Vender sem agência no Luxemburgo: quanto custa realmente

Quanto se poupa realmente ao vender sem agência?

Cerca de 3,51 % do preço de venda, com IVA incluído. No Luxemburgo, na prática, não é imposta nenhuma tarifa: 3 % é um uso de mercado, livremente negociável. Aos honorários acresce o IVA de 17 %.

Façamos as contas para uma moradia ao preço mediano nacional de 870 000 €, segundo o Observatoire de l'Habitat: 26 100 € de comissão, mais 4 437 € de IVA, ou seja 30 537 €. Num imóvel vendido por 1 milhão de euros, a fatura chega a 35 100 €. Segundo o uso, paga-a o vendedor que assinou o mandato. Não é uma quantia pequena, e é legítimo querer guardá-la.

No seu inquérito setorial de 2023, a Autorité de la concurrence comparava os 3 % aplicados a um imóvel médio anunciado, ou seja 27 768 €, com cerca de 7 000 € de trabalho, com base em 70 horas a 100 € por hora, e recomendava honorários em euros ou à hora em vez de em percentagem (Paperjam). A questão não é, portanto, saber se a comissão é elevada. Por vezes é. A questão é saber o que vai pagar em vez dela.

Quanto tempo exige uma venda entre particulares?

Mais do que se imagina, e sobretudo à noite e ao fim de semana. As 70 horas consideradas pela Autorité de la concurrence são o tempo de um profissional que tem as suas ferramentas, os seus modelos de documentos e os seus compradores. Um particular parte do zero.

Concretamente, é preciso preparar o dossiê, tirar fotografias que deem vontade de visitar, redigir o anúncio, responder a chamadas e mensagens, distinguir os curiosos dos compradores solventes, organizar as visitas, insistir, negociar e, por fim, coordenar com o notário. Também é preciso pagar: os pacotes de anúncios nos portais, a fotografia e o certificado de desempenho energético obrigatório ficam a cargo do vendedor. Não indicamos montantes, por falta de números fiáveis publicados.

Nenhuma estatística oficial mede no Luxemburgo o prazo médio de venda. O que se sabe é que o mercado de apartamentos recuperou: 1 049 apartamentos existentes vendidos no segundo trimestre de 2026, um nível próximo do anterior à crise (gouvernement.lu).

Porque é que um erro de preço custa mais do que a comissão?

Porque se conta em dezenas de milhares de euros, sem nunca aparecer numa fatura. Nos doze meses até ao final de junho de 2026, os apartamentos existentes foram anunciados em média a 9 437 € por m² e vendidos a 7 712 € por m², uma diferença de 18 %. Na cidade do Luxemburgo, 12 086 € anunciados contra 10 269 € assinados (Le Logement en chiffres n.º 20). As duas amostras não são idênticas, pelo que não se trata de uma pura margem de negociação. Mas a mensagem é clara: o preço de um anúncio não é o preço de mercado.

E os preços anunciados continuam a descer. Segundo a Immotop, o preço médio pedido era de 8 111 € por m² no segundo trimestre de 2026, menos 5,0 % num ano (Chronicle.lu). Um vendedor que fixa o preço com base nos anúncios vizinhos parte, por isso, muitas vezes demasiado alto. O imóvel fica online, os compradores veem as descidas sucessivas e negoceiam com mais dureza.

O erro inverso é mais discreto e mais cruel. Um preço demasiado baixo encontra comprador depressa, e ninguém lhe dirá alguma vez quanto deixou em cima da mesa.

Numa moradia vendida por 870 000 €, um erro de preço de 5 % representa 43 500 €, mais do que a comissão de 3 % com IVA, que ascende a 30 537 €.

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Sejamos justos: as agências também se enganam. A Autorité de la concurrence identificou uma sobrelicitação, em que algumas agências conquistam mandatos com preços desligados do mercado. A verdadeira questão não é agência ou não agência. É o método: partir dos preços assinados, não dos preços desejados.

Que passos jurídicos tem de gerir sozinho?

Tudo o que antecede a escritura notarial. Vender o seu próprio imóvel não exige qualquer autorização. É o intermediário que vende por conta de outrem que deve ter uma autorização de estabelecimento de agente imobiliário, uma qualificação reconhecida e um seguro de responsabilidade civil profissional (Guichet.lu).

O resto fica a seu cargo. O certificado de desempenho energético é obrigatório para vender. Em propriedade horizontal, o comprador pedirá as últimas atas da assembleia geral e o mapa de encargos. Depois vem o contrato-promessa (compromis), que muitos particulares assinam com um modelo encontrado na internet. É um contrato que o vincula: condição suspensiva de financiamento, prazos, cláusula penal, data da escritura. Peça ao seu notário que o reveja antes de assinar, não depois.

A escritura pública é depois lavrada pelo notário e transcrita na Publicité foncière. O comprador paga 7 % de direitos de registo e de transcrição (6 % mais 1 %) no momento da assinatura (Just Arrived). A tributação da mais-valia é a mesma, com ou sem agência.

Um último ponto, muitas vezes esquecido: a solidez do comprador. Um particular tem pouco mais do que uma declaração bancária. Um contrato-promessa que cai por falta de financiamento são semanas perdidas e um imóvel que volta ao mercado com uma história.

Que custos ocultos devem ser postos face aos 3 %?

O seu tempo, a sua exposição e o seu poder de negociação. O tempo, já vimos. A exposição é a sua morada, as suas fotografias de interior e cada descida de preço visíveis por todos online. A negociação, por fim, é o exercício mais difícil quando se vende a própria casa: viveu lá, conhece cada obra feita, e o comprador sente-o. Um intermediário pode dizer não sem emoção. Um proprietário tem mais dificuldade.

Há também o custo de oportunidade. Um imóvel que fica à venda mais tempo do que o previsto significa um crédito intercalar a correr, uma compra seguinte em espera, por vezes um bom comprador que se deixa fugir. Nenhuma destas linhas aparece numa fatura. Todas pesam no resultado líquido.

Quando é que vender sem agência é uma boa escolha?

Quando o comprador já existe. Muitos particulares vendem muito bem sozinhos, e não é por acaso: um vizinho que esperava pela sua casa, um inquilino no local, um familiar. Nesse caso, o trabalho de comercialização está feito e um notário basta para garantir a escritura. Pagar 3 % por um comprador que encontrou sozinho não faria sentido.

É também uma escolha razoável se o imóvel for simples, o mercado local ativo, se tiver tempo e a negociação não o assustar. Pelo contrário, para uma moradia atípica, um imóvel de prestígio ou uma situação delicada, como uma sucessão, um divórcio ou uma mudança para o estrangeiro, vender sozinho torna-se depressa um segundo emprego. E lembre-se de que a comissão se negocia: pode discutir a taxa em vez de abdicar do acompanhamento.

Como decidir, com os números na mão?

Começando por um preço justo, quer venda sozinho, quer acompanhado. Determine o valor do seu imóvel com base nos preços assinados no seu município, não nos anúncios. Calcule depois a comissão real com IVA e ponha do outro lado o tempo, os custos e o risco de erro de preço. Se a balança pender para a venda sozinho, avance, com um notário ao seu lado.

Na Secretimmo, agência e plataforma off-market, os nossos honorários são de 3 % em exclusividade pública. A avaliação no local é gratuita se um mandato for assinado na semana seguinte, caso contrário é faturada a 600 € sem IVA. Comece pelo avaliador online gratuito em secretimmo.lu/valuation: em dois minutos obtém um intervalo baseado no mercado real, quer venda sozinho, quer connosco.

Este artigo baseia-se no Le Logement en chiffres n.º 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC, vendas de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026), no inquérito setorial de 2023 da Autorité de la concurrence, em dados da Immotop publicados pelo Chronicle.lu e em informações do Guichet.lu. Os números são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou do seu consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma agência imobiliária no Luxemburgo?

Em geral 3 % do preço de venda sem IVA, ou seja 3,51 % com o IVA de 17 %. Esta taxa é um uso de mercado: na prática não é imposta nenhuma tarifa e é negociável. Num imóvel vendido por 1 milhão de euros, representa 35 100 €.

É preciso uma autorização para vender o imóvel sem agência?

Não. A autorização de estabelecimento de agente imobiliário diz respeito aos intermediários que vendem por conta de outrem. Pode vender livremente o seu próprio imóvel, sendo a escritura sempre lavrada por um notário.

Quem paga os direitos de registo numa venda?

O comprador, na assinatura da escritura: 7 % de direitos de registo e de transcrição (6 % mais 1 %), com ou sem agência. Segundo o uso, o vendedor paga a comissão da agência se tiver assinado um mandato.

Quanto tempo demora vender sem agência?

Nenhuma estatística oficial mede o prazo médio de venda no Luxemburgo. Como referência, a Autorité de la concurrence estimava em 2023 o trabalho de uma venda em cerca de 70 horas para um profissional. Um particular que parte do zero deve contar com mais.

Vender sem agência permite ganhar mais?

Não necessariamente. Poupa a comissão, mas a diferença de 18 % entre preços anunciados e assinados mostra que o preço de partida é a verdadeira questão. Um erro de 5 % numa moradia de 870 000 € custa 43 500 €, mais do que a comissão com IVA.