Immobilie erben in Luxemburg: Erbschaftssteuer, Veräußerungsgewinn und Verkauf im Jahr 2026

Ein Todesfall, ein Notar, eine Immobilie, mit der niemand etwas anzufangen weiß. Behalten? Vermieten? Verkaufen? Bevor Sie entscheiden, müssen Sie zwei Steuern auseinanderhalten, die viele verwechseln: die Erbschaftssteuer und die Steuer auf den Gewinn beim Wiederverkauf.

Erbschaftssteuer: oft null

In Luxemburg hängt die Erbschaftssteuer vom Verwandtschaftsgrad ab und wird auf den Nettoanteil jedes Erben berechnet.

In direkter Linie (Eltern, Kinder): 0 % im Rahmen des gesetzlichen Erbteils. Der Teil, der über den Pflichtteil hinausgeht, wird zu einem reduzierten Satz besteuert.

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Ehepartner oder Lebenspartner: 0 %. Bei Lebenspartnern muss die Partnerschaft beim Tod seit mindestens drei Jahren eingetragen sein.

Geschwister: 6 % auf den gesetzlichen Erbteil, 15 % darüber hinaus.

Andere Personen: zwischen 9 % und 15 % je nach Verwandtschaft, 15 % für Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis.

Ab einem Anteil von über 10.000 € kann ein Zuschlag dazukommen, außer für befreite Erben. Die genaue Berechnung macht Ihr Notar.

Sie erben eine Immobilie in Luxemburg, obwohl der Verstorbene im Ausland lebte? Die in Luxemburg gelegene Immobilie unterliegt der Erbanfallsteuer (droit de mutation par décès) zu denselben Sätzen.

Die eigentliche Frage: der Gewinn beim Wiederverkauf

Steuerfrei erben heißt nicht steuerfrei verkaufen. Verkaufen Sie die geerbte Immobilie weiter, kann der Gewinn besteuert werden.

Die Falle: Maßgeblich sind nicht Datum und Wert des Erbfalls, sondern Datum und Preis des letzten entgeltlichen Kaufs. Also oft der Kauf durch Ihre Eltern vor Jahrzehnten. Der rechnerische Gewinn kann deshalb hoch sein.

Seit dem 1. Juli 2025 gilt wieder die normale Regelung.

Verkauf weniger als 5 Jahre nach diesem Kauf: Spekulationsgewinn, besteuert nach dem progressiven Tarif.

Verkauf mehr als 5 Jahre danach: Veräußerungsgewinn mit aufgewertetem Kaufpreis und Besteuerung zum halben Globalsatz, höchstens 21 % ohne Beitrag zum Beschäftigungsfonds.

Die Übergangsregel von 2024 und 2025 (2-Jahres-Frist und Viertel des Globalsatzes) gilt für neue Verkäufe nicht mehr.

Zwei Freibeträge, die alles ändern

Freibetrag von 75.000 €: wenn die Immobilie in direkter Linie geerbt wurde und der letzte Hauptwohnsitz Ihrer Eltern war. Er gilt einmal pro Steuerpflichtigem.

Zehnjahresfreibetrag: 50.000 € pro Person, 100.000 € für ein gemeinsam veranlagtes Paar, abzüglich dessen, was in den letzten zehn Jahren schon genutzt wurde.

Beide Freibeträge lassen sich kombinieren. Bei einem Elternhaus können sie die Steuer stark senken oder ganz aufheben.

Alle Details zur Berechnung finden Sie in unserem Artikel über die Spekulationssteuer in Luxemburg.

Mehrere Erben: verkaufen, ohne sich zu zerstreiten

In einer Erbengemeinschaft hat jeder seine Meinung zum Preis. Der Bruder will schnell verkaufen, die Schwester will warten. Der Preis wird zur Familienfrage.

Drei einfache Regeln:

Starten Sie mit einer unabhängigen Bewertung. Eine objektive Zahl beruhigt die Diskussion.

Bewahren Sie alle Unterlagen auf: alte Kaufurkunde, Rechnungen für Arbeiten, Energiepass. Sie zählen für die Gewinnberechnung.

Verkaufen Sie diskret, wenn die Familie es wünscht. Ein Off-Market-Verkauf verhindert, dass das Elternhaus monatelang auf den Portalen steht.

Die Immobilie braucht Arbeiten? Hier lesen Sie, was sich vor dem Verkauf wirklich lohnt. Und zur emotionalen Seite: eine geerbte Immobilie in Luxemburg verkaufen.

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Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Notar oder Steuerberater. Quellen: guichet.lu, Administration des contributions directes, Stand Oktober 2026.