Kostenlose Schätzung oder Sachverständiger: Was ist vor dem Verkauf die richtige Wahl?

Was ist der Unterschied zwischen einer Schätzung und einem Gutachten?

Die Schätzung ist eine kommerzielle Werteinschätzung, das Gutachten ein technischer Bericht, für den sein Verfasser haftet. Beide suchen dieselbe Zahl: den Preis, zu dem Ihre Immobilie heute verkauft würde, den Fachleute Verkehrswert nennen. Aber sie gehen von verschiedenen Punkten aus.

Die Schätzung erstellt ein Immobilienmakler. Sie beruht auf den realen Verkäufen im Viertel, einer Besichtigung und Markterfahrung. Sie ist zum Verkaufen gedacht: einen Preis festlegen, Käufer überzeugen, zur Urkunde kommen. Rechtlichen Wert hat sie für sich genommen nicht.

Das Gutachten erstellt ein unabhängiger, oft zertifizierter Sachverständiger oder ein vereidigter Sachverständiger, der auf der Liste des Justizministeriums steht. In Luxemburg werden diese Sachverständigen vom Justizminister ernannt und legen vor der Cour supérieure de justice den Eid ab (guichet.lu). Ihr Bericht beschreibt Methode, Vergleichsobjekte und Annahmen, und sie haften dafür. Dieses Dokument verlangen Banken, Notare und Gerichte.

Was kostet jede Option in Luxemburg?

Rechnen Sie mit null bis einigen hundert Euro für eine Schätzung und meist mit 800 bis 2 000 € für ein Gutachten. Viele Agenturen bieten die Schätzung kostenlos an, weil sie auf das Mandat dahinter hoffen. Bei Secretimmo ist sie kostenlos, wenn innerhalb der folgenden Woche ein Mandat unterzeichnet wird, andernfalls wird sie mit 600 € zuzüglich MwSt. berechnet. Wir sagen das lieber klar: Eine seriöse Schätzung erfordert eine Besichtigung, Vergleichsobjekte aus den Urkunden und mehrere Stunden Arbeit.

Bei Gutachten arbeiten die luxemburgischen Büros in der Regel mit Pauschalen. Die veröffentlichten Spannen liegen etwa bei 800 bis 2 000 € für ein gewöhnliches Haus oder eine Wohnung und über 3 000 € für eine atypische Immobilie, ein Renditeobjekt oder ein Portfolio. Die Honorare sind frei. Ein vom Gericht angeordnetes Gutachten kostet mehr, weil es einem kontradiktorischen Verfahren folgt und mehrere Monate dauert.

Bezogen auf ein Haus, das im zweiten Quartal 2026 laut Observatoire de l'Habitat im Schnitt für rund 945 000 € verkauft wurde, entspricht ein Gutachten 0,1 bis 0,2 % des Preises. Nicht die Kosten sollten entscheiden, sondern der Verwendungszweck.

Wann reicht eine Maklerschätzung?

Wenn Sie allein entscheiden und niemand die Zahl bestätigen muss. Das ist bei den meisten Verkäufen der Fall: ein Paar, das umzieht, ein Eigentümer, der zwischen Vermieten und Verkaufen schwankt, ein Investor, der seinen latenten Wertzuwachs kennen möchte.

Dann zählt vor allem die Richtigkeit des Angebotspreises. Die Zahlen des Observatoire de l'Habitat zeigen, worum es geht: Über zwölf Monate wurden Wohnungen landesweit im Schnitt für 9 437 € pro m² angeboten und für 7 712 € pro m² verkauft. Zwischen Anzeige und Urkunde liegen 15 bis 20 %. Eine Schätzung auf Basis realer Verkäufe, nicht der Anzeigen der Nachbarn, vermeidet diesen Abstand. Eine 15 % zu teuer angebotene Immobilie bleibt monatelang im Schaufenster und wird dann mit Abschlag verkauft, weil die Käufer sich irgendwann fragen, was nicht stimmt.

Bei einer Prestigeimmobilie oder einem Off-market-Verkauf hat die Maklerschätzung sogar einen Vorteil, den der Sachverständige nicht hat: Sie berücksichtigt, was identifizierte Käufer heute zu zahlen bereit sind, nicht nur, was die Statistik von gestern sagt.

Eine Schätzung dient dem Verkauf. Ein Gutachten dient dem Beweis. Wählen Sie nach der Person, die der Zahl glauben muss.

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Wann braucht es einen unabhängigen oder vereidigten Sachverständigen?

Sobald ein Dritter sich auf den Wert stützen muss, und dieser Dritte nicht der Käufer ist. Vier Situationen kommen immer wieder vor.

Die Erbschaft. Die Erbschaftserklärung muss in Luxemburg innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall eingereicht werden, und die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA kann die erklärten Werte berichtigen (guichet.lu). Ein zu niedriger Wert zieht eine Nachforderung nach sich, ein zu hoher Wert treibt die Steuern hoch. Unter Erben verhindert ein neutraler Bericht vor allem den Streit.

Die Scheidung. Wenn ein Ehepartner den Anteil des anderen übernimmt, wird die Ausgleichszahlung auf Basis eines Wertes berechnet, den beide akzeptieren. Der Bericht eines unabhängigen Sachverständigen wird bei einer einvernehmlichen Scheidung von Notaren und Anwälten in der Regel anerkannt. Im Konfliktfall ernennt der Richter einen vereidigten Sachverständigen.

Die Bank. Für einen Hypothekarkredit verlangt die Bank grundsätzlich eine aktuelle Wertbescheinigung eines unabhängigen Bewerters, gemäß den europäischen Regeln für Immobilienkredite. Ihr Makler kann sie nicht ersetzen.

Der Rechtsstreit oder die gerichtliche Teilung. Wenn Miteigentümer sich nicht einigen, ordnet das Gericht ein Gutachten an. Nur ein vereidigter Sachverständiger, der auf der Liste des Justizministeriums steht, darf es erstellen.

Warum kann eine kostenlose Schätzung teuer werden?

Weil manche kostenlosen Schätzungen keine Schätzungen sind, sondern Verkaufsargumente. Die Falle ist bekannt: Eine Agentur nennt eine schmeichelhafte Zahl, um das Mandat zu bekommen, und bittet sechs Wochen später um eine Preissenkung. In der Zwischenzeit hat die Immobilie ihre Neuheit verloren, und die ernsthaften Käufer haben sie vorbeiziehen sehen.

Eine kostenlose Schätzung ist so viel wert wie ihre Methode. Fragen Sie, worauf die Zahl beruht: wie viele vergleichbare Verkäufe, über welchen Zeitraum, in welchem Umkreis. Verlangen Sie eine Spanne statt einer einzigen Zahl. Und misstrauen Sie der Agentur, die Ihnen den höchsten Preis nennt, ohne das Dach gesehen zu haben.

Der Markt 2026 verzeiht keine Übertreibung. Laut STATEC sind die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 2,2 % gesunken, mit einer leichten Erholung von 1,1 % gegenüber dem Vorquartal. Die Käufer sind zurück, im Quartal wurden 1 049 bestehende Wohnungen und 709 Häuser verkauft, aber sie vergleichen alles und verhandeln alles.

Woran erkennt man eine seriöse Schätzung?

Eine seriöse Schätzung erkennt man an fünf Merkmalen.

• Sie folgt auf eine Besichtigung, nicht nur auf einen Austausch von Fotos.
• Sie nennt reale und aktuelle Verkäufe, idealerweise aus den Urkunden, nicht aus den Anzeigen.
• Sie gibt eine Spanne an und erklärt, was den Preis steigen oder sinken lässt: Energieklasse, Grundstück, Zustand, genaue Lage.
• Sie schlägt eine Preisstrategie vor, nicht nur eine Zahl: Angebotspreis, Untergrenze, erwartete Dauer.
• Sie ist schriftlich, datiert und unterschrieben.

Sind diese fünf Punkte erfüllt, halten Sie ein Dokument in der Hand, auf dem Sie einen Verkauf aufbauen können. Fehlen drei davon, halten Sie ein Verkaufsargument in der Hand.

Kann man beides kombinieren?

Ja, und bei heiklen Dossiers ist das oft die beste Lösung. Der Sachverständige legt einen neutralen Wert fest, den Familie, Bank oder Notar akzeptieren. Der Makler verwandelt diesen Wert in einen Verkauf: Strategie, Käufer, Verhandlung, Diskretion. Die beiden Dokumente widersprechen sich nicht, sie ergänzen sich. Das eine beantwortet die Frage "Was ist es wert", das andere die Frage "Wie erziele ich diesen Preis".

Bei Secretimmo arbeiten wir bei Erbschaften und Scheidungen regelmäßig mit unabhängigen Sachverständigen zusammen. Liegt das Gutachten bereits vor, gehen wir davon aus. Fehlt es, sagen wir Ihnen offen, ob Sie eines brauchen oder ob unsere Schätzung genügt.

Möchten Sie zuerst wissen, was Ihre Immobilie wert ist, ohne sie zu exponieren? Beginnen Sie mit der kostenlosen Schätzung auf secretimmo.lu/valuation. Sie erhalten eine Spanne auf Basis der realen Verkäufe in Ihrem Viertel, und dann sagen wir Ihnen ohne Umschweife, ob in Ihrer Situation ein Sachverständiger nötig ist.

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen auf Grundlage der offiziellen Veröffentlichungen von STATEC, Observatoire de l'Habitat und guichet.lu. Die genannten Gutachterhonorare sind unverbindliche Marktspannen; nur ein Kostenvoranschlag ist verbindlich.

Häufige Fragen

Hat eine Maklerschätzung rechtlichen Wert?

Nein. Sie ist eine kommerzielle Einschätzung, nützlich für die Festlegung eines Verkaufspreises, aber ihr Verfasser haftet damit nicht gegenüber einer Bank, einem Notar oder einem Gericht. Dafür braucht es den Bericht eines unabhängigen oder vereidigten Sachverständigen.

Was kostet ein Immobiliengutachten in Luxemburg?

Die Büros arbeiten mit Pauschalen, meist zwischen 800 und 2 000 € für ein gewöhnliches Haus oder eine Wohnung und über 3 000 € für eine atypische Immobilie oder ein Renditeobjekt. Ein gerichtliches Gutachten kostet mehr.

Ist ein Sachverständiger bei einer Erbschaft Pflicht?

Das Gesetz schreibt keinen Sachverständigen vor, aber die Erbschaftserklärung muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall mit einem Wert eingereicht werden, den die Administration de l'enregistrement berichtigen kann. Ein neutraler Bericht schützt die Erben und vermeidet Konflikte.

Wo finde ich einen vereidigten Sachverständigen in Luxemburg?

Auf der Liste der vereidigten Sachverständigen, die das Justizministerium veröffentlicht. Diese Sachverständigen werden vom Minister ernannt und legen vor der Cour supérieure de justice den Eid ab.

Ist die Schätzung von Secretimmo kostenlos?

Ja, wenn innerhalb der folgenden Woche ein Mandat unterzeichnet wird. Andernfalls wird sie mit 600 € zuzüglich MwSt. berechnet, weil sie auf einer Besichtigung und den realen Verkäufen in Ihrem Viertel beruht.