Bëllegen Akt und Registrierungsgebühren: Was Käufer in Luxemburg wirklich zahlen

Sie kaufen Ihren Hauptwohnsitz. Der Preis ist verhandelt, die Bank hat zugesagt. Bleibt eine Zeile, die viele erst spät entdecken: die Registrierungsgebühren. Die gute Nachricht: Luxemburg gibt Ihnen einen großen Teil davon zurück.

7 % Gebühren auf den Kaufpreis

Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer Gebühren an die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA. Der normale Satz beträgt 7 %: 6 % Registrierungsgebühren und 1 % Umschreibungsgebühren.

Dazu kommen die Notarkosten nach einem offiziellen Tarif. Ihr Notar gibt Ihnen vor der Unterzeichnung die genaue Abrechnung.

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Der Bëllegen Akt: bis zu 40.000 € pro Person

Der Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift auf diese Gebühren. Sie ist auf 40.000 € pro Person begrenzt. Ein Paar, das gemeinsam kauft, kann also zwei Gutschriften kombinieren.

Am 16. Juli 2026 hat die Regierung eine Erhöhung auf 45.000 € pro Person für Urkunden ab diesem Datum angekündigt. Zum Zeitpunkt dieses Artikels muss das Gesetz noch verabschiedet werden. Fragen Sie Ihren Notar, wie der Stand bei Ihrer Unterzeichnung ist.

Die Bedingungen

Die Immobilie muss für Ihre eigene Wohnnutzung gekauft werden.

Bei der Beurkundung müssen Sie in Luxemburg wohnen und in einer Gemeinde gemeldet sein, oder sich verpflichten, dort hinzuziehen.

Sie müssen die Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach der Urkunde beziehen (4 Jahre bei Bauland oder einer Wohnung im Bau) und mindestens 2 Jahre ohne Unterbrechung dort wohnen.

Zweitwohnsitze sowie Immobilien zur Vermietung oder für Gewerbe sind ausgeschlossen. Vermieten Sie die Immobilie während dieser Zeit, auch teilweise, müssen Sie die Gutschrift mit Zinsen zurückzahlen.

Käufer: der richtige Reflex

Der Bëllegen Akt wird beim Notar bei der Beurkundung beantragt. Bereiten Sie Ihre Wohnsitznachweise vorher vor. Für Staatsangehörige außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums wird eine luxemburgische Aufenthaltsbescheinigung verlangt.

Verkäufer: Warum Sie das auch betrifft

Ein Käufer, der bis zu 40.000 € (oder 80.000 € zu zweit) zurückbekommt, hat mehr Spielraum im Budget. Für Ihre Immobilie heißt das: mehr Käufer, die Ihren Preis mitgehen können, vor allem bei einem Hauptwohnsitz.

Und wenn Sie verkaufen, um neu zu kaufen, sind Sie selbst Käufer. Beide Vorgänge gut abzustimmen, genau da wird oft Geld gewonnen oder verloren.

Bevor Sie neu kaufen, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Bewerten Sie sie kostenlos, ohne Inserat und unverbindlich.

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Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Notar. Quellen: guichet.lu, Pressemitteilung der Regierung vom 16. Juli 2026, Stand Oktober 2026.