Vender um terreno herdado no Luxemburgo: etapas, prazos, fiscalidade

1. Por onde começar após o óbito?

Pela declaração de sucessão, não pela venda. Deve ser entregue no prazo de 6 meses se o óbito ocorreu no Luxemburgo, 8 meses se ocorreu noutro país europeu (PFI, AED). É obrigatória mesmo quando não há imposto a pagar. O terreno é declarado pelo seu valor venal no dia do óbito, que a administração pode controlar por comparação com vendas recentes.

Quanto ao imposto, a linha direta paga 0 % sobre a sua quota legal, tal como o cônjuge e o parceiro declarado há pelo menos 3 anos. Um irmão ou uma irmã paga 6 % sobre a quota legal, um sobrinho 9 %, uma pessoa sem parentesco 15 %, com uma majoração progressiva que pode elevar a taxa máxima a 48 % acima de 1,75 milhões de euros por herdeiro (Guichet.lu). O notário elabora depois o ato de notoriedade (acte de notoriété), que identifica os herdeiros. Sem ele, nenhuma escritura de venda pode ser assinada.

2. Quanto vale o seu terreno em 2026?

Bastante menos do que em 2022, e mais em função do concelho do que da área. Nas vendas de 2023 a 2025, a mediana nacional é de 90 582 € por are para uma parcela mediana de 5,19 ares, ou seja, cerca de 470 000 € (Observatoire de l'Habitat, relatório n.º 26). Por zona: 259 159 € por are na cidade do Luxemburgo, 139 652 € na primeira coroa, 105 987 € na segunda, 97 231 € na terceira, 67 219 € no Centro-Norte e 45 981 € no Norte.

O mercado estabilizou: -0,1 % em 2025, depois de -10,0 % em 2024. Venderam-se 612 terrenos para construção em 2025, contra 565 em 2024. Os compradores estão a voltar, mas são poucos e muito atentos.

O preço de um terreno não depende só do are: zonamento no PAG, necessidade ou não de um PAP, infraestruturas, declive, acesso. Duas parcelas vizinhas podem ter preços muito diferentes.

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Antes de qualquer conversa, peça ao município o extrato do PAG e verifique se é necessário um PAP « nouveau quartier ». Um terreno construível de imediato e um terreno à espera de um PAP não têm o mesmo comprador, nem o mesmo preço, nem o mesmo prazo.

3. Como vender quando há vários herdeiros?

Por unanimidade, ou após uma partilha. Em indivisão, cada herdeiro detém uma quota do terreno inteiro, e a venda exige o acordo de todos. Um único herdeiro que recusa, ou que não responde a partir do estrangeiro, bloqueia o processo.

Existem três soluções. Vender em conjunto e repartir o preço segundo as quotas. Fazer uma partilha, em que um herdeiro fica com o terreno e paga tornas (soulte) aos outros. Ou, em último recurso, pedir a partilha judicial, que demora anos e custa caro. O imposto de partilha é claramente inferior aos 7 % de uma venda, peça ao seu notário que o calcule. Atenção também ao tratamento fiscal da quota comprada com tornas: regra geral, é considerada uma nova aquisição, com data própria. Confirme com o seu notário ou consultor fiscal antes de assinar.

4. Que imposto sobre a mais-valia de um terreno herdado?

O herdeiro retoma o preço e a data de compra do falecido. O valor declarado na sucessão não serve de base para o imposto sobre o rendimento (ACD). Se o falecido comprou o terreno há 5 anos ou menos, a mais-valia é especulativa e tributada à taxa plena da tabela progressiva, sem reavaliação nem dedução. Acima de 5 anos, é tributada a metade da taxa global, ou seja, no máximo cerca de 21 %, mais o fonds pour l'emploi. A taxa de um quarto terminou a 30 de junho de 2025 e não se aplica em 2026.

Cada herdeiro dispõe de uma dedução de 50 000 € a cada 10 anos, 100 000 € para um casal tributado em conjunto. Já a dedução suplementar de 75 000 € está reservada a um imóvel construído que era a residência principal dos pais. Um terreno sem construção não tem direito a ela.

Exemplo simplificado: os seus pais compraram 6 ares em 1990 por 60 000 €. Com o coeficiente de reavaliação de 1990 de 2,05 do formulário 700, o preço reavaliado é de 123 000 €. Dois filhos vendem por 580 000 €, um valor próximo da mediana da terceira coroa. Mais-valia: 457 000 €, ou seja, 228 500 € cada. Após a dedução de 50 000 €, ficam 178 500 € tributáveis por filho, à taxa máxima de 21 %, ou seja, no máximo cerca de 37 500 € cada, mais o fonds pour l'emploi. O montante real depende dos seus outros rendimentos.

5. Vender a um particular ou a um promotor?

Depende da dimensão do terreno e do seu zonamento. Uma parcela construível de 4 a 6 ares interessa sobretudo a famílias que querem construir. Um terreno grande sujeito a PAP interessa sobretudo a promotores, que raciocinam ao contrário: preço de venda das futuras habitações, menos custos de construção, encargos, margem e quota de habitação acessível. O que sobra é o seu preço.

Desde o Pacte logement 2.0, um PAP « nouveau quartier » de 10 a 25 habitações tem de reservar pelo menos 10 % da área bruta construída para habitação acessível, e pelo menos 15 % acima de 25 habitações. A proposta de lei 8481 prevê harmonizar este limiar em 15 % a partir de 10 habitações (Câmara dos Deputados). O promotor deduz esta quota da sua oferta.

Na prática, um promotor assina um contrato-promessa (compromis) com condições suspensivas: aprovação do PAP, licença de construção sem recurso pendente, financiamento, por vezes um limiar de pré-vendas. O prazo até à escritura conta-se então muitas vezes em anos, correntemente 18 a 36 meses. Negocie uma indemnização de imobilização, uma data-limite e uma cláusula de indexação do preço. E não esqueça o direito de preferência do município, previsto pela lei de 22 de outubro de 2008 em certas zonas.

6. Que prazos prever, e vale a pena esperar?

Conte com 6 a 8 meses para a sucessão, depois o tempo de encontrar o comprador e de passar do contrato-promessa à escritura com um particular, muito mais com um promotor. Esperar tem um custo. A proposta de lei 8082 prevê um imposto de mobilização de terrenos sobre parcelas construíveis deixadas sem construção, a partir do quinto ano, com um contador que não volta a zero numa venda. Ainda não foi votada e os primeiros montantes só seriam devidos por volta de 2035, segundo o calendário anunciado (Paperjam). Mas um comprador bem informado já o tem em conta.

Como vender o seu terreno herdado ao melhor preço?

Preparando o processo antes de procurar um comprador. Reúna o ato de notoriedade, o extrato cadastral, a escritura de compra do falecido com o preço e a data, o extrato do PAG e, se possível, uma planta de demarcação. Ponha os herdeiros de acordo sobre um preço mínimo e sobre um único interlocutor. Depois, peça o cálculo da mais-valia de cada um antes de assinar.

Na Secretimmo, agência e plataforma off-market, avaliamos terrenos a partir das vendas reais e do potencial construtivo, e apresentamos a sua parcela com discrição a famílias e promotores qualificados, sem a expor nos portais. Comece pelo avaliador gratuito em secretimmo.lu/valuation. A avaliação é gratuita se um mandato for assinado na mesma semana, caso contrário é faturada a 600 € sem IVA.

Este artigo baseia-se no relatório de análise n.º 26 do Observatoire de l'Habitat (preços dos terrenos para construção 2023 a 2025), nas páginas do Guichet.lu, da AED e da ACD sobre sucessões e mais-valias e nos documentos parlamentares citados. Os números e prazos são indicativos e não substituem o parecer do seu notário ou consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Paga-se imposto sucessório sobre um terreno herdado dos pais?

Não sobre a quota legal: a linha direta está isenta a 0 %. Só uma parte recebida além da quota legal, por testamento, é tributada a 2,5 % ou 5 %. A declaração de sucessão continua obrigatória no prazo de 6 meses se o óbito ocorreu no Luxemburgo.

Qual é a base de cálculo da mais-valia de um terreno herdado?

O preço e a data de compra do falecido, reavaliados pelo coeficiente oficial do ano de compra. O valor declarado na sucessão não conta. Se o falecido comprou há mais de 5 anos, a mais-valia é tributada a metade da taxa global, no máximo cerca de 21 %.

A dedução de 75 000 € aplica-se a um terreno herdado?

Não. Visa um imóvel construído herdado em linha direta que era a última residência principal dos pais. Para um terreno sem construção, aplica-se apenas a dedução de 50 000 € por pessoa a cada 10 anos.

Um único herdeiro pode bloquear a venda do terreno?

Sim. Em indivisão, a venda exige o acordo de todos. As alternativas são uma partilha com tornas, em que um herdeiro fica com o terreno e indemniza os outros, ou uma partilha judicial, longa e dispendiosa.

Quanto tempo demora a venda de um terreno herdado a um promotor?

Muitas vezes mais de um ano após a sucessão. O contrato-promessa é assinado com condições suspensivas, PAP aprovado e licença de construção sem recurso, e o prazo até à escritura atinge correntemente 18 a 36 meses.