinigten Königreich schätzte das Büro Hamptons 2022, dass etwa jede zehnte verkaufte Wohnung ohne Werbung vermarktet wurde, in London fast jede vierte (PrimeResi). Der Trend ist real, überall dort, wo Verkäufer etwas zu schützen haben.

Bei Secretimmo, Off-Market-Agentur und -Plattform, stellen wir Ihre Immobilie qualifizierten Käufern vor, ohne öffentliches Inserat. Unser Honorar beträgt 5 % im Off-Market (2 % für eine Partneragentur) und 3 % im öffentlichen Exklusivauftrag, falls Sie eine klassische Vermarktung bevorzugen. Starten Sie mit dem kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: Die Bewertung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Auftrag unterzeichnet wird, sonst kostet sie 600 € zzgl. MwSt.

Dieser Artikel stützt sich auf Artikel 2196 des Code civil in der Darstellung der Kanzlei Luther (2023), das seit dem 1. Februar 2025 geltende RBE-Gesetz, Le Logement en chiffres n°20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC) sowie Daten von data.public.lu. Die genannten Zahlen und Regeln sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Ist ein Off-Market-Verkauf in Luxemburg legal?

Ja. Keine Regel schreibt ein Inserat vor. Pflicht sind nur die notarielle Urkunde, ihre Umschreibung und der Energiepass, der den Käufern ab den Besichtigungen vorliegen muss.

Können meine Nachbarn den Verkaufspreis meiner Immobilie erfahren?

Theoretisch ja. Artikel 2196 des Code civil erlaubt jeder Person, eine Kopie einer bei der Publicité foncière umgeschriebenen Urkunde zu verlangen, Preis inklusive. Das ist gebührenpflichtig und erfordert einige Schritte, steht aber allen offen.

Erscheint mein Verkaufspreis in öffentlichen Statistiken?

Nur aggregiert. Observatoire de l'Habitat und STATEC veröffentlichen Durchschnittswerte nach Gemeinde oder Flächenklasse, etwa die im Schnitt unterschriebenen 7 712 € pro m² für eine Bestandswohnung, nie einen einzelnen Verkauf.

Macht ein Kauf oder Verkauf über eine Gesellschaft die Transaktion anonym?

Nein. Seit dem 1. Februar 2025 ist das RBE für die breite Öffentlichkeit nicht mehr zugänglich, doch die Gesellschaft steht in der Urkunde und im Handelsregister, und Notar, Bank und Behörden kennen den wirtschaftlich Berechtigten.

Was kostet ein diskreter Verkauf mit Secretimmo?

5 % Honorar im Off-Market (2 % für eine Partneragentur), gegenüber 3 % im öffentlichen Exklusivauftrag. Die Bewertung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Auftrag unterzeichnet wird, sonst 600 € zzgl. MwSt.