Avaliar um apartamento no Luxemburgo: os 7 critérios que fazem 10 % de diferença

1. Qual é a área real, e qual é a que conta?

O preço por m² desce quando a área aumenta, e a área que conta é a da escritura, não a do anúncio. As vendas reais de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026 publicadas no Le Logement en chiffres n.º 20 são claras: 9 435 € por m² para um apartamento existente com menos de 50 m², 8 108 € entre 50 e 69 m², 7 534 € entre 70 e 89 m², 7 181 € entre 90 e 109 m², 6 861 € entre 110 e 129 m² e 6 441 € a partir de 130 m² (gouvernement.lu). Entre um T2 de 65 m² e um T3 de 95 m², a diferença ultrapassa 12 % por m². Aplicar o preço de um estúdio a um apartamento de quatro assoalhadas é errar logo na primeira linha do cálculo.

Segunda armadilha: os anúncios somam de bom grado metade da varanda, por vezes a cave ou um mezanino com menos de 1,80 m. O Cadastro e a escritura notarial não os contam da mesma forma. Quando compara o seu imóvel com uma venda vizinha, verifique se está a comparar os mesmos metros quadrados.

2. Onde fica o apartamento, à comuna e à rua?

A localização pesa mais do que tudo o resto junto. No mesmo período, um apartamento existente vendeu-se a 9 811 € por m² no cantão do Luxemburgo, a 7 376 € na região de Capellen-Mersch, a 6 835 € no cantão de Esch-sur-Alzette, a 6 833 € no Leste e a 6 079 € no Norte. Na própria cidade do Luxemburgo, o preço escriturado atinge 10 269 € por m² (data.public.lu). O STATEC reviu aliás o seu método em 2026: mede agora a distância à capital em tempo de viagem, não em quilómetros, porque é isso que os compradores pagam.

Dentro da mesma comuna, a diferença continua. Na capital, as nossas observações de mercado mostram frequentemente mais de 30 % entre um bairro como Belair e um bairro como Bonnevoie, e uma rua calma a cinco minutos do elétrico não vale o mesmo que uma rua de passagem. Um comprador olha para a paragem, para a escola, para o ruído à noite. A sua avaliação também deve fazê-lo.

Dois apartamentos idênticos, um na cidade do Luxemburgo, outro em Esch-sur-Alzette: mais de 3 800 € de diferença por m² nos preços escriturados. Em 80 m², são mais de 300 000 €.

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3. Em que andar, com ou sem elevador, com que vista?

Nenhuma estatística oficial quantifica o andar e, no entanto, é um dos primeiros filtros dos compradores. Um terceiro andar sem elevador vende-se abaixo de um primeiro andar com elevador. Um último andar desafogado, com vista e sem prédios em frente, vende-se acima de todo o edifício. Um rés-do-chão virado para a rua negoceia-se em baixa, salvo se oferecer um jardim privativo.

Nos nossos processos, a diferença entre o melhor e o pior andar do mesmo prédio situa-se na maioria dos casos entre 5 e 10 %. A orientação pesa na mesma ordem de grandeza: uma sala virada a norte recebe menos visitas, logo vende-se mais devagar, logo vende-se mais barato.

4. Quanto valem o estacionamento e a cave?

Muito mais do que os proprietários imaginam, sobretudo na cidade. Em 2015, o Observatoire de l'Habitat estimava a mais-valia média de uma garagem ou lugar interior em cerca de 40 000 €, de um lugar exterior em 16 400 € e de uma cave em 10 000 €, e constatava que na cidade do Luxemburgo os anexos representavam cerca de 16 % do preço por m² anunciado dos apartamentos existentes (Immotop, dados do Observatoire de l'Habitat). Dez anos depois, estes montantes explodiram na capital: a mediana de um lugar vendido já atingia 84 000 € em 2021 segundo a Immotop, e hoje negoceiam-se lugares acima de 200 000 € nos bairros centrais (Paperjam).

A consequência é simples. Um apartamento sem lugar num bairro onde não se consegue estacionar perde compradores antes mesmo da primeira visita. Um apartamento com dois lugares ganha-os. Conte o estacionamento à parte, ao seu valor local, e não como um bónus diluído no preço por m².

5. Que classe energética e que estado geral?

O certificado energético é obrigatório para vender, e os compradores leem-no. Não existe nenhuma estatística oficial luxemburguesa que indique uma diferença única entre uma classe A e uma classe G, e o Observatoire de l'Habitat integra a classe no seu simulador de preços em vez de numa média publicada. O que se sabe: em 2024, 67 % dos anúncios luxemburgueses indicavam a sua classe e 52 % dos apartamentos propostos estavam em A ou B (Observatoire de l'Habitat, Nota 43). Um apartamento em F ou G já não é a norma, é a exceção que o comprador faz pagar.

A diferença entre novo e usado dá a medida do que vale um bom padrão: um apartamento novo em planta vendeu-se a 9 839 € por m², ou seja, 23 a 29 % mais do que um apartamento existente de área comparável. Um apartamento antigo renovado com cuidado, aquecimento, janelas, cozinha, casas de banho, capta parte desse prémio. Um apartamento por renovar deixa-o inteiramente ao comprador, que deduzirá as obras, com margem de segurança.

6. O que dizem o condomínio e as suas contas?

Um comprador informado pede as três últimas atas da assembleia de condóminos e a conta de encargos antes de fazer uma oferta. Procura aí as obras votadas e ainda não pagas, a fachada, o telhado, o elevador, e o nível do fundo de reserva. Obras de 30 000 € por fração votadas no mês passado são um desconto de 30 000 € no seu preço, nem mais nem menos. Encargos mensais elevados sem prestação visível produzem o mesmo efeito, mais lentamente.

Pelo contrário, um condomínio saudável, com contas claras e fachada recuperada, tranquiliza e acelera. Este critério não se vê no anúncio. Vê-se no preço final.

7. Há um espaço exterior, e qual?

Desde 2020, uma varanda já não é um pormenor. Um terraço de 15 m² virado a sudoeste, um jardim privativo ao nível do jardim ou uma loggia fechada mudam a lista de compradores interessados. Também aqui não há tabela oficial: os notários não isolam o terraço na escritura. A prática do mercado valoriza um terraço a uma fração do preço por m² da habitação, mais se for utilizável e bem orientado. Um apartamento sem qualquer exterior em zona urbana deve esperar uma lista de compradores mais curta, logo um preço mais apertado.

Como combinar estes sete critérios para obter um preço fiável?

Partindo das vendas reais, não dos anúncios. Tome o preço escriturado da sua comuna e do seu escalão de área nos dados do Observatoire de l'Habitat e ajuste depois critério a critério: andar, estacionamento, energia, condomínio, exterior. Verifique em seguida com duas ou três vendas comparáveis recentes e, se puder, com o que compradores identificados estão dispostos a pagar hoje. Lembre-se de que a diferença entre preço anunciado e preço vendido atinge 18 % em média no Luxemburgo: o anúncio do vizinho não é uma referência, é uma esperança.

O mercado presta-se a isso: 1 049 apartamentos existentes foram vendidos no segundo trimestre de 2026, um nível próximo do período anterior à crise, com preços em ligeiro recuo de 0,6 % num ano para os apartamentos existentes segundo o STATEC. Os compradores estão lá, mas comparam tudo. Um apartamento avaliado 10 % acima à partida não se recupera baixando o preço três meses depois, vende-se pior.

Na Secretimmo, avaliamos cada apartamento segundo estes sete critérios, após visita, a partir das vendas reais e da nossa rede de compradores off-market. Comece pelo avaliador gratuito em secretimmo.lu/valuation: obtém um intervalo em dois minutos e depois vamos afiná-lo no local. A avaliação é gratuita se um mandato for assinado na semana seguinte, caso contrário é faturada a 600 € sem IVA.

Este artigo baseia-se no Le Logement en chiffres n.º 20 (Observatoire de l'Habitat e STATEC, vendas de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026), na Nota 43 do Observatoire de l'Habitat e em dados de mercado publicados pela Immotop e pelo Paperjam. As diferenças citadas para andar, orientação e bairros da capital provêm da nossa prática e são indicativas.

Perguntas frequentes

Qual é o preço por m² de um apartamento no Luxemburgo em 2026?

7 712 € por m² em média para um apartamento existente e 9 839 € por m² para um apartamento novo em planta, nas vendas de 1 de julho de 2025 a 30 de junho de 2026 segundo o Observatoire de l'Habitat. Na cidade do Luxemburgo, o preço escriturado dos apartamentos existentes atinge 10 269 € por m².

Porque é que um apartamento grande vale menos por m²?

Porque a procura é mais forte nas pequenas áreas e os orçamentos dos compradores têm teto. As vendas reais mostram-no: 9 435 € por m² abaixo de 50 m², 6 441 € por m² a partir de 130 m², quase 32 % de diferença.

Quanto vale um lugar de estacionamento com um apartamento no Luxemburgo?

Depende muito do bairro. O Observatoire de l'Habitat estimava-o em cerca de 40 000 € em média para um lugar interior em 2015. Na cidade do Luxemburgo, a mediana atingia 84 000 € em 2021 e há lugares acima de 200 000 € nos bairros centrais em 2026.

A classe energética muda mesmo o preço de um apartamento?

Sim, mesmo que nenhuma estatística oficial publique uma diferença única entre classes. Mais de metade dos apartamentos à venda já está em A ou B, e os compradores deduzem o custo das obras de um imóvel mal classificado, com margem de segurança.

Devo confiar no preço do anúncio do vizinho para avaliar o meu apartamento?

Não. A diferença entre preço anunciado e preço vendido atinge 18 % em média no Luxemburgo. Parta das vendas reais da sua comuna e do seu escalão de área e ajuste depois segundo os sete critérios.