Was bedeutet Off-Market bei Immobilien? Die luxemburgische Version

Was heißt Off-Market genau?

Wörtlich „außerhalb des Marktes“: Die Immobilie steht zum Verkauf, aber nicht auf dem sichtbaren Markt. Sie erscheint auf keinem Portal, in keinem Schaufenster, in keinem sozialen Netzwerk. Sie wird direkt, einzeln, Käufern vorgestellt, deren Projekt und Finanzierung der Makler bereits kennt.

Das ist weder ein Verkauf unter Wert noch ein versteckter Verkauf. Der Preis richtet sich nach denselben Referenzen wie jeder andere Verkauf, nach unterzeichneten Preisen: durchschnittlich 7 712 € pro m² für eine Bestandswohnung in Luxemburg in den zwölf Monaten bis Ende Juni 2026, laut Observatoire de l'Habitat und STATEC (gouvernement.lu). Was sich ändert, ist der Weg zum Käufer, nicht der Wert der Immobilie.

Für Luxemburg gibt es keine offizielle Statistik zum Anteil der Off-Market-Verkäufe. Als Größenordnung: Im Vereinigten Königreich wurde 2022 etwa jeder zehnte Verkauf ohne öffentliche Vermarktung abgewickelt, in London und in den Premium-Märkten fast jeder vierte, laut Hamptons (PrimeResi). Das ist ein britischer, kein luxemburgischer Richtwert, aber er zeigt, dass Diskretion nichts Exotisches ist.

Off-Market, Pre-Market, Coming Soon: Wo liegt der Unterschied?

Alles hängt an einer Frage: Landet die Immobilie am Ende in einer öffentlichen Anzeige? Off-Market nicht, es sei denn, Sie ändern Ihre Strategie. Der gesamte Verkauf läuft im geschlossenen Kreis, vom ersten Kontakt bis zur Unterschrift.

Pre-Market ist eine Testphase. Die Immobilie wird einige Wochen lang diskret einem Käufernetzwerk gezeigt, bevor sie online geht. Kommt ein Angebot zum richtigen Preis, wird ohne Anzeige verkauft. Andernfalls folgt die öffentliche Anzeige, mit einem Preis, der bereits an echten Käufern getestet wurde. „Coming Soon“ geht in die andere Richtung: Es ist eine öffentliche Anzeige, die eine Anzeige ankündigt. Teaser-Fotos, Schild, Hinweis „demnächst verfügbar“: Ziel ist Spannung, nicht Diskretion.

Off-Market: nie öffentlich. Pre-Market: erst privat, danach bei Bedarf öffentlich. Coming Soon: von Anfang an öffentlich, als Vorschau.

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Alle drei Formen haben ihre Logik. Eine Standardwohnung in einer sehr gefragten Gemeinde kann von einem kurzen Pre-Market profitieren. Ein außergewöhnliches Haus, eine vermietete Immobilie, deren Mieter man nicht beunruhigen will, ein heikler Nachlass oder ein öffentlich bekannter Eigentümer gehören eher in den echten Off-Market.

Warum entscheiden sich so viele Verkäufer in Luxemburg für Diskretion?

Weil das Land klein, dicht mit Agenturen besetzt und wohlhabend ist. Die Autorité de la concurrence zählte in ihrer Untersuchung von 2023 1,99 Immobilienagenturen pro 1 000 Einwohner, die höchste Dichte Europas, gegenüber 0,83 in Frankreich und 0,35 in Deutschland (Paperjam). Eine Immobilie im Netz wird schnell übernommen, geteilt, kommentiert. Jede Preissenkung ist sichtbar, und jeder Monat online auch.

Luxemburg hat zudem das weltweit höchste Medianvermögen pro Erwachsenem, 336 498 € laut UBS (IndexBox). Im gehobenen Segment, in dem die Angebotspreise in Belair laut Immotop 12 578 € pro m² erreichen (Chronicle.lu), wollen viele Eigentümer weder ihr Wohnzimmer im Internet sehen noch ihre Adresse mit einem Preis verknüpft. Auch manche Käufer möchten bei Besichtigungen lieber nicht gesehen werden. Diskretion dient beiden Seiten.

Was bleibt in jedem Fall öffentlich?

Die Urkunde, ihr Preis und die Statistik. In Luxemburg läuft jeder Immobilienverkauf über eine notarielle Urkunde, die bei der Publicité foncière in einem der drei Hypothekenämter umgeschrieben wird: Luxembourg I, Luxembourg II oder Diekirch. Artikel 2196 des Zivilgesetzbuchs verpflichtet diese Ämter, Kopien der umgeschriebenen Urkunden „allen, die sie verlangen“, gegen Gebühr auszuhändigen (Luther). Mit anderen Worten: Jeder kann Urkunde und Preis erhalten, wenn er den Antrag stellt.

Das Kataster verzeichnet seinerseits die Parzellen, ihre Flächen und die Rechteinhaber. Laut derselben Notiz sind die Einsicht über geoportail.lu und der Antrag auf einen Katasterauszug kostenlos. Die genauen Bedingungen für den Zugang zum Namen des Eigentümers sind bei der Katasterverwaltung zu prüfen. Schließlich veröffentlichen Observatoire de l'Habitat und STATEC aus den Urkunden aggregierte Preise nach Gemeinde, Kanton und Größenklasse. Kein einzelner Verkauf erscheint dort, aber Ihre Transaktion fließt in den Durchschnitt ein.

Das Fazit ist einfach: Ein Verkauf ist rechtlich nie geheim. Off-Market steuert die Vermarktungsphase, also wer die Immobilie sieht, wann und mit welchen Informationen. Die offizielle Spur des Verkaufs beseitigt es nicht, und keine seriöse Agentur sollte Ihnen das Gegenteil versprechen.

Was ändert die Einschränkung des RBE seit Februar 2025?

Sie schützt die Identität derjenigen besser, die eine Immobilie über eine Gesellschaft halten. Am 22. November 2022 erklärte der Gerichtshof der Europäischen Union den allgemeinen öffentlichen Zugang zu den Registern der wirtschaftlichen Eigentümer für ungültig, und Luxemburg setzte diesen Zugang noch am selben Tag aus. Ein seit dem 1. Februar 2025 geltendes Gesetz beschränkt das RBE nun auf nationale Behörden, auf Berufsträger mit Geldwäschepflichten wie Notare, Anwälte und Buchhalter sowie auf Personen mit berechtigtem Interesse, auf begründeten Antrag (IFC Review).

Konkret: Gehört Ihre Immobilie einer Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer SA, kann die breite Öffentlichkeit Sie über das RBE nicht mehr ermitteln. Die Gesellschaft selbst bleibt bei der Publicité foncière und im Handelsregister sichtbar. Die Diskretion wächst, absolut wird sie nicht. Bevor Sie den Besitz einer Immobilie allein aus diesem Grund umstrukturieren, sprechen Sie mit Ihrem Notar: Die steuerlichen Folgen wiegen oft schwerer als der Gewinn an Vertraulichkeit.

Ist Off-Market immer die richtige Wahl?

Nein, und das muss man sagen. Weniger Käufer sehen die Immobilie, also ist der Wettbewerb zwischen ihnen schwächer. Ist der Startpreis falsch angesetzt, wird ihn niemand nach oben korrigieren. Die Autorité de la concurrence hat zudem die Überbietung mancher Agenturen kritisiert, die Mandate mit marktfernen Preisen gewinnen (Autorité de la concurrence). Off-Market kostet dieser Fehler noch mehr, weil kein öffentlicher Markt Sie zur Realität zurückholt.

Off-Market funktioniert, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: eine Bewertung auf Basis realer Verkäufe, ein Netzwerk qualifizierter und geprüfter Käufer und ein Verkäufer, der für die Diskretion einen manchmal längeren Zeitplan akzeptiert. Fehlt eine davon, ist ein kurzer Pre-Market oder ein gut vorbereiteter öffentlicher Verkauf besser.

Wie finden Sie heraus, ob sich Ihre Immobilie für Off-Market eignet?

Mit dem Preis. Starten Sie den kostenlosen Schätzer auf secretimmo.lu/valuation: In zwei Minuten erhalten Sie eine Preisspanne. Secretimmo ist eine Off-Market-Agentur und -Plattform, kein Anzeigenportal. Wir gleichen Ihre Immobilie anschließend mit den Käufern unseres Netzwerks ab und sagen Ihnen offen, ob sie diskret bleiben oder öffentlich angeboten werden sollte. Die Bewertung ist kostenlos, wenn innerhalb einer Woche ein Mandat unterschrieben wird, sonst kostet sie 600 € zzgl. MwSt. Unsere Honorare: 5 % off-market, 3 % bei öffentlicher Exklusivität.

Dieser Artikel stützt sich auf Le Logement en chiffres Nr. 20 (Observatoire de l'Habitat und STATEC), eine Notiz der Kanzlei Luther zu Kataster und Publicité foncière, die Untersuchung der Autorité de la concurrence von 2023, IFC Review sowie Daten von Immotop, UBS und Hamptons. Die Regeln für den Zugang zu Registern ändern sich: Diese Angaben sind Richtwerte und ersetzen nicht den Rat Ihres Notars oder Steuerberaters.

Häufige Fragen

Was bedeutet Off-Market bei Immobilien?

Eine Off-Market-Immobilie steht zum Verkauf, ohne öffentlich angeboten zu werden: kein Portal, keine Fotos im Netz, kein veröffentlichter Preis. Sie wird direkt identifizierten Käufern vorgestellt, deren Projekt und Finanzierung geprüft wurden.

Was ist der Unterschied zwischen Off-Market und Pre-Market?

Pre-Market ist eine Phase von einigen Wochen, in der die Immobilie privat angeboten wird, bevor sie eventuell online geht. Off-Market wird die Immobilie nie öffentlich angezeigt, es sei denn, der Verkäufer ändert seine Strategie.

Bleibt ein Off-Market-Verkauf in Luxemburg geheim?

Nein. Die notarielle Urkunde wird bei der Publicité foncière umgeschrieben, und Artikel 2196 des Zivilgesetzbuchs verpflichtet die Hypothekenämter, jedem, der es verlangt, eine Kopie auszuhändigen. Off-Market schützt die Vermarktung, nicht die Urkunde.

Erscheint der Preis meiner Immobilie in den offiziellen Statistiken?

Nur aggregiert. Observatoire de l'Habitat und STATEC veröffentlichen Durchschnittspreise nach Gemeinde, Kanton und Größenklasse, nie einen einzelnen Verkauf.

Kann man über das RBE noch herausfinden, wem eine Immobiliengesellschaft gehört?

Die breite Öffentlichkeit nicht mehr. Seit dem 1. Februar 2025 ist der Zugang Behörden, Berufsträgern mit Geldwäschepflichten wie Notaren und Personen mit berechtigtem Interesse vorbehalten. Die Gesellschaft bleibt bei der Publicité foncière und im Handelsregister sichtbar.